上诉人黄伟坤与被上诉人英竹天和公司民事二审判决书

上诉人（一审被告）姚力，福建省福州市人。

共同委托代理人何锴，贵州乾锋律师事务所律师。代理权限：特别授权。

被上诉人（一审原告）遵义市英竹天和商业经营管理有限公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区民主路纪念广场。组织机构代码：56504XXXX。

法定代表人包万刚，董事长。

委托代理人周磊。贵州崇尚律师事务所律师。代理权限：一般代理。

上诉人黄伟坤、姚力因与被上诉人遵义市英竹天和商业经营管理有限公司（下称英竹天和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服红花岗区人民法院（2015）红民商初字第27号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月22日受理后，依法组成合议庭进行审理，黄伟坤、姚力委托代理人何锴、英竹天和公司委托代理人周磊到庭接受询问，本案现已审理终结。

一审法院经审理查明，2011年10月28日，原告英竹天和公司与被告黄伟坤、姚力签订《租赁合同》，约定被告承租原告位于遵义市红花岗区民主路纪念广场负一层L3店面，租赁期限从2012年1月1日至2014年12月31日，每月租金为16226元，每月管理费为6954元，前述费用每三个月结算并支付，合同还约定被告向原告一次性支付48678元作为保证金，如被告在合同期内，有违约、违法、欠费等行为，原告有权按商场管理制度和规定收取违约金并可从履约保证金中抵扣。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁物，而被告未按约履行支付租金的义务，原告催收未果，向法院提起诉讼，请求，一、判令被告立即返还我司位于遵义市红花岗区民主路纪念广场负一层L3号店面；二、判令被告向我司支付租金259616元（从2013年4月1日至2014年10月31日，已经扣除保证金48678元）；三、判令被告支付从2014年11月1日起至实际搬离之日止按每月16226元计算的租金及按每月6954元计算的管理费；四、判令被告承担本案诉讼费。

一审法院认为，原、被告之间的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按约定履行各自义务。因双方签订的《租赁合同》约定的租赁期限已经届满，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，被告应当将租赁物返还给原告，故对原告要求被告返还租赁房屋的诉讼请求，予以支持，但考虑到被告搬离租赁房屋需要一定的时间，应将返还租赁房屋的时间酌定为判决生效后十五日内。在租赁期间，被告拖欠租金未交纳，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”之规定，被告应当将租金交付给原告，对原告要求被告支付从2013年4月1日至合同到期时（即2014年10月31日）按原合同月租金标准计算的租金的诉讼请求，予以支持；对原告要求用被告所交纳的保证金48678元抵扣租金，因双方合同约定如被告在合同期内，有违约、违法、欠费等行为，原告有权按商场管理制度和规定收取违约金并可从履约保证金中抵扣，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，予以支持。合同到期后，被告应当腾房返还，但被告一直占用，确实给原告造成了损失，被告应当按照原租赁合同约定的租金标准支付原告的损失，故对原告要求被告支付从2014年11月1日起至实际搬离之日止按每月16226元支付租金损失的诉讼请求，予以支持；对原告要求被告支付从2014年11月1日起至实际搬离之日止的管理费的诉讼请求，在庭审过程中原告明确表示从2014年1月开始，其公司就未对本案所涉租赁房屋所在的商场履行管理职责，故对原告的该诉讼请求，不予支持。对被告认为其因无法联系原告，故未能与原告办理房屋移交手续的辩解理由，一审法院认为，被告并未举证证明其采取积极主动的措施与原告进行联系，同时，也未举证证明其采取了相应的措施防止损失的扩大化，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，对被告的该辩解理由，不予采信。对被告认为原告管理不善导致小商铺堵门，其不能正常经营，系原告违约在先，其不应当交纳租金的辩解理由，被告所举的证据并不能证明原告因管理不善导致小商铺堵门闹事的事实，从而不能认定原告违约在先，且被告也未举证证明小商铺堵门闹事行为，影响其正常经营的时间，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，其应当承担举证不力的不利后果，故对被告的该辩解理由，不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、黄伟坤、姚力于本判决生效后十五日内将位于遵义市红花岗区民主路纪念广场负一层L3号的店面返还给遵义市英竹天和商业经营管理有限公司；二、由黄伟坤、姚力于本判决书生效后十五日内支付给遵义市英竹天和商业经营管理有限公司从2013年4月1日起至2014年10月31日止的租金人民币259616元（已扣除被告所交纳的保证金48678元）；三、由黄伟坤、姚力于返还店面之日起十五日内支付遵义市英竹天和商业经营管理有限公司从2014年11月1日起至返还店面之日止按每月16226元计付的租金；四、驳回遵义市英竹天和商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2600元，由被告黄伟坤、姚力承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人黄伟坤、姚力上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误。我们签订租赁合同，在汇美城正式营业不久，2012年4月，就出现商场因管理不善、硬件设施不足而引发的长期堵门事实。2013年1月16日，双方签订《汇美城持续发展协议》，约定英竹天和公司给我们减免一个半月租金及三个月管理费。2013年4月，商场重新招商“新摇篮KTV”后，被上诉人在未能和商户达成一致意见的情况下，强制封闭装修，致使商户不能正常经营长达4个月之久，堵门事件愈演愈烈。我们营业三个月后再也不能正常经营，多次找英竹天和公司协商，英竹天和公司不仅没有解决，甚至后来处于无法联系状态，整个商场至今无人管理。本案中，证据离权利否认者英竹天和公司更近，我们是权利主张者举证不能，应当由英竹天和公司举证才能贴近案件事实。因此，请求二审法院撤销一审判决，查清事实，公正判决。

