贵州省石阡县人民法院原告严某与被告彭某华等物权确认纠纷民事判决书

委托代理人张利，石阡县法律服务某心法律工作者。

被告彭某华。

第三人彭某举。

委托代理人黄可尧，石阡县龙井法律服务所律师。

原告严某与被告彭某华及第三人彭某举物权确认纠纷一案，本院于2013年11月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年11月19日公开开庭进行了审理。原告严某及委托代理人张利，被告彭某华，第三人彭某举的委托代理人黄可尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告严某诉称：彭某举原是石阡县某某局某某乡电管站职工，1998年某某电管站在某乡街上修建房屋一栋二十间，建筑面积385.01平方米，2013年11月19日取得房屋所有权证。2013年11月19日第三人彭某举将该房屋的一部分以人民币118000元的价格转卖给被告彭某华，当天彭某华就将其买得的房屋以人民币148000元的价格再次卖给原告严某。事后，原告严某多次要求对房屋进行变更登某，可是被告及第三人根本不接洽，导致原告至今未能办理房屋变更登某。经原告多处找被告及第三人协商均无结果，原告为维护自己的合法权益，为此，请求如下：一，确认原告严某与被告彭某华2013年11月19日的房屋买卖行为有效；二，确认位于某某街上原某某乡电管站被告彭某华卖的房屋归原告严某所有；三，案件受理费人民币3460元由被告及第三人承担。

原告在举证期限内提供下列证据证明上述事实：

1、身份证，用以证明原告的基本情况的事实。

2、2013年11月19日彭某华写的房屋出售收据一份，用以证明原告严某与被告彭某华房屋买卖的客观事实。

3、2013年11月19日彭某举写的收据一份，用以证明第三人彭某举与被告彭某华房屋买卖的事实。

4、房屋所有权证石房集字第（某某）002号，用以证明原告所买房屋系石阡县某某乡电管站所有。

被告彭某华辩称：在房屋买卖商谈过程某，我将房屋状况向原告作了介绍，连房价从118000元至148000元的原因都向原告作了说明，原告自愿将房屋款一次性付清，同时我将第三人彭某举房款付清。由此，我认为：第一，房屋过户是原告的事。第二，房屋所有权是所有权单位及相关人的事，原告、被告无权认定。

被告在举证期限内提供了下列证据证明上述事实：

1、身份证，用以证明被告基本情况的事实。

第三人彭某举述称：第一，关于某某电管站房屋的由来。因我原来承包某某三丘田电站经营，之后我组建了某某乡电管站，实行自收自支，名为集体实为私营。1998年我们自筹资金修建办公用房，资金来源有2万元是以我的名义在某某信用社贷的款和欠我三丘田电站的电费，房屋修好后，整个电管站经结算欠款达人民币94000元。2003年石阡县某某局将某某业务兼并，只接收人员，对于财产、债权、债务却不管，而我作为电管站的负责人只好想办法把所有的欠账处理完毕，于是将电管站房屋处理给彭某华。我们当时办理的房屋产权证名为集体，实际上是属于个人的财产，处理给彭某华是合法的。第二，我处理电管站房屋的行为是合法有效的。某某乡电管站已经不存在，房屋所有权的载体不存在，电管站已解散，房屋所有权证上的主体已不存在。而我作为电管站负责人，对电管站房屋的处理是代表电管站的行为，我并没有侵害任何单位和个人的合法权益，属于有效的民事法律行为，应依法予以维护。综上，我代表电管站将房屋处理给彭某华的行为是有效的民事法律行为。

第三人在举证期限内提供了下列证据证明上述事实：

1、身份证一份，用以证明第三人的基本情况的事实。

2、贷款收回凭证（7100元），用以证明偿还某某乡电管站的贷款事实。

3、某某乡电管站办公楼结算，证明2013年11月19日经当时的乡政府领导李某某及彭某举、兰某某、方某在场，经结算电站欠款人民币98000元，第三人彭某举属于有权对电管站房屋进行处理的事实。

