刘光贵与赵历春确认合同效力纠纷一审民事判决书

委托代理人王小爱，女，汉族，遵义市人。

被告赵历春，男，汉族，遵义市绥阳县人。

委托代理人杨虹建，贵州崇尚律师事务所律师。

第三人蔡显秋，男。

原告刘光贵与被告赵历春、第三人蔡显秋确认合同效力纠纷一案，本院于2014年11月11日立案受理。依法由审判员张祖华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘光贵及其委托代理人王小爱、被告赵历春及其委托代理人杨虹建均到庭参加了诉讼，第三人蔡显秋经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。本案现已审理终结。

原告刘光贵诉称，原告因进城务工没有住处，知悉被告在红花岗区某某镇某某村民组经过审批修建的住房要卖，遂与被告商谈买卖房屋事宜。双方经协商后达成房屋买卖的口头协议。由于2008年时该房屋地处偏僻位置，尚未开发，房屋价值不高，被告将自己修建的房屋其中一套协商以3.3万元卖给原告，并出具了收条。与此同时，被告将房屋交付给原告使用至今。近来，因该地段被告征用，被告试图反悔，为此，特诉至人民法院，要求确认原、被告之间关于位于红花岗区某某镇某某村XXX的房屋买卖合同关系于2008年2月25日成立，并由被告承担本案的诉讼费用。

被告赵历春辩称，被告出卖的房屋是与某某镇某某村蔡显秋联建所得，因为被告不是该集体经济组织成员，所以其取得联建的房屋，包括出卖给原告的房屋效力均是待定的。原告的身份不具备某某镇某某村的集体经济组织成员，宅基地取得本身应该是集体经济组织成员这一强制规定。原告与被告的口头协议虽然成立，但涉及是否有效的问题，根据物权法和土地管理法的规定，原、被告双方的房屋买卖行为是违反土地管理法的。现原告仅要求确认合同成立，不谈是否合法不妥，因为本案涉及物权，不仅是单独的债权问题。虽然原告居住至今，但因该房屋的房产手续不能在市场中流通和交易，且该合同从一开始就无效，应驳回原告的诉请。

第三人蔡显秋经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。

经审理查明，2002年12月24日，第三人蔡显秋对位于红花岗区某某村XXX半坡的荒地向政府相关部门提出了宅基地申报表，2005年，经遵义市红花岗区国土局南关国土所批准取得了荒地110平方米作为宅基地手续。蔡显秋获得审批手续后，与被告赵历春在该宅基上联建房屋，双方约定建好房屋后各取得部分房屋。现争议房屋属被告赵历春分得的部分。之后，原告刘光贵与被告赵历春对争议房屋达成了口头买卖协议。2008年7月23日，原告在遵义供电局在该房屋里办理了用电申请，并一直居住至今。

原告刘光贵出具了一份收条复印件，该收条载明：今收到刘光贵房款总计叁万叁仟元。注：前面收条全部作废。收款人赵历春。被告赵历春因该收条系复印件，庭审中对该证据不予质证。

以上事实，有双方当事人的陈述、《个人用房申报表》、《建房审批表》、申请用户回执单等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。

本院认为，本案的争议焦点是农村宅基地上的房屋买卖是否有效。在我国的现有法律中，并未明确规定农村房屋买卖无效。国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”从这个规章来看，仅是限定于宅基地的买卖，且主体是城镇居民，并不当然涉及宅基地上的房屋。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，再申请宅基地的，不予以批准”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”之规定，集体土地使用权的出让、转让或出租只是限制土地的使用权，并没有直接禁止农村房屋的买卖和租赁，同时也说明，集体经济组织成员取得了宅基地后不可再获得批准，即使对宅基地上的房屋进行了买卖，仅仅是宅基地的使用人更换了主体，买受人获得了房屋的利益，而并不能获得宅基地的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的规定情形即需违反法律法规的强制性规定，并不以地方法规、行政规章作为依据。因此，合同无效须从后果上去考虑是否损害国家利益、集体利益或者第三者利益的角度出发。本案中，第三人蔡显秋已依法取得了该地的宅基地使用权，并不涉及损害国家、集体的利益，而蔡显秋与被告赵历春联建房屋后，已取得了相关的利益，且其在本院追加其为本案第三人后仍未出庭，可视为其对联建分房这一事实的认可。另外，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”、第一百五十五条“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”之规定，宅基地属于物权，是可以依法进行转让的，但转让应办理相关手续，且不得再次获得。因此，本案的争议房屋的权益主要涉及原、被告双方。从这个角度讲，双方达成的口头协议并不导致合同的必然无效。

同时，根据《中华人民共和国民法通则》第五十四条“民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为”、第五十六条“民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定用特定形式的，应当依照法律规定”、第五十七条“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除”之规定，房屋的买卖应主要遵循诚实信用原则，维护交易安全，保护市场经济的健康发展。本案中，虽然原告仅提供了一份收条复印件而被告不予质证，但被告并未对收条的内容予以否认。结合原、被告之间的房屋买卖协议及原告至2008年起便居住在争议房屋且办理了用电手续的事实，本院认为该收条的内容具有客观实在性。而双方产生矛盾的根源在于争议房屋面临拆迁使房屋利益增值且对购房款的支付存在争议，而这些争议，双方可协商解决，并不必然导致双方的口头协议不成立。因此，对原告要求确认双方关于位于红花岗区某某镇某某村XXX的房屋的买卖合同关系成立的诉请，本院依法予以支持。第三人蔡显秋经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十六条、第五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

原告刘光贵与被告赵历春于2008年2月25日签订的关于位于红花岗区某某镇某某村XXX半坡的房屋买卖合同成立。

案件受理费30元，由被告赵历春承担。

如不服本判决，应在判决书送达后十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期届满后七日内向本院或直接向遵义市中级人民法院交纳案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。

审判员　　张祖华

二〇一五年一月二十日

书记员　　刘　青