黎红琴、李颜与湄潭县林丰置业有限公司商品房销售合同纠纷一案民事一审判决书

原告李颜。

委托代理人郑继才，湄潭县中心法律服务所法律服务工作者（二原告共同委托）。

被告湄潭县林丰置业有限公司，住所地：湄潭县湄江镇天文大道。

法定代表人林加泵，董事长。

原告黎红琴、李颜诉被告湄潭县林丰置业有限公司（以下简称林丰置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月17日立案受理后，依法由审判员杨君福适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黎红琴及其与原告李颜共同委托的代理人郑继才到庭参加了诉讼，被告林丰置业公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告黎红琴、李颜诉称，我们与被告林丰置业公司于2014年4月15日签订《商品房买卖合同》，约定被告林丰置业公司将其在建的湄潭县欧陆风情住宅小区项目裙-1-22号166.06㎡的门面出卖给我们，交付房屋的时间为2014年5月30日。合同订立后，我们依约向被告林丰置业公司交付了购房款2309343元，余款因被告林丰置业公司预售手续不齐，致使我们无法办理按揭贷款。合同约定的交房时间届满后，被告林丰置业公司不能交房，经我们多次催告，被告林丰置业公司均借故拖延时间，且其房屋至今未竣工，不能履行合同，给我们造成了损失，侵害了我们的权利。因此，我们要求解除双方于2014年4月15日订立的《商品房买卖合同》，由被告林丰置业公司返还我们已付的房款2309343元，由于约定的0.02%的违约金过低，现我们要求按该房款数额自2014年4月15日起至清偿之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金，依约赔偿我们损失5000元。

被告林丰置业公司未作答辩。

经审理查明，原告黎红琴与原告李颜是夫妻关系，被告林丰置业公司是依法登记设立的其他类型有限责任公司，其经营范围为房地产开发销售。2014年4月15日，原告黎红琴、李颜与被告林丰置业公司签订《商品房买卖合同》，约定被告林丰置业公司将其开发建设的湄潭县欧陆风情住宅小区裙-1-22号商业用房（门面）出卖给原告黎红琴、李颜，约定的房屋建筑面积166.06㎡，总价款为3819380元，在合同签订之日付款2299380元，余款1520000元，在被告林丰置业公司书面通知之日起5日内办理银行按揭。合同约定的商品房交付日期为2014年5月30日；合同第十二条约定，如果在约定期限内未达到交付使用条件，被告林丰置业公司向原告黎红琴、李颜一次性支付相当于房屋总价款0.02%的违约金，并采取措施保证相关设施于60日之内达到交付条件，届时仍不能达到交付条件的，原告黎红琴、李颜有权要求退房和给予赔偿，被告林丰置业公司赔偿数额为5000元；第十三条约定，被告林丰置业公司逾期60日交房，原告黎红琴、李颜有权要求退房，被告林丰置业公司应在收到书面退房通知书后7日内退还全部已付款，并按照全部已付款的0.02%支付违约金。合同订立的当日，原告黎红琴、李颜依约向被告林丰置业公司支付了购房款2299380元（其中通过银行电汇2250000元，交现金49380元），该购房款中的2000000元，系原告黎红琴、李颜向银行申请的贷款，同日，原告黎红琴、李颜还依约向被告林丰置业公司交纳了房屋维修基金9963元，被告林丰置业公司对上述两笔收款向原告黎红琴出具了收据。由于被告林丰置业公司开发的该项目尚不能达到设定抵押的条件，原告黎红琴、李颜未能就购房余款办理按揭手续。约定的交房期限届满后，被告林丰置业公司未能依约向原告黎红琴、李颜交付房屋，经原告黎红琴、李颜催告，被告林丰置业公司仍未能交房，且被告林丰置业公司开发的湄潭县欧陆风情住宅小区房屋现仍未竣工，不具备向买受人交付房屋的条件。

