遵义华南物业管理有限责任公司与饶世毅租赁合同纠纷一审民事判决书
法定代表人甘万明，董事长。
委托代理人隆门，男，该公司副总经理。
委托代理人何雪江，男，该公司经理。
被告饶世毅，男，汉族，遵义市人。
委托代理人饶鑫，贵州山一律师事务所律师。
委托代理人胡帮梅，贵州山一律师事务所实习律师。
第三人宋鹏，男，汉族。
委托代理人张国秀，女，汉族，系第三人宋鹏的母亲。
原告遵义华南物业管理有限责任公司与被告饶世毅、第三人宋鹏租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵仲智依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告遵义华南物业管理有限责任公司的委托代理人隆门、何雪江、被告饶世毅的委托代理人饶鑫、胡帮梅、第三人宋鹏的委托代理人张国秀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年4月10日，原、被告签订了《营业房租赁合同》，约定原告将其位于遵义市红花岗区沙河小区华南商贸广场B栋一层A9号面积为60平方米营业房出租给被告，租金每月每平方米65元（第一年前6个月按每月每平方米29元计），租期为2013年4月10日至2014年4月9月止，被告在未经原告书面同意，不利转租、转让，否则原告有权解除合同，且不退还租赁费及保证金等。2013年7月24日，被告未经原告同意，擅自将上述房屋转租给第三人用于发廊经营，在此期间，被告与第三人曾到原告处谈转租事宜，原告告知有约定不得转租。合同至2014年4月9日到期，原告多次电话告知被告要按期收回房屋，被告以各种理由至今不退还房屋。2014年5月8日，第三人将被告起诉到法院，要求退还转让费、装修损失费等，法院作出（2014）红民长初字第397号民事判决，判决第三人与被告口头达成的转租协议无效，并由被告退还部分转让费等。2014年9月9日，在法院判决后，原告再次向被告电话告知和发出《关于催签房屋租赁合同和催缴租金的通知》，告知被告已欠缴房租达5个月，即9月11日前到原告处办理续租或退租手续，并清偿所欠房租24000元，至2014年9月22日已欠至第6个月，租金为28800元；否则，将收回房屋，被告至今不予理睬。被告擅自转租房屋，已严重违约，且在租赁期满后，不退房又拒绝支付租金，严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院请求判令解除原告与被告之间的租赁合同；被告立即将位于遵义市红花岗区沙河小区华南商贸广场B栋一层A9号面积为60平方米营业房退还给原告，并支付2014年4月10日至退还营业房时止的房屋租金每月4800元，截止起诉之日应支付租金28800元。
被告饶世毅辩称，原告与被告签订的营业房租赁期限是2013年到2014年。2013年7月，被告将营业房转租给第三人，转租后的租金应由第三人缴纳给原告，且按照约定每月的门面水电由原告自行来收取，故原告知道营业房转租给第三人的事实。被告将营业房转租给第三人是告知了原告的，但原告不同意，其是想将营业房重新租给他人，原告为此才与第三人发生纠纷。在营业房租赁期限到期后，原告一直控制营业房的，故不应当支持原告关于合同到期后的租金请求，所以，原告的诉讼请求不能成立。
第三人宋鹏述称，第三人与被告签订转租合同是事实，转租后第三人还投入了一二十万元进行装修。2014年6月5日，原告在未通知第三人的情况下将营业房控制封锁，这个有出警记录的。2014年8月，遵义市红花岗法院就此作出了判决，第三人去营业房搬物品出来，原告的经理不让第三人搬。第三人的物品还在营业房内，给第三人造成了一定损失。
经审理查明，位于遵义市红花岗区沙河小区华南商贸广场B栋一层A9号营业房的所有权人系第三人遵义市长征镇河北井村民组资产管理委员会下辖的遵义市红花岗区长征镇河北井社区居委会，由其以委托代租的形式委托遵义市华南房开有限公司对外租赁，委托期限为2012年元月至2013年12月31日止。遵义市华南房开有限公司在与第三人遵义市长征镇河北井村民组资产管理委员会签订整体代租代收委托租赁合同后，遵义市华南房开有限公司又委托原告在此期间对遵义市红花岗区沙河小区华南商贸广场B栋一层、二层商场对外租赁。
2013年4月10日，原、被告签订了《营业房租赁合同》，约定由原告将位于遵义市红花岗区沙河小区华南商贸广场B栋一层A9号营业房出租给被告，租赁期间为2013年4月10日至2014年4月9日，租金为每月3900元／月。签订租赁合同后，被告向原告交纳了半年租金23400元及2000元保证金，并交纳了2013年4月至7月的水电费用。
2013年7月24日，被告将营业房转租给第三人使用，收取了第三人转让费60000元，此后，营业房一直由第三人在实际占有使用。2013年10月10日至2014年4月9日的房屋租金和营业房的水电费均是由第三人以被告的名义交纳给了原告。转租期间，被告曾将营业房转租给第三人的事实告知原告，但原告不同意转租。
