王文玉与王绍南建设用地使用权转让合同纠纷二审民事判决书

被上诉人（原审原告）王文玉。

上诉人王绍南与被上诉人王文玉建设用地使用权转让合同纠纷一案，贵州省盘县人民法院于2014年5月27日作出（2014）黔盘民初字第239号民事判决书，上诉人王绍南对判决不服，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现本案已审理终结。

一审经审理查明，2004年12月21日，被告王绍南通过参与竞拍，竞得了红果经济开发区国土资源分局挂牌出让的国有土地使用权。2005年2月28日，被告与红果经济开发区国土资源分局签订了国有土地使用权出让合同。2005年3月1日，红果经济开发区国土资源局向被告颁发了红果经济开发区管理委员会[2005]红土字第0020号建设用地批准书（以下简称红管会[2005]红土字第0020号建设用地批准书），被告取得了位于盘县红果镇月亮山加油站对面1?920平方米的建设用地使用权，土地使用年限为50年，该宗土地的四至界限为自干沟桥往红果方向，前抵320国道，后抵恒福房地产，右至张玉作地，左至采石场。

2005年3月6日，原告王文玉（乙方）与被告王绍南（甲方）签订《土地转让协议》，该协议约定：“一、甲方将自己在月亮山的宅基地转让宽拾米、进深五拾米给乙方，转让金额为人民币贰拾肆万元整（240000元整），甲方开挖三十米余下二十米，由乙方负责开挖。二、甲方必须在未来壹年零贰个月内将上述地块交付乙方使用，规划许可证和土地使用证交付给乙方。三、付款方式为十天之内乙方必须付甲方壹拾万元整，二十天之内再付甲方壹拾贰万伍仟元整，余下款项待工程完毕，并将上述证件交付乙方之后，一次性付清……”。合同签订后，原告王文玉依约向被告支付了转让款225000元。2005年至2012年期间，被告陆续将上述1?920平方米的国有土地使用权划分后转让给了王文玉、彭保云、王绍敏、付艳英、孔垂林、孔维开等人。

2013年3月6日，被告王绍南委托其弟王绍敏与原告等人签订《土地分割协议》，该协议约定，由于被告实际取得的国有土地使用权面积为1?920平方米，但转让给原告等人的面积已经超出了1?920平方米，原告等人自愿按照比例缩减面积，双方确认原告受让的国有土地使用权面积为370.37平方米，四至界限为自张玉作地往红果方向，前抵320国道，后抵恒福房地产，右至张玉作地，左至彭保云地。彭保云受让的面积为370.37平方米，四至界限为自张玉作地往红果方向，前抵320国道，后抵恒福房地产，右至王文玉地，左至王绍敏地；王绍敏受让的面积为592.59平方米，四至界限为自张玉作地往红果方向，前抵320国道，后抵恒福房地产，右至彭保云地，左至孔垂林地；孔垂林受让的面积为293.335平方米，四至界限为自张玉作地往红果方向，前抵320国道，后抵恒福房地产，右至王绍敏地，左至孔维开地；孔维开受让的面积为293.335平方米，四至界限为自张玉作地往红果方向，前抵320国道，后抵恒福房地产，右至孔垂林地，左至采石场地。原被告分割上述土地使用权后，原告对其受让的土地进行了平整，但被告至今未将国有土地使用权变更登记到原告名下。

一审经审理认为，本案的争议焦点是：1、原被告于2005年3月6日签订的《土地转让协议》是否有效。2、被告是否应当向原告交付土地并办理土地使用权变更登记手续。3、办理土地使用权变更登记手续产生的费用是否应当由被告承担。

关于原被告于2005年3月6日签订的《土地转让协议》是否有效的问题。被告通过挂牌出让的方式取得盘县红果镇月亮山加油站对面1920平方米国有土地的使用权，红果开发区国土资源局也向其发放了《建设用地批准书》，该建设用地批准书即为被告取得国有土地使用权的权利凭证，被告将国有土地使用权转让给原告并不违反法律法规的效力性的强制性规定，双方签订的合同是有效合同，对原被告均有拘束力。被告辩解双方签订的合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定，合同应属无效，因法律并未规定违反上述法律的规定会导致合同无效，故被告的辩解理由不能成立，不予支持。被告虽与证人蒋菜琼是夫妻关系，但被告从2005年开始将其所取得的国有土地使用权分别转让后，已将该土地实际交付给受让人管理，蒋菜琼在原告起诉前均未提出过异议，应认定为蒋菜琼已默认了该转让行为，故被告辩解蒋菜琼不同意转让土地使用权，原被告之间的土地使用权转让行为侵害了蒋菜琼合法权益的理由不能成立，不予支持。

