原告韦坤云诉被告贵州贵志房地产开发有限公司，第三人中国工商银行股份有限公司龙里支行商品房预售合同纠纷案判决书
委托代理人付阳，贵州**律师事务所律师。（特别授权）
被告贵州贵志房地产开发有限公司，住址：龙里县龙山镇铙钵山，组织机构代码：75016XXXX。
法定代表人芮志敏，该公司董事长。
委托代理人蔡花。（一般授权）
第三人中国工商银行股份有限公司龙里支行，住址：龙里县龙山镇兴龙路，组织机构代码21646XXXX
负责人薛松，该行行长。
委托代理人徐梅英，女。（一般授权）
委托代理人吴忠源，男。（一般授权）
原告韦坤云诉被告贵州贵志房地产开发有限公司，第三人中国工商银行股份有限公司龙里支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年2月11日受理后，依法适用简易程序于2015年4月14日公开开庭进行了审理，原告委托代理人付阳，被告委托代理人蔡花，第三人委托代理人徐梅英到庭参加诉讼。之后，本院认为本案案情复杂，不宜适用简易程序审理，于5月4日将本案转为普通程序，于5月26日公开开庭进行了审理，原告委托代理人付阳，被告委托代理人蔡花，第三人委托代理人徐梅英、吴忠源到庭参加诉讼。本案经审判委员会讨论，现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2012年5月28日签订《商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定原告购买被告开发的位于龙里县龙架山的森林溪畔“畅春园”6栋3单元9（6）层4号住房，《买卖合同》签订当日，原告即依约将首付款112 635元、房屋维修基金4629元缴付被告。2012年6月，原告与第三人签订《个人购房借款/担保合同》，由第三人提供银行贷款26万元用于原告购买上述房屋，该贷款于2012年6月25日由第三人支付给了被告，原告于2012年7月开始按月向第三人归还贷款本金及利息。
《买卖合同》第十一条第一款约定：“出卖人应当在2013年12月30日前向买受人交付该商品房。”，至今被告仍未交房，已逾《买卖合同》约定的交房时间1年零40天，按照《买卖合同》第十三条关于逾期交房的约定：“逾期超过30日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金”之约定，原告向被告寄送了书面退房通知，要求退房并返还购房款及违约金，但直至今日，被告未予任何答复。
原告要求解除与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》是基于法律规定，而不是在合同正常履行过程中原告申请提前还款，故《个人购房借款/担保合同》第7.2条A项中关于提前还款补偿金的约定不能发生在合同解除过程中，原告也不可能主张。
综上所述，原告在与被告签订《买卖合同》之后，依约向被告支付了首期购房款并办理了银行按揭贷款，但被告违反约定，逾期交房，原告依据《买卖合同》之约定要求被告退房，至今未果，为维护自身权益，原告依法向法院提起诉讼。由于《买卖合同》解除后，原告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》之目的已无法实现，原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”之规定，请求判令：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，并解除原告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》；2、被告返还原告已付购房首付款人民币112 635元，并自2012年7月起按同期银行贷款年利率6.15%向原告支付首付款利息直至归还首付款为止（截止2015年1月利息计人民币17 894元）；3、被告返还原告房屋维修基金4629元；4、被告向原告支付逾期交房违约金1863元；5、被告将原告自2012年7月起至《个人购房借款/担保合同》解除之日止已向第三人支付的按揭供款（截止2015年1月本息共计人民币61 525元）赔付给原告；6、由被告向第三人偿还《个人购房借款/担保合同》解除之日止尚欠的按揭贷款本金及利息；7、案件受理费由被告承担。
被告辩称：第一、同意解除《商品房买卖合同》，同意退还原告购房首付款及贷款本金、利息。但原告要求与第三人解除《个人购房借款/担保合同》，因涉及第三人，被告无法作答；第二、对于原告要求给付首付款利息，因为该损失未实际发生，不同意给付，可以按照合同约定违约金给付方式进行处理；第三、对维修基金，被告只是代收，被告可以协助原告到相关部门去退回这笔款项；第四、同意按照合同约定计算逾期交房违约金额并进行给付；第五、原告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》与本案无关，被告不进行答辩，至于原告与第三人解除合同后应当怎么办，由法院判决。
