黄辉与蒋胜全房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

被告蒋胜全，个体工商户，现住惠水县。

原告黄辉与被告蒋胜全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月3日立案受理后，依法由代理审判员吴大铿适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄辉、被告蒋胜全到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告黄辉诉称：原、被告双方于2014年8月5日签订一房屋租赁合同，合同约定被告蒋胜全将位于贵州省惠水县涟江中路的舒馨商住楼7、8号门面（面积约200平方米）租给原告，租期36个月，每个月的月租金为11 600元，原告黄辉向被告交纳租金后，将该门面翻修经营卫浴产品，至2015年1月，原告黄辉向被告蒋胜全交纳2015年2月15日至2016年2月14日的租金共计人民币139 200元后继续经营，2015年2月8日案外人陈光琼称该门面是其所有，将该门面门锁更换并重新上锁，导致原告无法营业，原告多次找被告要求被告退还租金，被告蒋胜全均以种种理由搪塞，拒不退还租金。被告的行为已经侵害了原告的合法权益，原告提起诉讼：1、解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；2、判令被告返还原告已经交纳的租金和押金合计人民币149 200元；3、要求被告赔偿店面装修费合计80 000元；4、判令被告支付违约金10 000元；5、诉讼费由被告蒋胜全承担。

被告蒋胜全辩称：原告所述不是事实，被告不同意解除合同，该房屋租赁合同是双方自愿签订的，门面所有权人陈光琼将租赁的房屋锁住与被告无关，被告不存在违约行为，不同意退还原告的租金及押金，且现在门面租赁市场不景气，原告要求解除合同被告不同意。

原告为证明自己的主张向本院提交如下证据：

1、身份证复印件一份，证实原告身份信息及具有本案诉讼主体资格的事实。

2、惠水县濛江社区居民委员会及惠水顺天房地产开发有限公司签章的证明一份，证实原告与被告签订合同中约定的门面是惠水县涟江中路舒馨商住楼7、8号门面的事实。

3、房屋租赁合同复印件一份，证实原告、被告于2014年8月15日签订房屋租赁合同，合同对双方权利义务约定的事实。

4、贺孟孟（黄辉的妻子）在中国建设银行股份有限公司的打款凭据复印件一份，证明被告蒋胜全收到黄辉租金130 000元的事实。

5、蒋胜全亲笔签名的收条复印件一份，证明蒋胜全收到黄辉押金10 000元的事实。

6、装修单据原件20份，证实装修该门面花费共计单据显示金额的事实。

被告蒋胜全对原告提交的第1、2、4、5号证据均无异议，予以认可。对第3号证据认为该合同中第二条合同约定的门面地址有改动的痕迹。对于第6号证据被告蒋胜全认可有国家税务机关正式发票的装修金额。

被告蒋胜全为证明自己的主张，向本院提交如下证据：

1、身份证及户籍证明，证实被告身份信息及具有本案诉讼主体资格的事实。

2、被告当庭播放被告与原告电话通话录音，证明原、被告双方达成口头协议约定双方是合作关系，且原告承诺不要求被告退还押金及装修费用，只要求被告退还房租的事实。

原告对被告提供的证据经庭审质证认为：对证据1无异议，予以认可。对证据2，认为该通话录音是原告向法院提起诉讼前被告与原告协商时的通话录音并不能证明案件的事实，不予认可。

本院经庭审质证，对原、被告提供的证据分析认定如下：

对原告黄辉提供的1、2、4、5号证据，因被告无异议，予以认可，本院认为该证据符合证据的构成要件，能作为本案的证据采用，故予以认定。对原告提供的证据3，因能证明原告、被告签订房屋租赁合同的事实，与本案有关联性，符合证据的构成要件，本院予以认定。对证据6中税务机关出具发票金额的票据因符合证据客观性、合法性、关联性的构成要件，本院予以认定。

对被告蒋胜全提供的证据1，原告无异议，本院认为该证据能证明被告的主体资格，予以认定。对证据2，原告黄辉不认可，认为录音是双方发生纠纷后协商处理租赁纠纷时的通话录音，不符合案件事实，本院认为被告提供的该通话录音不符合证据的构成要件，本院不予认定。

