原告黔南天力房地产开发有限公司诉被告袁士懿、第三人先峻辉房屋租赁合同纠纷案判决书

委托代理人宋瑭，贵州匡大律师事务所律师。

委托代理人郭成皋，贵州匡大律师事务所律师。

被告袁士懿。

第三人先峻辉。

委托代理人谢晨澄。

原告黔南天力房地产开发有限公司诉被告袁士懿、第三人先峻辉房屋租赁合同纠纷一案, 本院于2015年4月8日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员陈培琼于2015年5月26日公开开庭进行审理。原告黔南天力房地产开发有限公司委托代理人宋瑭、郭成皋到庭参加诉讼。被告袁士懿、第三人先峻辉经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：原告委托第三人先峻辉（系XX公司股东）与被告2013年11月22日签订《租赁合同》，该合同约定由原告出租位于龙里县九龙广场“龙祥阁”商住楼1层门面，被告承租用于经营动漫室。租期为3年即从2013年11月22日至2016年11月22日，被告每季度25号前支付下季度租金（月租金为16000元），并明确了双方的权利义务，按照合同约定，原告依约交付了房屋，被告亦入住至今，截止今日止，被告应于2014年12月25日前支付一个季度租金4.8万元，后于2015年1月支付了1万元剩下的3.8万元未支付，经原告多次催要，被告至今未归还，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，自合同生效后，双方当事人应当按照合同约定全面履行权利义务，但被告拖欠租金的行为严重侵犯了原告的利益，导致原告遭受经济损失，其行为构成违约，为维护自身权益，诉至法院，请求人民法院依法判令：1、解除原、被告签订的《租赁合同》，被告立即返还房屋；2、被告向原告支付租金38，000元（自2014年12月25日暂算至2015年3月25日，要求承担至实际返还房屋之日止）；3、被告向原告偿付违约金13，680元（以38，000元为本金每日千分之四给付违约金，自2014年12月25日暂算至2015年3月25日，要求承担至实际返还租金之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。

被告袁士懿及第三人先峻辉未到庭也未提交书面答辩意见。

原告为证明诉讼主张成立，向本院提交下列证据：

第一组、身份证、营业执照、组织机构代码证、授权委托书、法定代表人身份证明、房屋所有权证各一份，拟证明原告是适格的诉讼主体，争议房屋的所有权归原告所有。

第二组、《租赁合同》一份，拟证明双方于2013年11月22日签订《租赁合同》，双方对房屋概况、租赁期限、租金、保证金、其他费用、双方的权利、双方的责任、合同的解除以及违约责任等均作了约定。

第三组、催缴房屋租金函，拟证明原告向被告追讨租金情况。

被告袁士懿未到庭参加庭审诉讼活动，亦未提交证据反驳原告诉讼请求。

第三人先峻辉未到庭参加庭审诉讼活动，亦未提交证据。

结合双方当事人的陈述，经审核原告提供的证据，本院对原告提供的证据作如下评析：第一组证据、能够证明原告身份基本情况以及原告主体资格适格，本院予以确认；第二组证据、能够证明第三人与被告于2013年11月22日签订《租赁合同》，双方对房屋概况、租赁期限、租金、保证金、其他费用、双方的权利、双方的责任、合同的解除以及违约责任等均作了约定，本院予以确认；第三组证据、已经在2015年5月11日庭前调解中得到证实，本院予以确认。

