六枝特区平寨镇平寨村民委员会与冯廷贵排除妨害纠纷二审民事判决书

被上诉人（原审原告）六枝特区平寨镇平寨村民委员会。

上诉人冯廷贵因与被上诉人六枝特区平寨镇平寨村民委员会排除妨害纠纷一案，不服贵州省六盘水市六枝特区人民法院于2014年11月28日作出的（2014）黔六特民初字第1145号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审经审理查明，2011年12月22日，原、被告签订门面租赁合同，原告将其坐落于六枝特区平寨镇那平路补林新村办公楼一楼的一个门面租赁给被告，租赁期为2012年1月1日至2013年1月1日，年租金为9600元。租赁合同到期后双方未签订新的租赁合同，也未对租金进行重新约定，被告的租金交纳至2014年6月。2014年1月7日及5月14日，经原告的村委会2次集体讨论，决定将争议房屋的办公楼整体对外出租，并于2014年6月初向社会发出招标公告，被告亦参加报名。在原告要求被告搬出租赁房屋时，因被告对原告的招标行为提出异议，拒绝搬出争议房屋。

一审经审理认为，原告与被告2011年12月22日签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、法规的规定，是有效合同，原、被告应当按合同履行自己的义务。该租赁合同在2013年1月1日履行完毕后。因原、被告未就争议房屋的租赁签订新的租赁合同，原、被告之间的租赁变为不定期租赁，原、被告均享有随时解除租赁合同的权利。现原告要求被告搬出租赁房屋，终止双方的租赁关系，符合法律规定，本院予以支持。因原、被告签订的租赁合同到期后，双方未签订新的租赁合同，也未对租金进行约定，对原告2014年7月至11月的租金损失按原租赁合同给付，被告应当支付原告的租金为：9600元÷12月×5月＝4000元。对被告主张在原告未进行招标的情况下，又与他人签订租赁合同，其是优先承租人的辩解意见，于法无据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第（七）项、第九十八条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，作出如下判决：一、被告冯廷贵于本判决生效之日起十日内返还租用的坐落于六枝特区平寨镇那平路补林新村办公楼一楼门面给原告六枝特区平寨镇平寨村民委员会；二、被告冯廷贵于本判决生效之日起十日内支付原告六枝特区平寨镇平寨村民委员会房屋租金4000元。案件受理费455元（原告已预交），由原告六枝特区平寨镇平寨村民委员会负担387元，被告冯廷贵负担68元（于本判决生效之日起十日内支付原告）。

一审宣判后，上诉人冯廷贵不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，支持上诉人在同等条件下的优先承租权。其上诉的主要理由是：一、上诉人与被上诉人于2013年1月1日签订房屋租赁合同，有效期为一年，合同中约定了上诉人在同等条件下的优先承租权。上诉人按照合同约定交了2014年1月至6月的房屋租赁费，在租赁合同有效期内，2014年5月21日，被上诉人发出了房屋租赁招标公告，上诉人于2014年6月9日交了50000元的投标保证金，上诉人是唯一的投标人，被上诉人收到保证金后没有组织招租竞拍。2014年7月3日被上诉人通知上诉人搬出房屋，2014年8月11日被上诉人起诉上诉人搬出该租赁房屋，2014年8月20日被上诉人就与他人签订了商铺出租合同，2014年11月28日一审法院判决上诉人搬出该租赁房屋；二、一审法院认定上诉人的投标行为及2014年8月20日被上诉人与他人签订的商铺出租合同与本案无关是错误的。虽然法律并没有明确规定优先承租权，但是根据民事活动应当遵循公平、诚实信用原则，上诉人与被上诉人的租赁合同中明确约定了同等条件下的优先承租权。上诉人投标缴纳50000元保证金的行为明确表示了在行使优先承租权。被上诉人在诉讼过程中就把房屋出租给他人的行为，不但构成违约而且违背了公平、诚实信用的原则，这样不讲诚信的行为应当受到法律的约束。而一审法院完全没有考虑到上诉人的优先承租权，也没有考虑到被上诉人违约的情况就作出错误的判决，侵害了上诉人的权利。请求二审法院依法撤销原判，支持上诉人的上诉请求。

上诉人冯廷贵在二审举证期限内未提供新证据。

被上诉人六枝特区平寨镇平寨村民委员会二审答辩称，上诉人陈述2013年签订租赁合同不是事实，上诉人与被上诉人签订合同的期限是2012年1月1日至2013年1月1日。2013年合同期满后，被上诉人提前通知过上诉人，但是上诉人说烟酒未卖完要延长租半年，被上诉人就将租期延长了半年。2013年6月8日，被上诉人张榜招标，只有上诉人来竞标并交了50000元保证金，后来通知上诉人签订合同，上诉人提出租金高、房屋存在质量问题，所以没有与被上诉人签合同。后被上诉人通知上诉人搬出房屋，发出通知一个多月后，被上诉人才将房屋重新出租给他人。综上所述，请求二审法院维持原判。

被上诉人六枝特区平寨镇平寨村民委员会在二审举证期限内未提供新证据。

经二审审理查明的事实与一审查明的事实基本一致，对一审查明的事实，本院予以确认。另查明，被上诉人平寨镇平寨村民委员会于2014年7月3日向上诉人冯廷贵发出书面通知要求搬出租赁房屋，因上诉人拒绝搬出，被上诉人于2014年8月14日向法院提起诉讼。

本院认为，上诉人与被上诉人于2011年12月22日签订的门面租赁合同约定租赁期限为2012年1月1日至2013年1月1日，合同期届满后双方未签订新的租赁合同，但是上诉人仍然继续使用租赁房屋，租金交纳至2014年6月。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，上诉人与被上诉人之间形成不定期合同关系。2014年7月3日，被上诉人书面通知上诉人要求搬出租赁房屋，终止双方的租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，被上诉人在向法院提起诉讼前已经给予上诉人搬出租赁房屋一定的合理期限，双方的租赁合同关系已经解除，被上诉人要求上诉人搬出租赁房屋并支付所欠租金，应予以支持。上诉人主张享有优先承租权没有法律依据，且其并未提供证据证实在被上诉人提出解除租赁合同期间要求在同等条件下与被上诉人签订租赁合同，故对该上诉主张本院不予支持。综上所述，原判认定事实清楚，证据充分，应予以维持。上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人冯廷贵负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　程　瑶

代理审判员　　尹倩茹

代理审判员　　唐丽红

二〇一五年五月二十二日

书　记　员　　刘冠兰