上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、银行电汇凭证、《个人借款合同》、收款收据、建筑物照片等证据佐证，经审理，足以认定。

本院认为，合同是双方在平等自愿基础上协商一致达成的合意，对合同双方具有法律上的约束力，依法订立的合同受法律保护，合同的双方应当诚实守信，全面而严格地履行约定义务，以保证实现各自的合同目的；在违约方根本违约的情况下，守约方有权要求解除合同，并要求违约方承担违约责任、赔偿损失。原告黎红琴、李颜与被告林丰置业公司订立的《商品房买卖合同》，内容明确具体，权利义务平等，体现了合同双方各自的需求，是双方的真实意思表示，形式和内容都不违反法律的禁止性规定，是有效的合同，双方应自觉遵守和履行。原告黎红琴、李颜依约履行了给付部份购房款的义务，不存在违约行为。被告林丰置业公司未在约定的时间交付房屋，也未举证证明存在不可抗力的法定情形，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，被告林丰置业公司应当用于交付原告黎红琴、李颜的房屋，在逾期近一年半后仍不能交付，且至今未完工，致使原告黎红琴、李颜的合同目的不能实现，订立合同的目的落空，而无法实现合同目的的责任完全在于被告林丰置业公司，因此，被告林丰置业公司的行为已构成根本性违约，同时，双方约定的解除合同的条件已经成就，原告黎红琴、李颜有权要求解除双方订立的《商品房买卖合同》，并有权要求被告林丰置业公司返还已经给付的购房款和维修基金，有权要求被告林丰置业公司依约赔偿损失，所以，本院对原告黎红琴、李颜要求解除与被告林丰置业公司于2014年4月15日订立的《商品房买卖合同》、由被告林丰置业公司返还已付的购房款2309343元(其中维修基金9963元)、依约赔偿损失5000元的诉讼请求依法应予支持。原告黎红琴、李颜主张约定的违约金过低，要求调整增加，双方约定的违约金为全部已付款的0.02%，这一约定比例明显低于银行存款利率，有失公平，结合双方订立的合同是由被告林丰置业公司提供的格式合同和被告林丰置业公司根本违约的事实，原告黎红琴、李颜要求将违约金比例调整为按照中国人民银行同期贷款利率计算，其这一要求并不过分，本院应予支持。但是，原告黎红琴、李颜要求从2014年4月15日起开始对已付款按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金缺乏事实和法律依据，因为双方未对违约金的起算时间作出特别约定，合同约定的交房时间是2014年5月30日，在这一时间之前，被告林丰置业公司并不存在违约行为，这之前的损失可视为是双方约定赔偿5000元的损失，因此，违约金的起算时间应从被告林丰置业公司违约时即2014年5月31日开始计算，直至清偿完毕为止，所以，本院对原告黎红琴、李颜要求从2014年4月15日起开始对已付款按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金的诉讼请求，因其举证不足而不予支持。被告林丰置业公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其对应诉答辩、举证质证、申请回避、陈述辩论等诉讼权利的放弃，不影响本院对本案的审理和裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：

一、解除原告黎红琴、原告李颜与被告湄潭县林丰置业有限公司于2014年4月15日订立的《商品房买卖合同》。

二、限被告湄潭县林丰置业有限公司在本判决生效后三十日内一次性返还原告黎红琴、原告李颜购房款2299380元、房屋维修基金9963元，共计人民币2309343元，并自2014年5月31日起至返还完毕之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金。

三、限被告湄潭县林丰置业有限公司在本判决生效后三十日内一次性赔偿原告黎红琴、原告李颜损失人民币5000元。

四、驳回原告黎红琴、原告李颜的其余诉讼请求。

本案案件受理费25314元，依法减半收取12657元，由被告湄潭县林丰置业有限公司负担。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。

本判决生效后，权利人可在判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。

审判员　　杨君福

二0一五年九月二十三日

书记员　　孙兴旭