陈星与邱云、唐军珍房屋买卖合同纠纷民事判决书

委托代理人吴跃，贵州第七律师事务所律师。

被告邱云，个体户，住贵州省铜仁市。

被告唐军珍，个体户，住贵州省铜仁市。

原告陈星诉被告邱云、唐军珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月6日立案受理。依法由审判员石勇莉适用简易程序公开进行了审理。原告陈星及其委托代理人吴跃、被告邱云、唐军珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陈星诉称，原、被告于2015年4月16日，签订一份房屋买卖协议，双方约定：被告将自己所有的好运来酒楼其中两间门面及二、三楼住房以306000元出卖给原告。协议签订后，原告先后两次支付被告购房款8.5万元，因办理公证时得知被告房屋已抵押给银行，该协议无法履行。经原告多次要求被告返还购房款后，被告于2015年5月6日出具《承诺书》，承诺2015年5月13日前归还原告购房款，逾期未还，按每天购房总额的5%承担违约金。现被告承诺归还期限已过，被告拒不返还购房款。为此，原告诉至法院，请求：1、判令被告返还原告购房款8.5元，违约金3万元，共计11.5万元；2、诉讼费由被告承担。

原告陈星在举证期限内提交以下证据证明其主张：1、房屋买卖协议，证明原、被告于2015年4月16日签订房屋买卖协议的事实。2、两张收条，证明被告先后两次收到原告购房款8.5万元的事实。3、承诺书，证实原、被告双方已解除2015年4月16日签订的房屋买卖协议，被告承诺2015年5月13日返还原告8.5万元购房款及违约金的计算方式。

被告邱云、唐军珍辩称，对该证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议，房屋买卖协议在转换为借款时已经终止。陈星买房子时，已经告知陈星该房屋的房产证已抵押给银行，并不是陈星在诉状中所说没有告知房产情况。

被告邱云、唐军珍在举证期内未提交证据。

经审理查明，陈星与邱云、唐军珍于2015年4月16日，签订一份房屋买卖协议，双方约定：邱云、唐军珍将自己所有的位于大龙镇农贸市场的好运来酒楼其中两间门面及二、三楼住房以306000元金额出卖给陈星。协议签订后，陈星先后两次支付邱云及唐军珍购房款8.5万元，因办理公证时得知该房屋已抵押给银行，协议无法履行。陈星多次要求邱云、唐军珍返还购房款并终止协议，邱云与唐军珍于2015年5月6日出具承诺书，承诺2015年5月13日前归还原告购房款8.5万元，逾期未还，按每天购房总额的5%承担违约金。现被告承诺归还期限已过，邱云、唐军珍拒不返还购房款。

上述事实，有原、被告的陈述，以及原告提交的房屋买卖协议、收条、承诺书等证据证实，足以认定。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。但当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，该合同可以解除。陈星与邱云、唐军珍于2015年4月16日签订了房屋买卖协议，是双方对该合同的条款及内容达成一致意见后作出的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，对双方均有约束力，双方均应按照合同约定履行相应义务。陈星预交购房款8.5万元后，得知该房屋产权已抵押给银行，不符合办理产权转移条件，该协议无法履行，陈星要求返还购房款并终止协议，邱云与唐军珍于2015年5月6日出具承诺书，承诺2015年5月13日前归还原告购房款8.5万元，双方签订的房屋买卖协议已于当日解除。陈星主张邱云、唐军珍返还购房款8.5万元的诉请，合同经双方确认解除后，邱云、唐军珍应当返还陈星已支付的购房款，符合法律规定，本院予以支持。邱云、唐军珍向陈星承诺于2015年5月13日返还购房款，还款期到后仍未归还，已违约，陈星主张由邱云、唐军珍承担违约金3万元的诉请，符合法律规定，但该主张金额过高，应当予以调整，即邱云、唐军珍应向陈星支付违约金25500（85000×30%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、被告邱云、唐军珍返还原告陈星购房款人民币8.5万元；

二、被告邱云、唐军珍支付原告陈星违约金人民币25500元；

三、驳回原告陈星的其他的诉讼请求。

上述给付事项,限于本判决生效后15日内付清。 　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取1300元，由被告邱云、唐军珍承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。

逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。原告可在本判决书限定的履行期限届满后二年内，向本院申请执行。

审判员　　石勇莉

二○一五年九月三十日

书记员　　瞿政华