金宣位与杨朝谷土地租赁合同纠纷一审民事判决书

被告（反诉原告）杨朝谷。

原告金宣位诉与被告杨朝谷土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月25日立案受理后，被告杨朝谷于2015年3月21日提起反诉，本院依法合并审理，由审判员柯昌俊适用简易程序独任审判，于2015年3月31日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金宣位、被告（反诉原告）杨朝谷均到庭参与诉讼。本案现已审理终结。

原告金宣位诉称，2011年10月11日原告与被告经协商，将自家管理耕种的位于地瓜镇地瓜村五组地瓜小学背后的承包地（小地名：严家屋基）出租给被告杨朝谷，租金为三年11000元，并签订了《土地出租协议》。租期届满后，原告需要用地，多次要求被告归还土地，现在已经超期78天，应承担违约金1591.2元的违约金。故诉请人民法院判决被告归还原告土地，并承担违约金1591.2元。

原告金宣位向本院提交的证据及证明目的如下：1、原告身份证一份，拟证明原告的身份情况及诉讼主体资格；2、土地承包册一份，拟证明争议土地是由原告管理耕种，实际的是至少4.7亩，土地册上是2.1亩；3、土地出租协议一份，拟证明原、被告签订土地出租协议及租期届满的事实；4、现场照片一组（6张），拟证明被告超期使用原告土地的事实。

对于以上原告提交的证据被告杨朝谷质证认为：对证据1、证据2、证据3均无异议。证据4的照片有一张不是现场的照片，而且这些照片是租期不到的时候照的。

被告（反诉原告）杨朝谷反诉称，2011年10月11日我与金宣位协商一致签订了《土地出租协议》，协议约定原告（反诉被告）将其承包的严家屋基一幅土地（面积约1000平方米）出租给我，租期三年，租金为11100元，租金在签订协议后我一次性付清给原告。协议中约定了违约责任，如果一方违约应赔偿另一方经济损失的双倍。协议签订后原告（反诉被告）金宣位在没有与被告协商的情况下，将已出租给被告的部分土地（约300平方米）种上白果树，使得我无法使用该部分土地，给我造成了经济损失。为此找原告（反诉被告）协商无果，其反而先起诉到法院。故被告提起反诉，请求法院判令原告（反诉被告）赔偿我经济损失7400元。我租期届满没有返还原告土地是因为原告（反诉被告）违约在先，我未返还土地属于自救行为，不存在过错，不应承担违约责任。

被告杨朝谷向本院提交的证据及证明目的如下：1、被告身份证一份，拟证明被告的身份情况及诉讼主体资格；2、土地租赁合同一份，拟证明在租期内原告没有把土地全部给被告，原告自己种了一部分；3、现场照片一张,拟证明原告违约的事实。

对于被告提交的证据原告金宣位均无异议，本院予以采信。

经审理查明：2011年10月11日原告金宣位与被告杨朝谷经协商一致签订了《土地出租协议》，协议约定原告将自家位于地瓜镇地瓜村五组地瓜小学背后的承包地（小地名：严家屋基）出租给被告，面积为2.1亩，租期为三年，租金为三年11100元，租金在双方签订协议以后被告一次性付清给了原告。该幅土地面积为2.1亩，原告在将土地出租给被告以后占用了已出租给被告的面积为86平方米的一块地种植了白果树。2014年10月11日租期届满，原告要求被告归还原告土地，被告以原告违约在先为由拒绝归还，双方为此发生纠纷。

本院认为，原告(反诉被告)金宣位与被告（反诉原告）杨朝谷2011年10月11日签订的《土地出租协议》合法有效，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。合同签订后，被告（反诉原告）杨朝谷履行了一次性付清租金的义务，但原告（反诉被告）金宣位未将协议中约定租赁的全部土地交付给被告（反诉原告）杨朝谷使用，自己占用了86平方米的土地，存在违约行为；原告（反诉被告）金宣位违约，只有在公力救济难以弥补其损失时，被告（反诉原告）杨朝谷才宜采用自救方式，被告（反诉原告）杨朝谷在有时间及条件采取公力救济方式情况下未采用公力救济，而采用自救方式，其称为自救的主张，本院不予采纳。双方协议约定的租赁期限届满，未就是否续租问题达成一致协议，被告（反诉原告）杨朝谷未将土地交付给原告（反诉被告）金宣位，本院取予以认定为被告（反诉原告）杨朝谷违约。由于双方均未提交证据证明对方违约给自己造成的损失的数额多少，本院予以参考双方的租金来计算双方的损失情况，双方约定产生损失的双倍作为违约金的约定过高，本院予以按产生的损失作为违约金。被告（反诉原告）杨朝谷在土地出租期限届满后，经原告（反诉被告）金宣位要求，未将土地按期归还，超期使用土地，亦应当按原合同约定支付租金。被告（反诉原告）杨朝谷违约给原告（反诉被告）金宣位造成的损失按合同约定的租金从2014年10月11日计算至2014年3月21日为170天，应当支付租金为（11000元－675元）÷（365天×3年）×170天＝1603元，原告（反诉被告）金宣位请求被告（反诉原告）杨朝谷支付违约金1591.20元，未超出法律规定，本院予以支持；被告（反诉原告）杨朝谷请求判决原告（反诉被告）金宣位赔偿占用86平方米租赁土地产生的损失7400元，被告（反诉原告）杨朝谷未举证证明其产生损失，故反诉请求原告（反诉被告）金宣位赔偿损失7400元的主张，本院不予支持。本院予以按86平方米的租金作为被告（反诉原告）杨朝谷产生的损失，即11000元÷（2.1亩×666.67）平方米×86平方米＝675元，原告金宣位（反诉被告）应当赔偿被告（反诉原告）杨朝谷；综上，通过折抵双方应赔偿对方的数额以后，被告（反诉原告）杨朝谷还应赔偿原告（反诉被告）金宣位经济损失916.20元。现该协议约定的租赁期限届满，双方未就是否续租问题达成一致协议，原告（反诉被告）金宣位要求被告（反诉原告）杨朝谷返还土地的诉讼请求，依法应予以支持，但应当给予被告（反诉原告）杨朝谷合理的搬迁时间。据此，依照《中华人民共和国合同法》六十条、一百二十条、第二百三十五条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、之规定，判决如下：

一、本诉被告杨朝谷于本判决书生效之日起二十日内返还本诉原告金宣位土地；

二、本诉被告杨朝谷赔偿本诉原告金宣位经济损失1591.20元，反诉被告金宣位赔偿反诉原告杨朝谷经济损失675元。折抵双方应赔偿对方的数额以后，本诉被告杨朝谷于本判决生效之日起十日内赔偿本诉原告金宣位经济损失916.20元。

本诉案件受理费50元，减半收取25元，由本诉被告杨朝谷承担；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由反诉被告金宣位承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。

审判员　　柯昌俊

二〇一五年四月十二日

书记员　　庞　庭