经审理查明：第三人彭某举原来承包某某三丘田电站经营，2013年11月19日彭某举组建了某某乡电管站，实行自收自支，名为集体实为私营。1998年第三人彭某举自筹资金（资金来源：在某某信用社的贷款2万元和石阡县某某局欠三丘田电站的电费）修建办公用房，建筑面积385.01平方米，占地面积428平方米。2013年11月19日第三人彭某举与方某签订房屋析产协议书，方某分得靠乡邮电所大楼边一个门面的上面两楼，该宅基地使用权双方共用。经划界后双方按所得部分自行与建筑方结账。该房屋竣工后，2013年11月19日由当时的乡政府领导李某某及彭某举、兰某某、方某在场，经结算电站欠款达人民币98000元。某乡电管站2013年11月19日取得房屋所有权证。某某信用社的贷款2万元及利息系彭某举偿还。1999年石阡县某某局以石某某（1999）01号关于各乡镇电管站收归县某某局统一管理的通知，将某某业务兼并。同2013年11月19日，石阡县某某局与某某仡佬族侗族乡人民政府召开联席会议，形成会议纪要，同意某某乡电管站归县某某局直接管理。之后石阡县某某局接收了电管站人员，对电管站财产、债权、债务未接收。2013年11月19日第三人彭某举将诉争房屋以人民币118000元的价格卖给彭某华，当天彭某华又以人民币148000元的价格将诉争房屋卖给原告严某。之后，原告严某去办理房屋产权时，未能办理到产权证，但原告严某一直居住、占有、管理、使用诉争房屋到现在。2013年11月19日原告严某向本院起诉，在诉讼某，原告向本院变更了诉讼请求。2013年11月19日我院依法通知石阡县某某局作为第三人参加诉讼，次日，石阡县某某局书面回复本院放弃参加诉讼，并认可第三人彭某举处置某某乡电管站房屋的卖房事宜。审理时，原告表示自愿承担诉讼费人民币3460元。

以上事实，有双方当事人陈述及身份证；2013年11月19日彭某华的房屋出售收据；2013年11月19日彭某举的收条；房屋所有权证；彭某举在某某农村信用社的贷款收回凭证；电管站办公楼结算；石阡县土地管理局的土地登某一览表；2013年11月19日的联席会议纪要；石某某（1999）01号通知；龙府发（1997）18号“关于对乡电管站修建办公用房报告的批复”；2013年11月19日某某乡电管站关于请求批复办理产权手续的报告；方某与彭某举于2013年11月19日签订的房屋析产协议书；2013年11月19日石阡县某某局的说明；以及证人黄某某、王某某的证言等证据在卷佐证。

本院认为：双方争议焦点在于法律物权与事实物权发生分离的情况下，如何确定不动产物权的归属关系。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登某的，自某载于不动产登某薄时发生效力。本案某，争议的房屋登某系某某乡电管站，该电管站在法律上推定为真正的权利人，但是，房产证并不具有绝对的终极意义上的确定物权归属的效力，它是某载一定的法律事实或者法律行为的文书，其作用仅仅是证明这种法律事实或法律行为曾经发生，登某为某某乡电管站的房屋产权证与该证上表征的权利是可以分离的，其能否行使权利与是否持有证书也不具有必然联系。本案某，第三人提出的“我组建了某某乡电管站，实行自收自支，名为集体实为私营”之观点，以及在石阡县某某局未接收某某乡电管站房屋，放弃参加诉讼，放弃权利的实际状况下，依据物权人的真实权利优先保护的原则，可以确认诉争房屋产权的真正归属是彭某举的。公民的合法民事权益受法律保护，第三人彭某举与被告彭某华于2013年11月19日订立的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，房屋产权明确，买卖标的来源合法明晰，不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效合同。同时，原告严某与被告彭某华订立的房屋买卖合同亦系双方的真实意思表示，房屋产权明确，买卖标的来源合法明晰，不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效合同，原告严某对该房屋享有事实上的所有权。

综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十六条、第五十七条、第七十二条之规定，判决如下：

一、原告严某与被告彭某华于2013年11月19日订立的房屋买卖合同有效，本院予以确认。

二、位于某某街上原某某乡电管站房屋（按2013年11月19日的房屋析产协议书应得部分）归原告严某所有。

案件受理费人民币3460元，由原告严某承担。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费人民币3460元，上诉于铜仁市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。

审判长　　杜宏芳

审判员　　李伟俊

审判员　　王金妮

2013年11月19日

书记员　　梁龙雨