遵义邮政局诉精诚劳务公司租赁合同纠纷一审民事判决书
住所地：遵义市红花岗区中华南路69号。
负责人：杨大权，职务：经理。
委托代理人杨冲，男，汉族，遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区，系该公司职工。
委托代理人何晓黎，贵州崇尚律师事务所律师。
被告遵义精诚劳务有限公司，组织机构代码：560936739。
住所地：遵义市汇川区香港路通达商住楼4-3-1号。
法定代表人曾国分，职务:总经理。
委托代理人胡良刚，贵州子尹律师事务所律师。
委托代理人陈明武，贵州子尹律师事务所律师。
第三人马付存，住山东省菏泽市。
第三人田红，住贵州省遵义市。
本院于2014年1月3日立案受理原告遵义市邮政局诉被告遵义精诚劳务有限公司租赁合同纠纷一案。在审理过程，本院依法追加马付存、田红为本案第三人参与诉讼。在审理过程中，遵义市邮政局的名称变更为贵州省邮政公司遵义市分公司。本案依法由审判员王梦担任审判长，人民陪审员王汝健、温敏淑组成合议庭公开开庭进行了审理。原告贵州省邮政公司遵义市分公司之委托代理人杨冲、何晓黎，被告遵义精诚劳务有限公司之委托代理人陈明武，第三人马付存、田红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告贵州省邮政公司遵义市分公司诉称：2012年11月7日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同编号为GZ000713号。合同约定：原告将自己属下的汇川区重庆路邮政汽车保养场内的部分房屋和土地（面积约10000平方米）出租给被告，租期一年，从2012年12月1日起至2013年11月31日止；年租金为20万元，被告按季交纳租金，并按约定周期结束前15日内支付下一周期租金；被告自行搭建的建筑物在合同期满后自行拆除，原告不予任何赔偿；被告逾期交付租金，每逾期一日向原告支付违约金300元。合同签订后，被告只缴纳了2012年12月1日至2013年5月30日止的租金10万元，而2013年6月1日至2013年11月31日止的10万元租金一直拖延不交。按每日逾期违约金300元计算共计拖延183天，逾期违约金为48900元。此外，自2012年1月1日起至6月30日止，被告拖欠水电费31452元。2013年12月13日至18日，被告迟延支付了55000元，但至今被告尚欠租金、水电费125352元。故原告诉至法院要求：1、要求终止《房屋租赁合同》，被告及第三人搬出其承租位于重庆路邮政汽车保养场后面属于原告的场地及其场地内的房屋，将该场地及场地内的房屋交还给原告；2、判令被告支付拖欠的租金76452元，支付违约金48900元，合计125352元；3、被告支付占用原告场地及房屋损失，从2013年12月1日起按547.95元/天计算至实际交还场地之日止；4、判令被告承担本案诉讼费。在审理过程中，原告对第1项诉请变更为要求解除《房屋租赁合同》，被告、第三人从租赁场地内搬出并返还租赁场地。
被告遵义精诚劳务有限公司辩称：解除合同的条件不成就，被告的性质比较特殊，人员包括吸毒、释放人员。请依法判决。
第三人田红辩称：当时与被告签订合同租赁场地的时候要求看被告和原告签订的合同，被告没有出示，且我们的租金一直在交，原告让我们搬走，我们的损失如何计算。请依法判决。
第三人马付存辩称：同意田红的意见。请依法判决。
经审理查明：2012年11月7日，遵义市邮政局（甲方、出租房）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份。该合同约定有一、租赁土地位于遵义市汇川重庆路，保养场后侧围墙内，面积约10000平方米。二、该土地仅作合规合法用途使用。三、租期1年，从2012年12月1日起至2013年11月31日止。四、年租金20万元，租金采取预付方式支付。乙方按季交纳租金，并按约定周期结束前15日内支付下一周期租金。首期租金于2012年11月15日前缴纳。八、甲方逾期交付房屋，每逾期一日向乙方支付违约金300元。乙方逾期交付租金，每逾期一日向甲方支付违约金300元。逾期30日不交租金的，甲方有权终止合同。九、乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同、收回房屋，因此造成的损失由乙方负责赔偿：1、将承租的房屋擅自转租的。十二、租赁合同经租赁双方签章后生效。该合同还约定了其他的内容。在庭审中原告表示本案中仅主张关于土地的租赁事宜。