第三人述称：原告在未正常还完贷款本息或者提前还完贷款本息的情况下，第三人不同意解除与原告签订的《个人购房借款/担保合同》。而且原告如提前还款，按照合同约定是要支付违约金的。
原告为证明自己的诉讼主张成立，向本院提供如下证据：
1、原、被告签订的《商品房买卖合同》。被告向原告出具的首付款收据，房屋维修基金收据。拟证明原、被告已签订《商品房买卖合同》，原告已经向被告支付购房首付款112 635元及代收的房屋维修基金4629元；双方在合同中对交房时间、违约责任进行了约定；被告逾期交房。
2、原告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》、收据（日期为2012年6月25日、金额为26万元）。拟证明原告与第三人签订了《个人购房借款/担保合同》，且贷款资金26万元已交付被告。因第三人是2012年6月25日将款打到被告账上，故推定该合同签订时间为2012年6月。
3、中国工商银行还款计划表（2012年）。拟证明原告是本息等额还款，每月还款金额为1984.68元。
4、退房通知书（2015年2月8日），寄件存根。拟证明原告已经通过顺风速运邮寄退房通知书，向被告提出退房要求。
被告及第三人对原告提交的上述证据无异议。被告作出因为被告公司人员变更，所以现在的相关人员没有收到退房通知书的说明。
被告无证据向本院提交。
第三人为证明自己的诉讼主张成立，向本院提交如下证据：
自营历史明细列表。拟证明原告与第三人存在真实的借贷关系，第三人已于2012年6月25日向原告发放贷款26万元，还款方式为等额还款，原告自2012年7月25日起至2015年3月25日一直正常还款，从2015年4月份起还款不太正常。
原、被告无异议。
经庭审质证，本院对原告及第三人提供的证据作如下评析：原告提交的证据1、2、3、4，被告及第三人无异议，第三人提交的证据原、被告无异议，上述证据本院予以采信。
综合原被告及第三人陈述，本案争议的焦点为：1、被告是按合同约定支付违约金还是按年利率6.15%支付购房首付款利息；2、原、被告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》是否应予解除；3、原、被告与第三人的《个人购房借款/担保合同》若解除，是由被告向第三人偿还尚欠的借款本金及利息，还是由原告偿还；4、截止《个人购房借款/担保合同》解除时，原告已还第三人的银行本金及利息如何处理；5、原告交纳的房屋维修基金是由被告退还或是由原告自行到房管局退还；6、被告是否支付逾期交房的违约金，若支付应按什么标准支付。7、《个人购房借款/担保合同》解除后，合同中约定的提前还款补偿金是否支付，由谁支付。
经审理，本院认定如下事实：原被告于2012年5月28日签订《商品房买卖合同》，约定原告（合同称买受人）购买被告（合同称出卖人）开发的位于龙里县龙山镇饶钵山的森林溪畔“畅春园”6栋3单元9（6）层4号住房一套（建筑面积154.3平方米），该商品房总价款为372 635元，《商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人应当在2013年12月30日前向买受人交付该商品房。”，第十三条关于逾期交房的约定为：“逾期超过30日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金”。合同签订当日，原告将房屋首付款112 635元交付被告，将房屋维修基金4629元缴付龙里县房地产管理局。
2012年6月，原被告与第三人签订《个人购房借款/担保合同》，约定：由第三人提供银行贷款26万元用于原告购买上述房屋，贷款期限为20年，第三人系担保权人，被告系保证人，承担保证责任的范围是阶段性连带责任保证，即对《个人购房借款/担保合同》项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款所有其他应付费用承担连带保证责任，原告用购买的尚未取得产权的房屋作抵押，在第三人取得房屋他项权利证书后，被告才能对原告的债务免除保证责任。该贷款于2012年6月25日由第三人一次性划入被告帐户，原告于2012年7月开始每月向第三人归还贷款本金及利息。截止2015年5月26日，原告已偿还第三人贷款本金19 636.84元，利息47 054.83元。至今，被告尚未向原告交付房屋。原告亦不能办理抵押登记。
另：《个人购房借款/担保合同》约定，借款人（原告）提前偿还全部或部分贷款的，应按提前还款金额×贷款执行月利率×6个月的标准向贷款人（第三人）一次性支付提前还款补偿金。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，对双方均具有法律约束力。原告已按合同约定履行了交付全部房款的义务，被告应按合同约定按时向原告交付房屋。被告在约定的交房时间（2013年12月30日）内未履行交房义务，且逾期30日后仍未积极履行，已构成违约，原告据此提出解除合同、要求被告返还购房首付款112 635元及给付至原告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》解除之日止已向第三人支付的按揭供款（含本金与利息），被告表示同意，本院予以确认。
