秦友明与郑玲琴房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

委托代理人徐书贵，遵义县中心法律事务所法律工作者。

被告郑玲琴，女，汉族，浙江省平阳县人。

委托代理人王颖，贵州佳信律师事务所律师。

原告秦友明与被告郑玲琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月25日立案受理，依法由审判员陈利适用简易程序公开开庭进行了审理。原告秦友明及其委托代理人徐书贵和被告郑玲琴的委托代理人王颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告秦友明诉称，2013年9月18日，我与遵义市星园房地产开发有限责任公司（以下简称星园房开公司）签订《遵义市大都会负X层XX号门面租赁合同》，双方约定租赁期限为三年，免租期六个月，并约定了租金标准及支付方式等其他权利义务。上述合同签订后，星园房开公司在未向我告知的情况下将该门面出售给了被告郑玲琴，2013年10月31日，被告找到我要求变更租赁合同，否则要求我无条件搬离，且门面装修不予赔偿。同日，我在被告的胁迫下与其签订了租赁合同，我认为被告的行为已经违反了《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，该合同显失公平。为此，特向人民法院提起诉讼，要求判决确认我与被告签订的《大都会广场购物中心精品区商铺租赁合同》无效。

被告郑玲琴辩称，我与原告秦友明签订的《大都会广场购物中心精品区商铺租赁合同》是双方在自愿、公平的基础上订立，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应属有效合同。另外，星园房开公司与我关于争议商铺的买卖关系早在2013年9月5日前就已经成立并生效，且已支付大部分购房款，2013年9月24日只是补签合同而已，故本案中的买卖关系发生在租赁以前，不适用“买卖不破租赁”的原则。综上所述，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求予以驳回。

经审理查明，被告郑玲琴与案外人吴牙余系夫妻关系，2012年11月18日，吴牙余与星园房开公司签订《认筹协议书》，约定吴牙余认筹购买星园房开公司开发的位于遵义市红花岗区北京路与大连路交汇处大都会广场负X层的商铺一间，吴牙余于同日向星园房开公司交付了认筹金10000元。2013年4月19日，吴牙余与星园房开公司签订《认购协议》，约定认购该公司所开发大都会广场负X层XX号的商铺一间，购房款总价为608940元，并约定了双方其他权利义务。其后，吴牙余于2013年1月19日和2013年4月19日分两次向星园房开公司支付了购房款共计200000元。2013年9月18日，原告秦友明与星园房开公司签订《大都会广场购物中心精品区商铺租赁合同》，约定将上述商铺出租给原告使用，合同中约定了租赁期限、租金标准、租金支付方式等以及其他权利义务。2013年9月24日，郑玲琴与吴牙余以共有人名义作为买受人，星园房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定将上述商铺出售给郑玲琴与吴牙余，但在合同上买受人一方签署名字的仅有郑玲琴一人，同日郑玲琴与吴牙余向星园房开公司付清了全部购房尾款，星园房开公司出具了收据。2013年10月31日，原、被告双方针对上述商铺再次签订了《大都会广场购物中心精品区商铺租赁合同》，此合同中约定的租金标准高于原告与星园房开公司订立合同中约定的租金标准，后原告认为与被告签订的租赁合同侵犯了其相关权益，遂诉至本院，酿成本案双方讼争。

上述事实，有原、被告双方举证的《大都会广场购物中心精品区商铺租赁合同》三份、收条、《商品房买卖合同》、工商注册表、收款收据、《认筹协议书》、《认购协议》等书证在卷佐证，已经庭审质证、认证，足以认定。

本院认为，原告秦友明与被告郑玲琴双方对本案中签订两份《大都会广场购物中心精品区商铺租赁合同》和《商品房买卖合同》的相关事实均不持异议，本院予以确认。本案中的争议在于被告与星园房开公司之间形成买卖关系的时间，对此争议，根据本院查明事实，被告的丈夫吴牙余与星园房开公司签订《认购协议》的时间在原告与星园房开公司发生租赁关系之前，该《认购协议》中买卖双方的身份、买卖标的物的指向、买卖价款等内容都已明确，应当认定此时双方已成立买卖关系，同时，吴牙余在原告与星园房开公司发生租赁关系之前就已经支付购房款200000元的事实也能印证双方的买卖关系，故2013年9月24日被告与星园房开公司签订《商品房买卖合同》系双方履行买卖关系相关义务的行为，不能认定为租赁期限内发生所有权变动。对于原告所主张在与被告签订合同过程中受到胁迫的事实，未向本院提交任何证据予以证实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，应由原告承担不利后果，故本院对其主张受到胁迫的事实不予采信。反之，原告作为完全民事行为能力人应当充分认识到与被告签订租赁合同的法律后果，其自愿与被告订立租赁合同中提高租金标准的事实反而能印证被告关于提高租金是为了折抵原告与星园房开公司另行约定交纳经营管理费的相关主张，故本案中不存在争议合同系受胁迫或显失公平的事实。对于原告要求确认双方签订租赁合同无效的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，原、被告之间订立的租赁合同并没有以上违反法律规定而导致合同无效的情形，该租赁合同合法有效，故本院对原告要求确认租赁合同无效的诉讼请求不予支持。综上所述，原、被告双方签订的《大都会广场购物中心精品区商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，系当事人之间对租赁关系权利义务的有效约定，双方均应当按照约定行使权利和履行义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

驳回原告秦友明的诉讼请求。

案件受理费30元，由原告秦友明承担。

如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费。上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。

审判员　　陈利

二〇一四年十一月十四日

书记员　　刘燕