同时查明：2007年9月13日，遵义市邮政局取得遵汇国用（2007）第61号土地使用权。该宗土地载有出让类型、面积21440平方米、地号C-173号等内容。本案租赁的标的物即属上述宗地内。2014年2月25日，遵义市邮政局经批准后名称变更为贵州省邮政公司遵义市分公司（本案原告）。
同时查明：原、被告均认可被告截止到2013年6月底拖欠租赁期间的水电费31452元。在合同期限内，被告支付了2012年12月1日至2013年5月30日期间的租金10万元。2013年12月13日-18日，被告向原告支付55000元。2013年10月，被告向原告出具申请一份，其载明承诺于2013年11月30日前交清所欠费用等内容。
另查明：2012年11月6日，被告（甲方）与第三人马付存（乙方）签订《汽车场承包合同》一份。该合同载有一、甲方愿意将海尔冰箱厂对面场地承包，乙方已对场地做了了解愿承租该场地。二、租赁期限1年，自2012年11月8日到2013年11月7日，租金2万元，合同签订之日现金支付。三、租赁期间水电由乙方自行负责。该合同还约定了其他内容。2013年4月2日，被告（出租人、甲方）与“阳光汽车修理厂”（承租人、乙方）签订《场地租赁合同》一份。该合同约定有一、甲方出租的邻街场地位于汇川区重庆路（海尔冰箱厂正对面，产权归属鸿宇邮政车站所有）；出租场地的用途为汽车维修经营性质。二、场地租赁期限为1年，（自2013年11月7日至2014年11月6日止）。本协议一年一签，但自2014年11月7日起，三年内该场地的租金50000元基础上，每年递增10%。五、出租场地的租金为50000元，双方签订好合同，乙方马上支付甲方租金的30%，剩下的租金在2013年11月7日一次性付清。第三人马付存在乙方处签字予以确认。该合同还约定有其他的内容。在本案庭审中，第三人马付存、田红均认可“阳光汽车修理厂”尚未取得工商营业执照，双方系合伙经营该修理厂。2014年1月6日，原告向第三人出具《关于立即搬迁还地的通知》，告知第三人搬迁事宜等。
上述事实，有庭审笔录、《房屋租赁合同》、《汽车场承包合同》、《场地租赁合同》、遵汇国用（2007）第61号土地使用权、通知、遵义市邮政局2013年水电底度登记表、《关于立即搬迁还地的通知》等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》虽然合同名称中包括有房屋，然合同约定的租赁标的却体现为场地，即土地。而通过本案原告在庭审中的陈述可知，其主张返还的系租赁的土地。该合同系当事人真实意思的表示，其中关于租赁场地的约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应恪守。本案原、被告争议的《房屋租赁合同》租期已于2013年11月30日（该月最后一日为30日，非31日）届满，而原告又于2013年12月13日-18日收取了被告支付的55000元且原告自认该款项中包括有部分租金。因此，实际中，在原合同期满后，双方之间已形成了不定期的《房屋租赁合同》。本院围绕各方的争议分析如下：
一、被告、第三人是否应当予以返还租赁物
1、被告是否应予以返还租赁物。原告主张解除双方之间的《房屋租赁合同》而被告不同意。对此，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，本案被告未经原告同意擅自将租赁的场地一部分转租第三人，且在合同履行过程中存在迟延支付租金的情况，作为出租人的原告可以主张解除双方之间的租赁合同。通过原告的起诉可知，原告已主张解除双方之间的租赁合同关系，合理合法。因此，本院对于原告主张解除双方之间的《房屋租赁合同》的诉请予以支持。而根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”、第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，在合同解除后，被告应当返还原告之租赁物。即，本案原告主张之租赁场地。2、第三人是否应予以返还租赁物。因为原、被告之间的租赁合同解除后。被告应当予以返还租赁的场地。而第三人马付存基于与被告之间的租赁合同关系从被告处取得的租赁场地已变为无权占有。第三人马付存从被告处租赁场地用于修理厂，但本案中修理厂尚未办理好工商营业执照且第三人马付存、田红系合伙经营该修理厂。现原告基于场地的使用权人有权要求无权占有的第三人马付存、田红返还其租赁的场地。因此，本院对于原告的该诉请予以支持。同时，本院认为，对于第三人马付存、田红在庭审中称因返还租赁场地后产生了损失等，其可以在符合法律的规定下，另案诉讼解决。
