贵州荣祥物业管理有限公司诉被告王某物业服务合同纠纷一审民事判决书

法定代表人王勇，系该公司经理。

委托代理人张某。代理权限为特别授权。

被告（反诉原告）王某，贵州省长顺县人，住长顺县。

原告贵州荣祥物业管理有限公司（以下简称“荣祥物业”）诉被告王某物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月8日立案受理后，被告王某在举证答辩期内于2015年8月17日提起反诉，本院同日受理后，于2015年9月10日公开开庭合并进行了审理。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）诉称：原告接受贵州省长顺县城南新区朝顺·城市花园一期住宅小区进行合法的物业管理。2011年7月1日原告与被告签订《朝顺城市花园前期物业服务协议》，第四条第二项约定按住宅的建筑面积每月每平方米0.50元收取物业管理费。合同第四条第（一）项、第十一条第（四）项中约定物业服务费应在每月5日前缴纳，逾期每天按欠费金额的1％交纳违约金。

被告系原告管理的长顺县城南新区城南大道1号朝顺城市花园一期18﹣3﹣6﹣2号房的业主，该房屋建筑面积117.90平方米。虽被告已于2011年7月1日接房，但其拒交从2012年8月1日至2014年9月15日物业管理服务费1503元。虽经原告多次催收，被告仍未交纳。现特诉至法院请求：判令被告交纳所欠物业管理服务费1503元，违约金842元（违约金算至2014年9月15日止），并承担本案诉讼费用。

被告（反诉原告）针对本诉辩称：自原、被告双方签订《朝顺城市花园前期物业服务协议》开始，反诉被告就一直没有履行其义务。反诉原告所购的朝顺城市花园一期18﹣3﹣6﹣2号房于2012年1月开始办理进场装修手续，但装修结束后即发现该房主、客卧室板层、外墙有渗水现象。为此，反诉原告多次向反诉被告提出要求维修，但2012年3月经反诉被告派人维修后反而出现大面积漏水，使得反诉原告家里的2个大衣柜因遭水浸进而生霉，并严重腐烂，墙面粉刷磁受到极大破坏，给反诉原告造成重大损失。虽反诉原告认可尚欠反诉被告2012年8月1日至2014年9月15日的物业管理费1503元的事实，但因反诉被告没有按照约定履行物业管理职责，违约在先，并因此造成反诉原告的财产损失，反诉原告不应当承担违约金，如反诉被告将反诉原告财产损失的问题和房屋漏水的问题处理好，反诉原告才愿意补交拖欠的物业管理费。反诉原告同时提起反诉要求判决反诉被告赔偿其财产损失共计8139元。

反诉被告（本诉原告）针对反诉辩称：房屋漏水系质量问题，在质保期内应由建设单位（即房开公司）进行维修，针对反诉原告的诉讼请求，反诉被告不应当承担赔偿责任。请求判决驳回反诉原告的诉讼请求。

经审理查明：王某与贵州省朝顺房地产开发商购得位于长顺县城南新区城南大道1号朝顺城市花园一期18﹣3﹣6﹣2号房，该房屋建筑面积117.90平方米。荣祥物业系贵州省长顺县城南新区朝顺·城市花园一期住宅小区的物业管理方。王某于2011年7月1日接房后，与荣祥物业签订《朝顺城市花园前期物业服务协议》，协议第二条第（一）项约定：房屋共用部位是指房屋主体承重部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、楼梯间、走廊通道、配电间、水泵房、安防监控室、共用机房等。第四条约定按住宅的建筑面积每月每平方米0.50元收取物业管理费。合同第四条第（一）项、第十一条第（四）项中约定物业服务费应在每月5日前缴纳，逾期按每天欠费金额的1％交纳违约金。

王某于2011年7月1日接收所购的长顺县城南新区城南大道1号朝顺城市花园一期18﹣3﹣6﹣2号房后，因该房主、客卧室顶部板层渗水，王某即向荣祥物业反映要求解决后，荣祥物业于2012年1月20日和2012年3月10日将王某反映的问题报送朝顺房地产开发有限公司（建设单位），由建设单位派人进行维修，2012年3月建设单位派人进行维修后，因措施不当致使房屋漏水更加严重，之后，王某反复多次找荣祥物业协商解决，但均未达到整改要求，致使王某主、客卧室的壁柜遭水侵蚀生霉腐烂。后在本案审理期间，经荣祥物业与建设单位联系后，建设单位已于2015年8月29日派人将王中勇房屋的漏水问题整改好，现该房已无漏水现象。但王某仍以房屋漏水给其造成财产损失为由未向荣祥物业缴纳物业管理服务费，并在诉讼中提起反诉，要求荣祥物业进行赔偿。

在诉讼中，贵州荣祥物业管理有限公司明确放弃对违约金的请求。

上述事实，有双方在庭审中的陈述、辩解、自认及荣祥物业提交的营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、商品房买卖合同、《前期物业服务协议》、工程质量汇总单、工作联系单、物业服务催款通知书、国内挂号信函收据、王某身份证复印件、拖欠费用明细及王某提交的长价认字（2015）103号价格评估认证结论书相互印证，可以认定。

本院认为：本案系物业服务合同纠纷。王某与荣祥物业2011年7月1日签订的《朝顺城市花园前期物业服务协议》，双方主体适格，且意思表示真实，应合法有效。上述合同对双方均具有约束力。王某作为业主，应遵守合同约定。合同签订后，荣祥物业为王某所在小区提供了物业管理服务，虽未能尽善尽美，但王某也实际接受了荣祥物业提供的包括安保、卫生等物业服务。王某至今拖欠部分物业服务费未付，荣祥物业请求支付物业服务费的请求，符合法律规定，本院予以支持，根据双方约定的物业费收取条款，确定王某应向荣祥物业支付2012年8月1日至2014年9月15日的物业管理费为1503元。在诉讼中，荣祥物业放弃对违约金的主张系对其权利的积极处理，本院予以确认。对王某抗辩荣祥物业有维护和管理其房屋板层、墙面渗水的义务及荣祥物业维护措施不当致其房屋大面积漏水造成财产损失的主张，根据本案查明的事实，涉案房屋渗水应属工程遗留的质量问题，其责任主体在于建设单位（房开公司），与本案不属同一法律关系，王某可另案主张。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

限被告王某（反诉原告）于本判决生效之日起十日日内向原告（反诉被告）贵州荣祥物业管理有限公司支付物业管理服务费壹仟伍佰零叁元整（￥1503.00）；

驳回反诉原告王某的诉讼请求。

案件受理费50元，减半收取25元，由被告（反诉原告）王某承担；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告（反诉原告）王某承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。

若义务人未按本判决指定的期间履行给付义务，权利人有权按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，要求义务人加倍支付迟延履行期间的债务利息。

判决生效后义务人未按判决指定的期间履行的，权利人可在履行期间届满后的两年内向本院申请强制执行。

审判员　　邵娟

二Ｏ一五年九月二十一日

书记员　　游玮