何正军诉向茜买卖合同一审民事判决书

委托代理人钱庆喜，贵州他山律师事务所律师。

被告向茜，贵州省遵义市，住贵州省遵义市。

原告何正军诉被告向茜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月11日立案受理后，依法组成由法官周洲担任审判长，人民陪审员何秀英、钟光荣参加的合议庭审理本案，并于2014年9月17日公开开庭进行了审理。原告何正军的委托代理人钱庆喜到庭参加了诉讼，被告向茜经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。本案现已审理终结。

原告何正军诉称：2013年4月21日，原、被告之间签订了《二手房屋买卖合同》，合同约定被告将汇川区长沙路遵义汽车城D栋D座1-25号营业用房出售给原告，该房屋是被告向遵义高校房地产开发有限责任公司购买的，已经办理了预登记并交付。合同约定的房屋价格为60万元，约定被告于2013年6月20日将房屋交付给原告，原告同日支付剩余购房款，签订合同时原告支付了40万元。合同约定如果被告不按时交付房屋则应承担违约金，计算方式为从交房款之日起，每日按购房款的千分之五计算。交房时间到期后，原告找被告交付房屋，但被告却找借口推却，拒不和原告见面，至今不履行交付房屋及办理产权的义务。被告应承担违约金总额为40万元×5‰×360天=72万元，考虑被告的履行能力，原告自愿减少违约金，要求被告承担20万元。综上所述，请求人民法院判令：一、依法解除原、被告于2013年4月21日签订的《二手房屋买卖合同》；二、被告返还原告已支付的购房款40万元；三、被告支付违约金20万元。

被告向茜经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。

经审理查明：2013年4月21日原、被告双方当事人签订了《二手房屋买卖合同》，该合同约定：“原告购买被告拥有的汇川区长沙路遵义汽车城D栋D座1层1-25号房屋（建筑面积81.24平方米、套内建筑面积79.86平方米）。上述房屋交易价格为60万元，付款方式：本合同签订之日，原告向被告预交购房款40万元，余款在2013年6月20日付清。交房时间为2013年6月20日，如到期被告未交房，被告向茜承担违约责任并承担违约金，违约金从交购房款之日2013年4月21日起，每日按购房款的千分之五计算。被告承诺在2013年6月20日前过户，在住建局备案、备案成原告的名字。……”。同日原告按上述约定，通过银行转款的方式向被告支付了购房款40万元，为此被告向原告出据了《收条》。后被告未按合同约定履行房屋交付及过户、备案义务。

以上事实，有原告何正军陈述及书证在卷佐证，经庭审质证，予以确认。

本院认为：原告何正军与被告向茜于2013年4月21日签订的《二手房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应恪守履行。被告未按合同约定履行房屋交付及过户、备案义务，其行为确属违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，原告何正军要求解除涉案房屋买卖合同，被告向茜返还40万元购房款的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。另外，原告要求被告按照合同约定支付违约金，考虑到被告的履行能力，现原告仅要求被告支付违约金20万元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，违约金虽是对违约者的惩罚性约定，但仍应兼顾合同的履行、因违约所造成的实际损失等综合因素。被告向茜拒不履行合同义务，损害了原告的合法利益，但原告主张20万元违约金，高于被告因违约所造成原告的实际损失，故本院综合全案事实，酌定被告向茜向原告支付违约金10万元。被告向茜经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，应视其放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、解除原告何正军与被告向茜于2013年4月21日签订的《二手房屋买卖合同》；

二、被告向茜应于本判决生效之日起十日内向原告何正军返还购房款40万元；

三、被告向茜应于本判决生效之日起十日内向原告何正军支付违约金10万元；

四、驳回原告何正军其他诉讼请求。

案件受理费9800元，保全费3520元、公告费400元，共计13720元。由被告向茜负担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本；还应在上诉期满后七日内向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。

本判决书生效后，原告可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。

审　判　长　　周　洲

人民陪审员　　何秀英

人民陪审员　　钟光荣

二〇一四年九月十七日

书　记　员　　王小秋