2014年4月28日，原告向被告下达了营业房月租上调通知；2014年5月8日，本案第三人宋鹏将本案被告饶世毅及饶世毅之妻李明先诉至本院，要求饶世毅返还营业房费60000元等，本院于2014年10月11日作出（2014）红民长初字第397号民事判决，判决：一、宋鹏与饶世毅、李明先于2013年7月24日口头达成的关于遵义市红花岗区沙河小区华南商贸广场B栋一层A9号营业房转租协议无效；二、饶世毅、李明先于本判决生效后十日返还转让费等35329.03元，其余损失由宋鹏自行承担；三、驳回宋鹏的其它诉讼请求。该判决已发生法律效力。
另查，在2014年6月5日，原告以未收到租金为由将营业房锁住至今。
本院认为，被告未经原告同意将营业房转租给第三人，且被告与第三人之间的口头转租协议已被人民法院确认无效，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”的规定，原告有行使解除其与被告之间租赁合同的权利。但在租赁合同履行期限届满后，原告未及时行使该权利，并向被告发出增加租金的要约，营业房也继续因被告的转租行为而由第三人在实际占有使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，原、被告之间就营业房屋于2014年4月10日起形成了不定期租赁合同关系。
原、被告形成不定期租赁合同关系后，根据《中华人民共和国合同》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，原告在给被告合理期限后有随时解除合同的权利。但在原、被告形成不定期租赁合同关系之日起，被告就未向原告支付租金，在庭审中也明确表示其不应支付租金，表明被告拒绝向原告履行支付租金的合同义务，致使原告的合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，对原告要求解除其与被告之间形成的租赁合同的请求，本院予以支持。
原、被告之间的租赁合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，被告承租的营业房具有返还了现实性，并结合被告存在的违约行为及转租后营业房屋由第三人实际占有使用的事实，被告和第三人有义务将营业房腾空后返还给原告的义务，且被告有向原告支付租赁期间租金的义务，因此，对原告要求被告返还营业房及支付租金的请求，本院予以支持；在本案中，原告虽然未请求第三人返还营业房，但营业房在转租后由第三人在实际占有使用，从减少当事人诉累、降低诉讼成本、维护当事人合法权益考虑，本院确定第三人与被告有向原告返还营业房的共同义务，同时，原告在此前已将营业房锁住，在被告和第三人向原告腾空并返还营业房之前，原告有义务协助将门锁打开的义务。就被告应向原告支付的租赁期间的租金，结合原告在2014年6月5日就将营业房锁住，此后，被告、第三人均无法使用营业房，这与原告的锁住营业房的行为直接相关，因此，被告应向原告支付租金的期间，本院确定为2014年4月10日起至2014年6月4月，并鉴于该期间时间较短，且从减少当事人诉累、降低诉讼成本、维护当事人合法权益考虑，对被告支付租金的标准本院酌定为每平方米80元，即被告应向原告支付的租赁期间的租金为8800（80元／平方米×60平方米×1个月＋80元／平方米×60平方米÷30天／月×25天）。原告要求被告支付的2014年6月5日之后的租金，因原告此后将营业房锁住，使被告及第三人无法使用，且该后果主要由原告的行为所致，故对原告要求支付该期间租金的请求，本院不予支持；但在原告打开营业房门锁至本院确定的被告及第三人腾空并返还营业房期间未向原告返还营业房的，被告应从本院确定的被告及第三人腾空并返还营业房期间届满的次日起按60平方米×80元／平方米的月租金标准向原告支付至营业房还返还之日的租金损失。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、解除原告遵义华南物业管理有限责任公司与被告饶世毅于2014年4月9日就位于遵义市红花岗区沙河小区华南商贸广场B栋一层A9号营业房形成的不定期租赁合同；
二、被告饶世毅、第三人宋鹏在原告遵义华南物业管理有限责任公司将位于遵义市红花岗区沙河小区华南商贸广场B栋一层A9号营业房的门锁打开后的五日内将该营业房腾空返还给原告遵义华南物业管理有限责任公司；
三、被告饶世毅、第三人宋鹏未在原告遵义华南物业管理有限责任公司将位于遵义市红花岗区沙河小区华南商贸广场B栋一层A9号营业房的门锁打开后的五日内将该营业房腾空返还给原告遵义华南物业管理有限责任公司的次日起，被告饶世毅按60平方米×80元／平方米的月租金标准向原告遵义华南物业管理有限责任公司支付该营业房的租金损失至被告饶世毅、第三人宋鹏将该营业房还返给原告之日止；
四、驳回原告遵义华南物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费260元，由被告饶世毅承担。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。
审判员 赵仲智
二〇一四年十月六日
书记员 向小梅
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