丁正模、柏兴益与遵义代力综合超市有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告柏兴益，男，汉族，重庆市人。

委托代理人丁正模，系本案原告。

被告遵义代力综合超市有限公司。住所地贵州省遵义市红花岗区东联线山居十二院B、C栋。

法定代表人肖启梅，经理。

委托代理人彭静，遵义市汇川区董公寺法律服务所法律工作者。

原告丁正模、柏兴益与被告遵义代力综合超市有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员袁剑利适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丁正模（同时系原告柏兴益委托代理人）、被告遵义代力综合超市有限公司委托代理人彭静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告丁正模、柏兴益诉称，被告遵义代力综合超市有限公司于2012年7月1日与我们续签《二楼框架出租协议》，约定：被告向我们租用位于遵义市***号房屋（建筑面积2852㎡）开商场；租期暂定10年；租金第一年为16元/㎡.月，以后每年每平方每月增加2元，时间为4年，2017年7月1日后的租金另行协商；租金交纳方式为半年一交，提前10天交纳，逾期30日视为违约等。合同签订后，我们即将房屋交付给被告使用，考虑到装修时间，我们同意从2012年12月1日起开始计算租金，被告交纳半年租金后，又交纳了200 000元租金，后未再付租金，至2014年12月1日止已欠租金689 824元未付。特诉至人民法院，请求依法判令解除我们与被告遵义代力综合超市有限公司签订的《二楼框架出租协议》，由被告遵义代力综合超市有限公司立即归还位于遵义市***号和***号房屋；由被告遵义代力综合超市有限公司立即付清2014年12月1日前的租金689 824元；由被告遵义代力综合超市有限公司向丁正模归还借款200 000元并支付垫付款230 000元。

被告遵义代力综合超市有限公司辩称，我公司租用原告丁正模、柏兴益所有的位于遵义市***号和***号房屋开超市，尚欠部分租金未支付是事实，但不应解除租赁关系；借款及垫付款属于另一民事法律关系，不应在本案中处理。

经审理查明，原告丁正模系位于遵义市***号房屋业主，原告柏兴益系位于遵义市***号房屋业主。2012年7月1日，原告丁正模、柏兴益（甲方）与被告遵义代力综合超市有限公司（乙方）签订《二楼框架出租协议》，约定：甲方将位于遵义市***号、***号房屋共计2852㎡（含楼梯）租赁给乙方使用；租期暂定10年；租金第一年为16元/㎡.月，第二年起每年每平方每月增加2元，总的递增时间为4年，之后的租金随行定价；签订协议时支付半年租金，以后半年已付，提前10天支付，逾期每天按3 000元计算滞纳金，逾期超过30天视为乙方违约；从签订合同时起，4个月的装修期不计算租金；甲、乙共同协调用电增容至260千瓦，费用各承担50%，产权归甲方所有；租赁关系结束后，由乙方对自行安装的设备设施进行拆除并恢复该租赁物原状等。合同签订后，在履行过程中，双方同意自2012年12月1日起计算租金，且被告遵义代力综合超市有限公司仅向原告丁正模、柏兴益支付了租金473 792元，后未再支付。2014年10月10日，被告遵义代力综合超市有限公司法定代表人肖启梅向原告丁正模、柏兴益出具《还款计划》载明“关于山居十二院B、C栋租金一事，本人肖启梅承诺在10至11月将租金（全年）付清，如没有兑现，房主有权任意处理”。后被告遵义代力综合超市有限公司仍未结清2014年12月1日前的租金，形成诉争。

本案庭审过程中，针对原告丁正模、柏兴益的诉讼请求涉及多个法律关系，经本院释明，原告丁正模、柏兴益对本案选择按租赁关系主张权利。

上述事实，有原、被告的陈述，《商品房买卖合同》、《二楼框架出租协议》、《还款计划》等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。

本院认为，原告丁正模、柏兴益与被告遵义代力综合超市有限公司于2012年7月1日就位于遵义市***号、***号房屋所签订的《二楼框架出租协议》系双方在自愿的基础上达成的，是双方真实意思的表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。原、被告约定第一年租金为16元/㎡.月，第二年起每年每平方每月增加2元，且自2012年12月1日起计算租金，则自2012年12月1日起至2013年11月30日止的租金为547 584元（2852㎡×16元/㎡.月×12月），自2013年12月1日起至2014年11月30日止的租金为616 032元（2852㎡×18元/㎡.月×12月），自2012年12月1日起至2014年11月30日止，被告遵义代力综合超市有限公司应付租金共计1 163 616元，扣除已付473 792元，尚欠689 824元未付。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，对原告丁正模、柏兴益要求被告遵义代力综合超市有限公司支付2014年11月30日前租金689 824元的诉讼请求，本院予以支持。原、被告约定逾期30日支付租金的行为属于违约行为，在被告遵义代力综合超市有限公司逾期支付租金已经超过30日后，被告遵义代力综合超市有限公司法定代表人肖启梅于2014年10月10日被向原告丁正模、柏兴益承诺在2014年10月至11月结清租金，后被告遵义代力综合超市有限公司仍未结清，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”和第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，对原告丁正模、柏兴益要求解除于2012年7月1日签订的《二楼框架出租协议》，由被告遵义代力综合超市有限公司立即归还位于遵义市***号和***号房屋的诉讼请求，本院予以支持；但对于归还门面房的具体时间，应当给被告遵义代力综合超市有限公司留足必要的准备时间，本院酌情认定由被告遵义代力综合超市有限公司在本判决生效后90日内将该门面房归还给原告丁正模、柏兴益。对原告丁正模要求被告归还借款200 000元并支付垫付款230 000元的诉讼请求，因属另一民事法律关系，本案不予处理，原告丁正模可另行主张解决。自2014年12月1日起至被告遵义代力综合超市有限公司实际交付房屋之日止的租金，原告丁正模、柏兴益在本案中未主张，本案不予处理，原告丁正模、柏兴益可以另行主张解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：

一、解除原告丁正模、柏兴益与被告遵义代力综合超市有限公司于2012年7月1日签订的《二楼框架出租协议》；

二、由被告遵义代力综合超市有限公司在本判决生效后九十日内将位于遵义市***号和***号房屋归还给原告丁正模、柏兴益；

三、由被告遵义代力综合超市有限公司在本判决生效后十日内向原告丁正模、柏兴益支付2014年11月30日前的租金人民币689 824元；

四、驳回原告丁正模的其他诉讼请求。

案件受理费7 440元，由被告遵义代力综合超市有限公司承担。

如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。

如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。

本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。

审判员　　袁剑利

二〇一五年三月二十三日

书记员　　何小飞