胡在贵与遵义市亚特华房地产开发有限公司房屋预售合同纠纷一案一审民事判决书

委托代理人刘利均，四川荔香律师事务所律师。

被告遵义市亚特华房地产开发有限公司，住所地赤水市河滨西路公主郡小区C栋1单元二楼。

法定代表人罗永中，经理。

原告胡在贵诉被告遵义市亚特华房地产开发有限公司（以下简称“亚特华公司”）房屋预售合同纠纷一案，本院于2015年8月21日立案受理后，依法由审判员袁坤远适用简易程序公开开庭进行了审理，原告胡在贵及其委托代理人刘利均，被告亚特华公司的法定代表人罗永中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告胡在贵诉称：2013年10月2日，原告与被告亚特华公司天台万佳广场项目部签订了《天台万佳广场预购协议》。该协议约定，原告预购砖混结构商品房住宅位于赤水市天台万佳广场1单元6层2号，建筑面积约106.5平方米，每平方米房价款为1,950.00元。还约定，由原告在签订合同时支付定金4,000.00元，在2013年10月3日前交付总款为20万元（含4,000.00元），余款在交房时付清。交房时间为2014年9月。双方还约定，未经原告同意，将原告所购商品房出售或转让他人，应向原告支付房款总额20%的违约金，双方解除预购协议；被告保证给原告办理孩子的户口，被告不能为原告孩子办理户口，必须退还原告所交房款，并承担同期贷款利息的3倍支付原告。合同签订后，原告按照约定向被告亚特华公司天台万佳广场项目部支付了20万元。被告却未为原告办理孩子户口，也未按照约定交房；被告还将原告所购房屋出售交付给别人，导致原告交了房款得不到所购房屋。原告多次找被告交涉，双方解除合同。被告法定代表人罗永中于2015年2月4日出具《欠条》承诺：欠原告预交房款20万元，在2015年6月30日前退还。原告交的孩子上户口费1.6万元，一并追回支付。合计被告应退还给付原告21.6万元。另被告存在违约行为，应承担违约责任。故诉至法院，请求法院判令被告支付原告25.6万元。

被告亚特华公司辩称：1、原告在我处预购房屋属实，原告交付购房款也是事实；2、我司与原告签订的《天台万佳广场预购协议》中约定了给原告的孩子上户口，但由于政府政策而未能及时给原告孩子办理上户手续；3、2015年2月4日，我司与原告协商解除了合同并同意退还原告预交房款20万元，不同意承担违约责任；4、原告所交的孩子上户口费1.6万元并非公司所收取，故罗永中承诺同意追回支付。综上，原、被告之间的《天台万佳广场预购协议》已协商解除，愿意退还原告所预交的房款。

审理查明：2013年10月2日，亚特华公司（甲方）与胡在贵签订了《天台万佳广场预购协议》。该协议载明：“第一条乙方预购商品房基本情况。1、该预购商品房住宅于天台万佳广场1单元6层2号，建筑面积约106.5㎡，售每平方米1,950.00元，该住宅建筑结构是砖混结构（注：建筑面积等于套内面积加公摊面积）。……。第四条预付房款方式。1、甲乙双方在本协议签订时，乙方预付房价款总额/%，作为定金，乙方付定金肆仟元，房屋成交后定金为房价款。……。第六条违约责任。1、甲方未经乙方同意，将乙方所预购的商品房出售或转让他人，应向乙方付房款总额20%的违约金。双方解除预购协议。2、乙方中途退房，应向甲方付房款总额20%的违约金，双方预解除（预）购协议。3、甲方如果不能再协议规定时间内，将乙方预购的商品房交给乙方，应按乙方已交房款总额的同期银行贷款利率向乙方支付利息，计息从逾期交付一个月后开始计算。4、乙方如果不能按协议规定时间，付清房款，甲方可按乙方所差房款总额的同期银行贷款利率向乙方收取利息，并不将所购房交乙方。如果甲方原因导致不能办理银行按揭，乙方可使用房屋。5、乙方将预购房屋转让他人，乙方将支付甲方3,000.00元手续费。第七条交付时间。商品房交付时间：2014年9月。……。注：乙方在2013年10月3日前交总款贰拾万元正，余款在交房时付清。甲方保证给乙方办理孩子的户口，如不能办理，甲方必须退还乙方所交房款并承担同期贷款利息的3被支付乙方。（如乙方不按时交款，此定金不退还。）”。2013年10月2日，亚特华公司天台万佳广场项目部向胡在贵出具了收据：“收到胡在贵交来购房款（天台万佳广场1单元6层2号106.5㎡/1,950.00元），金额200,000.00元。经手人：蒲丽。”2015年2月4日，罗永中、蒲正华等向胡在贵出具欠条，载明：“今欠到胡在贵退万佳广场一单元6楼2号房预交房款贰拾万元正（200,000.00），退期2015年6月30日退还。注：该款（系）该房装修错位导致的退房款，退款时将原签订的商品房销售合同和收据一并付（附）上。此条。另交1.6万上住户费用由罗永中一并追回支付。”

诉讼中，原告胡在贵申请财产保全，本院于2015年9月16日查封了被告亚特华公司所有的位于赤水市天台镇万佳广场一栋一单元6层2号住宅一套。

上述事实，有原、被告的陈述、《天台万佳广场预购协议》、收据、欠条、（2015）赤民初字第1466-2号民事裁定书等证据在卷佐证，并经庭审质证，可以认定。

本院认为，原、被告双方签订的《天台万佳广场预购协议》，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立、合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，双方当事人均应按照合同的约定行使权利、履行义务。原告胡在贵在《天台万佳广场预购协议》签订后即向被告亚特华公司交付了购房款200,000.00元。由于被告未及时与原告办理子女的入户手续，2015年2月4日，原告胡在贵与被告亚特华公司协商解除了《天台万佳广场预购协议》，并明确由被告亚特华公司退还原告胡在贵购房款200,000.00元，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，原、被告协商解除的《天台万佳广场预购协议》，符合法律规定，本院予以确认。被告亚特华公司未按照约定返还原告交纳的购房款200,000.00元，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告胡在贵要求被告亚特华公司退还所交预购房款200,000.00元的诉讼请求，本院予以支持。原、被告之间的《天台万佳广场预购协议》已经解除，双方在“欠条”上对违约金未作明确，可视为原告对违约金的约定作了放弃，故原告胡在贵要求被告亚特华公司的承担违约金40,000.00元的违约责任，于法无据，本院不予采信。原告胡在贵要求被告亚特华公司退还上户口费16,000.00元的诉讼主张，因原告的上户口费未交给被告亚特华公司，亦未入公司账户，不应由公司承担，况且与本案不是同一法律关系，应另行起诉处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：

一、被告遵义市亚特华房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告胡在贵购房款200,000.00元；

二、驳回原告胡在贵的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

已收取的案件受理费2,570.00元、保全费1,820.00元，共计4,390.00元，由原告胡在贵承担1,000.00元，被告遵义市亚特华房地产开发有限公司3,390.00元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。

审判员　　袁坤远

二〇一五年九月十六日

书记员　　游　红