二、被告是否还应支付租金、违约金、场地占用租金
1、被告是否还应支付租金。被告应按合同约定的期限支付租金。在合同履行过程中，被告已向原告支付第一、第二季度的租金合计10万元，而根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”之规定及合同的约定，被告应于2013年6月1日前15日内支付第三季度的租金50000元，于2013年9月1日前15日内支付第四季度的租金50000元。被告仅于2013年12月13日-18日期间向原告支付55000元。然双方对于被告支付的55000元款项的用途产生争议。原告认为其为水电费款项31452元及部分租金23548元，而被告认为其全部为租金。对此，被告对于其所支付的款项的用途应承担相应的举证责任，然其未能提供证据予以证明其抗辩主张，故本院对于原告的主张予以支持，对被告的抗辩不予采信。故被告所支付的55000元包括水电费31452元、部分租金23548元。因此，被告应向原告予以支付尚欠原告的租金76452元(10万元-23548元)。2、被告是否应向原告支付违约金。从2013年6月1日至2013年11月30日，被告一直处于逾期支付租金的状态构成违约，故根据合同约定被告应承担相应的违约责任。原告主张被告按300元/天承担违约责任，而被告抗辩称原告主张的违约金过高。对此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，本院认为合同约定违约金实属过高，本院酌情调整为100元/天计算。即，从2013年6月1日起按100元/天计算至2013年11月30日。因此，违约金数额计算为18300元（100元/天×183天）。3、被告是否应向原告支付逾期返还租赁场地的租金（场地占用费）。对此，因至今被告尚未向原告返还租赁土地并支付相应的占用土地的费用。根据原告的主张，本院认为被告在占用租赁场地期间，其应支付占用租赁土地的费用。而其计算标准可以参照租赁期间租金的标准。因此，被告应从2013年12月1日起按200000元/年的标准支付至实际返还租赁土地之日止期间的占用费。故本院对于原告该项其余的诉请金额不予支持。
综上，本院对于原告的其他诉请不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告贵州省邮政公司遵义市分公司与被告遵义精诚劳务有限公司之间不定期的《房屋租赁合同》；
二、被告遵义精诚劳务有限公司、第三人马付存、第三人田红于本判决生效后30日内从租赁的土地内搬出，并向原告贵州省邮政公司遵义市分公司返还租赁土地；
三、被告遵义精诚劳务有限公司于本判决生效后30日内向原告贵州省邮政公司遵义市分公司支付租金76452元；
四、被告遵义精诚劳务有限公司于本判决生效后30日内向原告贵州省邮政公司遵义市分公司支付违约金18300元；
五、被告遵义精诚劳务有限公司于本判决生效后30日内按200000元/年的标准向原告贵州省邮政公司遵义市分公司支付从2013年12月1日起至实际返还租赁土地之日止的占用费；
六、驳回原告贵州省邮政公司遵义市分公司其他的诉讼请求。
案件受理费4200元，由原告贵州省邮政公司遵义市分公司承担1000元，被告遵义精诚劳务有限公司承担3200元。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，还应在上诉期限届满七日内预交上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。
本判决发生法律效力后，权利人可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
审 判 长 王 梦
人民陪审员 王汝健
人民陪审员 温敏淑
二〇一四年五月二十九日
书 记 员 陈 叠
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