王子建与李林房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

委托代理人游勤江，贵州严正律师事务所律师。

被告李林，男，汉族，贵州省遵义市人。

委托代理人游标，贵州舸林律师事务所律师。

原告王子建与被告李林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月11日立案受理，依法由审判员陈利适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王子建委托代理人游勤江和被告李林及其委托代理人游标到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告王子建诉称，2011年12月30日，被告李林与我的委托代理人易兴东达成关于中环花园XX号门面租赁协议，因考虑该门面随时可能出售双方没有签订书面的协议，也没有约定租赁期限。2014年9月，我准备向社会公开出售该门面，后于被告交纳租金的剩余期限即将到期时提前30天告知被告终止租赁合同，并要求在预交租金剩余期限届满后搬离租赁门面，其后又于2015年1月9日采取书面形式通知被告，但被告均置之不理。我认为双方形成的系不定期租赁关系，根据相关法律规定我有权随时解除，且我已经按照相关法律规定提前向被告履行告知义务，但被告至今不交还租赁门面，已侵犯我的合法权益。如前所述，特向人民法院起诉，请求判决解除原、被告双方的租赁合同关系，被告立即搬离租赁门面，并支付从2014年10月30日起至交还门面之日止的租金2 000元和因被告逾期交还门面给我造成损失6 000元。

被告李林辩称，就原告王子建诉讼主张的门面形成租赁关系的是我与遵义鑫建物业有限责任公司，与原告无关，尽管原告是所有权人，但原告按照租赁合同关系起诉的主体不适格，应驳回起诉。另外，即使原告诉讼主体适格，但我与遵义鑫建物业有限责任公司所签订《租房协议》中所约定的租赁期限至今仍未届满，故原告主张双方之间系不定期租赁合同关系不是事实，原告无权主张解除，请驳回原告有关诉讼请求。至于租金，是原告自己不来收取，该项诉讼请求没有意义。

经审理查明，原告王子建曾系位于贵州省遵义市红花岗区珍珠路中环花园X区XX号门面的所有权人，同时系案外人遵义鑫建物业有限责任公司的法定代表人。针对前述门面原告与被告李林发生租赁关系，在被告租赁使用该门面的过程中，遵义鑫建物业有限责任公司受原告委托与被告于2014年7月1日签订《租房协议》，约定将上述门面继续出租给被告使用，租赁期限自2014年7月1日至2015年7月1日，租金总计13 200元，协议上还约定了其他权利义务。协议签订后，被告便继续经营使用该门面。2014年10月28日，原告与案外人胡芳容、徐贵强签订《房屋买卖合同》，将前述门面出售给胡、徐二人，约定交付时间为2015年1月15日，如逾期则按每月3 000元支付违约金，并约定了其他权利义务，其后买卖双方还于2015年2月12日到房屋产权登记管理机关办理了该门面的所有权变更登记手续。在原告与胡、徐二人签订合同后，原告欲收回门面以向买受人交付，遂于2015年1月4日向被告了解相关情况，其后原告以遵义中环房地产开发有限公司名义向被告通知要求被告搬出门面，但被告却未予回应，双方对此发生争议，原告遂诉来本院，酿成本案讼争。

另外查明，被告所预交租金的期限至2014年12月底即已届满，原告未收取此后的房屋租金。

上述事实，原告举证了情况调查核实表、《房屋买卖合同》、房产证、通话录音等证据。前述证据中，被告对在情况调查核实表上签字的事实不持异议，但表示并非自愿签名，因被告针对并非自愿签名的事实未向本院进行举证，故本院对其理由不予采纳，对情况调查核实表的真实性予以确认，但该证据却不足以证明原告主张双方未签订书面协议的事实；对《房屋买卖合同》和房产证，被告对真实性不持异议，本院予以确认；对通话录音，被告对真实性持有异议，但却明确表示放弃申请鉴定的权利，应由被告承担举证不能的不利后果，故本院对通话录音的真实性予以确认，但因该录音中被告已经对原告陈述的内容明确予以否认，故该通话录音不能证明原告关于签订《租房协议》并非真实合同关系的证明目的。被告针对诉讼抗辩事由举证了两份《租房协议》和两张收条等书证，原告对被告所举案外人遵义鑫建物业有限责任公司与案外人梅现钢签订的《租房协议》真实性不持异议，对被告所举其他证据的真实性均持有异议。对被告所举的案外人遵义鑫建物业有限责任公司与被告签订的《租房协议》，原告虽持有异议，但却认可签署该协议的事实，因原告对该《租房协议》所持异议理由已经在上述证据认定中予以否定，故本院对原告对该《租房协议》所持异议的理由不予采纳，对《租房协议》的真实性和证明目的均予以确认；对于被告所举的其他证据，因与本案争议无关，本院不予采证。本院根据上述证据的认定以及双方当事人的当庭陈述，认定以上事实。

本院认为，原告王子建和被告李林双方对签订《租房协议》的事实不持异议，争议在于以下两点：一、本案原告诉讼主体是否适格；二、双方租赁关系是否属于不定期租赁，以及租赁的具体期限。对于上述第一个焦点，虽然签订《租房协议》的并非原告，但已经查明原告系案外人遵义鑫建物业有限责任公司的法定代表人，原告和遵义鑫建物业有限责任公司均表示签署该《租房协议》系受原告委托，原告系实际权力义务人，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外”的规定，委托人可以行使受托人对第三人的权利，故原告有权主张《租房协议》的合同权利，本案原告诉讼主体适格。对上述第二个焦点，上述证据认定中已经对被告举证的《租房协议》的真实性予以确认，该《租房协议》已经能够证明双方并非不定期租赁合同关系，且至今租赁期限尚未届满。

根据上述理由，本院对原告关于要求解除不定期租赁合同关系，由被告搬离交还租赁门面并赔偿违约损失的诉讼请求均不予支持。对于原告要求被告支付计算至2015年2月底租金2 000元的诉讼请求，被告不持异议，故本院予以支持，对于其后租赁期限内的租金，原告在本案中未予主张，双方可另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、由被告李林在本判决书生效之日起十日内支付给原告王子建租金人民币2 000元；

二、驳回原告王子建的其他诉讼请求。

案件受理费25元，由原告王子建承担。

如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费。上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。

本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行，逾期则承担相应的法律责任。

审判员　　陈利

二〇一五年四月二十日

书记员　　刘燕