遵义明顺房地产开发有限责任公司与王长寿返还原物纠纷一审民事判决书
法定代表人陈道元，经理。
委托代理人郑纪刚，贵州乾锋律师事务所律师。
被告王长寿，男，汉族，遵义市人。
原告遵义明顺房地产开发有限责任公司（以下简称明顺房开公司）与被告王长寿返还原物纠纷一案，本院2014年8月29日立案受理。依法由审判员邓厚羿适用简易程序，公开开庭进行审理。原告明顺房开公司委托代理人郑纪刚、被告王长寿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告是“金帝世家”项目建设的被拆迁户之一，原、被告于2006年4月6日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》约定，原告于2007年10月前以“金帝世家”A栋临街一层1号、2号、3号及后街一层1号、2号营业房（后在房管部门办理商品房预售手续时编号改为负一层60号、61号、62号、28号、29号）还房给被告，与被告的原房进行产权调换。后因全球金融风暴影响，原告未能按时还房给被告。从2011年9月下旬开始，在“金帝世家”A栋尚不具备交付使用条件的情况下，被告陆续抢占了“金帝世家”A栋负一层中上述营业房及负一层大厅通道（约68平方米），并一直使用至今。被告强占的上述房屋（除营业大厅通道外），原告早在2008年6月10日前就出售给案外人袁冬，并已依法办理备案登记和预告登记。被告的行为造成原告无法履行交房义务，造成了严重的经济损失。原告多次要求被告返还强占房屋未果。特向法院提起诉讼，请求法院判决被告将其侵占的“金帝世家”（位于红花岗区原遵湄路口）A栋负一层1号、10号、53号、54号营业房及营业大厅通道（约68平方米）立即返还给原告，被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，袁冬的备案时间在我们之后，我占房屋的原因有：原告欠过渡费、房屋面积不一致。关于返还的我占的门面，袁冬备案在我之后，我是用我的过渡费和补差面积来买的，我和公司是有合同的。我的区法院、中级法院都有判决。不应该返还，要按合同办事。
经审理查明，原告系房地产开发企业。原告因开发“金帝世家”房地产开发项目，原、被告于2006年4月6日签订《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》，约定原告于2007年10月前在本市红花岗区外环路规划红线范围内地段安置被告住宅房5套，营业房5间。其中营业房为：临街营业房：A栋1、2、3号每间47.25m2；后街营业房：1、2号共计面积92.55m2。后原告未能按约安置原告房屋。2011年11月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告将A栋负一层11号、12号商业用房87.85m2出售给被告，该《商品房买卖合同》经本院（2013）红民长初字第338号民事判决和（2014）遵市法民三终字第247号民事判决确认有效。2011年底，在原告尚未交付时，被告以原告还房面积与合同面积差异太大、拖欠过渡费等为由占用了负一层1号、10号、53号、54号房屋及53号、54号所相邻的通道。
2008年6月10日，原告与案外人袁冬签订《商品房买卖合同》，将A栋负一层1号至20号、32号至56号、63号房屋出售给袁冬，该《商品房买卖合同》经袁冬提起诉讼后，遵义市中级人民法院以（2009）遵市法民三初字第44号民事判决驳回其诉讼请求，上诉后经贵州省高级人民法院以（2010）黔高民一终字第36号民事判决确认有效。原告向最高人民法院申诉后，最高人民法院以（2012）民申字第308号民事裁定驳回再审申请。该合同所涉房屋尚未交付。
上述事实，有原、被告的陈述，《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》、金帝世家负一层平面图、（2013）红民长初字第338号民事判决书、（2014）遵市法民三终字第247号民事判决书、（2009）遵市法民三初字第44号民事判决书、（2010）黔高民一终字第36号民事判决书、（2012）民申字第308号民事裁定书等证据在卷佐证，并经庭审质证。
本院认为，原、被告签订了房屋拆迁安置补偿协议及商品房买卖合同，均系双方当事人的真实意思表示，合同有效，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。在一方违约交房或就房屋面积产生争议时，双方都应当通过合法的通途寻求救济，而不能以不合法的方式解决问题。原告依法开发的房屋，在被告未按照拆迁安置补偿协议或商品房买卖合同的约定交付之前，被告无占有、使用、收益和处分的权利。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，被告无权占有金帝世家A栋负一层1号、10号、53号、54号房屋及53号、54号所相邻的通道，依法应当返还。原告的违约行为给被告造成的损失，被告可依法主张权利，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：
由被告王长寿在判决生效后一个月内返还原告遵义明顺房地产开发有限责任公司位于遵义市外环路金帝世家A栋负一层1号、10号、53号、54号营业房及与53号、54号营业房相邻的通道。
案件受理费30元（已减半收取），由被告王长寿承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后七日内向本院或者向遵义市中级人民法院预交案件受理费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决发生法律效力。
申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。
审判员 邓厚羿
二〇一四年十一月十五日
书记员 赵 峰
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