经审理查明：位于龙里县原龙山镇中山路九龙花园龙祥阁栋6单元1层商业门面（即租赁房屋）属于原告黔南天力房地产开发有限公司单独所有。2013年11月20日，原告出据委托书，委托第三人先峻辉（黔南天力房地产开发有限公司独山分公司总经理）办理该房产有关事宜，2013年11月22日，第三人先峻辉以个人名义与被告签订《租赁合同》，约定：甲方（第三人先俊辉）将龙里县原龙山镇中山路九龙花园龙祥阁栋6单元1层商业门面租给乙方（被告袁士懿）用作商业用房，租赁期限为3年，即从2013年11月22日至2016年11月22日，租金1.6万元／每月，按季度支付，每季度25日前支付下季度租金；乙方（被告袁士懿）拖欠租金超过20天，甲方（第三人先峻辉）有权解除合同和收回门面；乙方（被告袁士懿）若未按约定的时间交纳租金，甲方（第三人先峻辉）有权收取违约金，违约金为应纳金额的每日千分之九。签订合同后，原告按照合同约定，已将位于龙里县原龙山镇中山路九龙花园龙祥阁栋6单元1层商业门面交付被告袁士懿经营动漫室。被告袁士懿按照合同约定支付租金至2014年11月。2014年12月25日后，被告袁士懿于2015年1月支付1万元租金，未严格按照合同约定按期履行下季度租金，2014年12月25日至2015年3月25日尚欠租金3.8万元未支付。原告经多次催要，被告一直未支付，原告遂于2015年4月8日向本院起诉，要求：1、解除原、被告签订的《租赁合同》，被告立即返还房屋；2、被告向原告支付租金3.8万元（2014年12月25日暂算至2015年3月25日），租金要求承担至实际返还房屋之日止。3、被告向原告偿付违约金（以3.8万元为本金每日千分之四自2014年12月25日暂算至2015年3月25日）计13，680元，要求承担至实际返还租金之日止；4、本案诉讼费由被告承担。

另查明：2015年4月20日，被告袁士懿已将位于龙里县原龙山镇中山路九龙花园龙祥阁栋6单元1层商业门面（即租赁房屋）返还原告。

2014年12月25日至2015年4月20日按日历天计算共计116天。

每天租金按（1.6万元／每月×12个月÷365天）计算为526.03元／天。

本院认为：本案第三人先峻辉、被告袁士懿之间签订的《租赁合同》已经实际履行，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”之规定，该《租赁合同》直接约束原告黔南天力房地产开发有限公司和被告袁士懿，属合法有效合同。故本案争议焦点是被告是否违约。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效”、 第六十条：“当事人应当依照约定全面履行自己的义务”之规定，原告已经履行了交付门面给被告经营动漫室的义务，被告应当按照约定1.6万元／每月按季度支付租金。2014年12月25日被告袁士懿按照合同约定应当支付下季度租金4.8万元，但被告袁士懿于2015年1月仅支付租金1万元，尚欠租金至今一直未支付。故被告袁士懿违反了2013年11月22日双方签订的《租赁合同》第二章关于“租金”、第五章关于“解除合同、违约责任”的约定，故对原告要求被告给付尚欠租金诉讼请求予以支持。根据双方的约定，原告有权收取违约金，关于违约金的问题，按照原告的请求计算的话，过分高于造成的损失。根据公平原则予以衡量，本院酌定按原告的实际损失的30%计算予以支持。原告第一项诉请，由于原、被告双方已经自行协商处理，且被告袁士懿已于2015年4月20日将位于龙里县原龙山镇中山路九龙花园龙祥阁栋6单元1层商业门面（租赁房屋）返还原告黔南天力房地产开发有限公司。双方签订的《租赁合同》已于2015年4月20日实际解除，故对原告的第一项诉请予以驳回。关于被告要求用门面的消防设施（系被告购买）抵扣租金问题，原告在庭审中已经明确表明不同意抵扣，但明确表明被告袁士懿可以到门面撤走被告购买的消防设施。由于被告未到庭参加诉讼活动，亦未提交证据证实消防设施的实际价值，本院亦难以确定消防设施的实际价值，故由被告袁士懿承担举证不能的不利后果。本院建议被告袁士懿就消防设施抵扣租金事宜，另行与原告黔南天力房地产开发有限公司协商解决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、 第六十条、第一百一十四条第（二）款、第二百三十六条、第二百三十七条、第四百零二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告袁士懿给付原告黔南天力房地产开发有限公司2014年12月25日至2015年4月20日共计116天的门面租金51019.48元（526.03元／天×116天-1万元）；

二、被告袁士懿给付原告黔南天力房地产开发有限公司违约金15，305.8元（51019.48元×30%）；

三、驳回原告黔南天力房地产开发有限公司的其余诉讼请求。

本案受理费1092元（原告黔南天力房地产开发有限公司已预交546元），因本案适用简易程序审理，故案件受理费依法减半收取546元，由被告袁士懿承担。

上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果履行义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，通过本院或直接上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。

审判员　　陈培琼

二〇一五年六月十五日

书记员　　邓友春