关于违约责任的问题。本案中，被告长期占有原告给付的购房首付款，并因此而获得利息等收益，而原告则因被告的违约承担了相应的利息损失。被告主张按照双方合同约定支付违约金，显然不能弥补原告遭受的利息损失。因此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条“合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。”和《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，原告要求被告支付其已付购房首付款112 635元从2012年7月起至归还购房首付款之日止的利息损失，于法有据，本院予以支持。对于原告主张的逾期交房违约金1863元的请求，因《商品房买卖合同》已解除，不存在交房问题，且支持了原告的利息损失，该请求系对损失的重复计算，不予支持。
关于违约金的退还问题。原告提交的《贵州省住宅专项维修资金专用收据》收款单位盖章处印有“龙里县房地产管理局房屋公共维修资金财务专用章”，该款的实际收款主体是龙里县房地产管理局，原、被告签订的《商品房买卖合同》解除后，被告的义务是协助办理退还该款，退款主体应是龙里县房地产管理局。故对原告要求被告返还房屋维修基金4629元的请求不予支持。
关于原被告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》解除问题。本案中，原告与第三人签订《个人购房借款/担保合同》目的是为了购买被告开发的位于龙里县龙山镇饶钵山的森林溪畔“畅春园”6栋3单元9（6）层4号住房一套，对该套房屋行使相应权利，现因被告违约，原告与被告解除《商品房买卖合同》，原告与第三人订立的《个人购房借款/担保合同》目的无法实现。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”之规定，原告要求解除与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》，于法有据，应予支持。
原告与第三人解除《个人购房借款/担保合同》后，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”之规定，《个人购房借款/担保合同》解除后，原告尚欠的购房贷款本金及利息由被告偿还给第三人。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下：
一、解除原告韦坤云与被告贵州贵志房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；
二、解除原告韦坤云、被告贵州贵志房地产开发有限公司与第三人中国工商银行股份有限公司龙里支行签订的《个人购房借款/担保合同》；
三、被告贵州贵志房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告韦坤云购房首付款112 635元，并支付该款从2012年7月起至本判决确定的履行期限届满之日止的利息（按年利率6.15%计算）；
四、被告贵州贵志房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告韦坤云从2012年7月起至《个人购房借款/担保合同》解除之日止已经支付给第三人中国工商银行股份有限公司龙里支行的购房贷款本金及利息；
五、原告韦坤云、被告贵州贵志房地产开发有限公司与第三人中国工商银行股份有限公司龙里支行签订的《个人购房借款/担保合同》解除之后，原告韦坤云尚欠的购房贷款本金及利息由被告贵州贵志房地产开发有限公司向第三人中国工商银行股份有限公司龙里支行偿还；
六、驳回原告韦坤云的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费4270元，由被告贵州贵志房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。
本判决书发生法律效力后，若义务人未按本判决指定的履行期限履行清偿义务，权利人可在义务人履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 罗荣芳
审 判 员 刘文杰
人民陪审员 党莉娟
二○一五年七月六日
书 记 员 吴贤梅
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