根据上述认定的有效证据及原、被告的陈述，本院确认如下案件事实：

原告黄辉与被告蒋胜全于2014年8月5日签订一份房屋租赁合同，合同约定被告蒋胜全将位于贵州省惠水县涟江中路的舒馨商住楼7、8号门面（面积约200平方米）租给原告，约定租期为36个月，每月的月租金为11 600元，原告黄辉向被告交纳租金后，将该门面翻修后经营卫浴产品，至2015年1月14日，原告黄辉向被告交纳2015年2月15日至2016年2月14日的租金人民币139 200元后继续经营，2015年2月8日案外人陈光琼称该门面是其所有，将该门面门锁更换并重新上锁不允许原告经营，导致原告无法营业，原告多次要求被告退还租金，被告蒋胜全拒绝退还，原告黄辉遂于2015年4月3日向本院提起诉讼，请求判如所请。

本案争议的焦点：1、原、被告双方于2014年8月5日签订的房屋租赁合同是否应解除；2、被告是否应退还原告租金、押金、违约金及装修款等损失。

本院认为：原告黄辉与被告蒋胜全于2014年8月5日签订的房屋租赁合同是在双方平等自愿的基础上签订的，系双方真实意思表示，并经原、被告双方签名确认，其内容也未违反法律、法规的强制性规定，应认定房屋租赁合同合法有效，对双方均具有法律约束力，原、被告均应依约履行各自的义务。

一、关于合同的解除

本案双方签订的合同成立生效后。原告黄辉通过其妻贺孟孟的建行账户将租金130 000元转到被告蒋胜全的账户，按合同约定履行了向被告支付租金的义务，而被告蒋胜全并未按合同约定保障原告在租赁期间正常使用租赁物，致案外人陈光琼于2015年2月8日以租赁门面为其所有，被告私自转租为由，将门面门锁更换并重新上锁，不许原告使用导致原告合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照合同约定履行自己的义务。”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告对此应承担相应的违约责任。因此，原告请求解除原、被告之间签订的房屋租赁合同的诉请于法有据，本院予以支持。

二、关于原告已支付的租金及押金如何解决的问题

本案合同解除后，原、被告之间的权利义务终止，相关款项应予以结算。原告要求被告返还租金人民币139 200元，其中原告提交的第四号证据证实被告收到原告租金人民币130 000元的事实，被告蒋胜全认可，本院予以确认。对于原告所述剩余部分的租金9 200元是通过ATM机直接存入被告蒋胜全个人账户的这一事实，因原告没有提供相关证据佐证，本院不予认定。对原告交纳的押金10 000元被告蒋胜全认可，本院予以确认，因被告收到原告交纳的租金和押金后未按合同约定保证原告对租赁物行使权利，至原告于2015年2月8日始不能使用租赁物，导致合同目的不能实现，被告蒋胜全构成根本违约。因此，原告要求退还租金人民币130 000元（2015年2月15日至2016年2月14日）及返还押金10 000元的诉请于法有据，本院予以支持。

三、关于违约金的问题

本案中案外人陈光琼将该门面门锁更换并重新上锁的行为，致使原告黄辉不能实现合同目的，被告蒋胜全已经存在违约事实。房屋租赁合同中第十一条约定违约金为租金总额的1%，现有证据能够证实被告蒋胜全收到的租金总额为人民币130 000元，故本案的违约金为130 000元X1%即人民币1300元，原告要求被告支付违约金10 000元中超出1300元的部分于法无据，本院不予支持。

四、关于原告主张的装修款损失

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条 “当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，在履行义务或采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”之规定，本案房屋租赁合同系因被告蒋胜全违约而解除，被告蒋胜全对原告损失应当承担赔偿责任。法庭调查阶段被告蒋胜全对原告提交的装修费用款单据，认可有国家税务机关正规发票的部分，对有正规发票的单据金额本院予以认可。对原告提交的没有国家税务机关正规发票的装修单据，因真实性无法确认，本院不予采信。经本院核实，有国家税务机关正规发票单据的金额共计人民币12 911.05元。该损失系被告蒋胜全的违约造成，应由被告蒋胜全承担。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第一款第二项、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第九十八条、第一百一十二条、第二百一十六条、第二百二十八条之规定，判决如下：

一、确认原告黄辉与被告蒋胜全于2014年8月5日签订的房屋租赁合同于2015年2月8日解除；

二、被告于本判决生效后十日内返还原告向被告交纳的房屋租金人民币一十三万元整；

三、被告于本判决生效后十日内返还原告黄辉向被告蒋胜全交纳的房屋押金人民币一万元整；

四、被告蒋胜全于本判决生效后十日内支付原告黄辉违约金人民币一千三百元整；

五、被告于本判决生效后十日内赔偿原告门面装修损失款项人民币一万二千九百一十元零五分。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费四千八百八十八元，减半收取二千四百四十四元，由被告蒋胜全负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。

代理审判员　　吴　大　铿　

二○一五年五月二十八日

书　记　员　　周彰良（代）