上诉人向本院提交证据《汇美城持续发展协议》，证明英竹天和公司未按照协议减免一个半月租金。

被上诉人英竹天和公司答辩称：《汇美城持续发展协议》约定减免租金前提条件是承租方要按时缴纳租金、水电费等，明确减免的是2013年2月的租金，双方认可结清了2013年3月31日前的租金，上诉人并不能提供已交租金的票据说明全额缴纳，而我公司没有减免。租赁期限届满，上诉人应当归还房屋，并按租赁合同交纳拖欠租金。因此，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。

本院经审理查明事实与一审一致。另查明，双方于2013年1月16日签订《汇美城持续发展协议》，协议约定，英竹天和公司给予黄伟坤、姚力租赁的L3门面减免一个半月租金等事项，租金优惠时间为2013年1月1日至2013年2月15日。在一审庭审中，双方均认可黄伟坤、姚力已支付2013年3月31日前的租金。

本院认为，黄伟坤、姚力与英竹天合公司对双方之间签订租赁合同以及合同到期应当返还租赁房屋的事实没有争议。双方争议的焦点是：一、双方约定减免一个半月的租金是否应当从未支付租金中扣除；二、黄伟坤、姚力主张在租赁房屋期间发生堵门闹事、封闭装修等导致不能正常经营的事实，是否应当由英竹天和公司举证，是否由英竹天和公司承担责任，黄伟坤、姚力是否应当支付此期间的租金。针对第一个焦点，双方虽然签订了《汇美城持续发展协议》约定减免一个半月租金，但减免时间明确约定为2013年1月1日至2013年2月15日，双方在一审庭审中均认可黄伟坤、姚力已经交清2013年3月31日前的租金，约定减免租金的时间在2013年3月31日之前。黄伟坤、姚力主张在未支付租金中减除一个半月的租金，则应当提供证据证明英竹天和公司收取了2013年1月1日至2013年2月15日的租金，但黄伟坤、姚力未提供相应证据，故，应当承担举证不能的责任。针对第二个焦点，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第一款“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任；（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”之规定，黄伟坤、姚力未能就堵门闹事、封闭装修的过错和责任在英竹天和公司提供证据证明，同时在租赁合同期满后仍然占据租赁房屋，拒不腾空房屋交回英竹天合公司。故，黄伟坤、姚力对其主张的事实应当承担举证责任，并承担举证不能的法律后果，同时也应当承担租赁期满后不交回租赁房屋的法律责任。综上所述，黄伟坤、姚力的上诉理由均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5200元，由上诉人黄伟坤、姚力负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　李露露

审　判　员　　任建毅

代理审判员　　贺灿灿

二○一五年六月十八日

书　记　员　　杨恩高