关于被告是否应当向原告交付土地并办理土地使用权变更登记手续的问题。原被告签订《土地转让协议》后，被告又委托其弟王绍敏与原告等人签订《土地分割协议》，土地分割协议中约定的土地面积是双方对转让土地使用权面积的变更，对双方都具有约束力。原告向被告支付了土地使用权转让款后，被告应当依照约定向原告交付土地。原被告对土地进行分割后，原告对土地进行平整即是原告对土地使用权的控制，被告无需再向原告交付土地，原告请求由被告交付位于盘县红果镇月亮山加油站对面红果经济开发区管理委员会[2005]红土字第0020号建设用地批准书中的370.37平方米土地的请求不予支持。土地使用权作为不动产，土地使用权变更登记才能发生物权变动的效力，故被告应当协助原告办理土地使用权变更登记手续，原告请求由被告协助办理位于红果月亮山加油站对面红管会[2005]红土字第0020号建设用地批准书项下370.37平方米土地的土地使用权变更登记手续的理由成立，予以支持。

关于办理土地使用权变更登记手续产生的费用是否应当由被告承担的问题。因原被告签订的《土地转让协议》及《土地分割协议》中均未对办理土地使用权过户登记手续产生的费用进行约定，应当依照相关法律规定及登记部门的要求支付办理过户登记手续产生的费用。故原告主张由被告承担办理土地使用权变更登记手续产生费用的理由不能成立，不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条之规定，作出如下判决：一、由被告王绍南于本判决发生法律效力后三十日内配合原告王文玉将红管会[2005]红土字第0020号建设用地批准书项下（四至界限为自张玉作地往红果方向，前抵320国道，后抵恒福房地产，右至张玉作地，左至彭保云地）的370.37平方米土地使用权过户到原告王文玉名下；二、驳回原告王文玉的其他诉讼请求。案件受理费4?900元，由被告王绍南负担。

一审宣判后，上诉人王绍南不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。其上诉的主要理由是：一、原判适用法律错误。依据《婚姻法》夫妻共有财产的规定，诉争土地是在上诉人夫妻关系存续期间取得的，虽然登记在夫妻一方名下但却是上诉人夫妻的共有财产，上诉人之妻蒋菜琼是该土地的共同共有人；《城市房地产管理法》明确规定，共同房地产未经其他共有人书面同意的不得转让。所以，对诉争土地的处分应由上诉人夫妻共同行使方为有效；根据《物权法》的规定，不动产的转让经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。本案诉争土地并未依法转让登记，不符合善意取得的条件，现上诉人之妻明确表示不同意转让，上诉人的行为即为无权处分，被上诉人并未取得该土地，只能另案主张退还欠款、赔偿损失。一审没有依据上述法律规定作出判决，显然属于适用法律错误。二、原判认定事实错误，证据不足。首先，原判认定上诉人之妻蒋菜琼默认了上诉人的土地转让行为是严重错误的。在没有任何证据证明蒋菜琼同意转让，并且蒋菜琼当庭表示不同意转让土地的情况下，一审判决所作出的认定既无事实依据也无法律依据；其次，原判认定“建设用地批准书”等同于“土地使用权证书”错误，实质上获得建设用地批准书只是取得土地使用权证书的前置条件，两者等同是严重的概念性错误、常识性错误。《城市房地产管理法》明确规定未取得土地使用权证书的土地不得转让，而一审判决偷换概念，是对法律规定的扭曲，导致判决错误。综上所述，诉争土地系上诉人与蒋菜琼的夫妻共有财产，上诉人单方对外签订该共有财产的处分合同待定，无论经过多长时间都应当由蒋菜琼书面同意才生效，并且诉争土地尚未取得土地使用证，也没有转移登记，双方的土地转让行为无效，所以，原判认定事实和适用法律错误，证据不足，请求二审法院依法予以改判。

上诉人王绍南在二审举证期限内未提供新证据。

被上诉人王文玉二审答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，双方所签订的合同并不违反法律的强制性规定，应该属于有效合同。上诉人提出的《城市房地产管理办法》的规定并不属于约束双方所签合同是否有效的规定。

被上诉人王文玉在二审举证期限内未提供新证据。

经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。

本院认为，本案二审中主要争议的问题是上诉人王绍南与被上诉人王文玉于2005年3月6日签订的土地转让协议是否有效。上诉人王绍南通过挂牌出让的方式取得月亮山加油站对面1920平方米国有土地的使用权，并于2005年2月28日与红果经济开发区国土资源分局签订了国有土地使用权出让合同，2005年3月1日取得红管会[2005]红土字第0020号建设用地批准书，上诉人王绍南系该土地的合法使用权人。上诉人与被上诉人签订的土地转让协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性和强制性规定，合法有效。被上诉人王文玉已经按照合同约定向上诉人支付了土地转让款，上诉人也应当按照约定履行义务。虽然被上诉人已经实际管理控制了转让土地，但并未办理土地使用权变更登记手续。因此，对被上诉人主张上诉人应当协助被上诉人办理土地使用权变更登记手续的请求，应予以支持。

上诉人王绍南认为争议土地系其与妻子蒋菜琼的共有财产，其对该土地的处分未征得共有人蒋菜琼的书面同意，属于无权处分，不发生效力。但是上诉人在将土地使用权转让给被上诉人后，已经将土地实际交付给被上诉人管理，且蒋菜琼也知道上诉人将土地转让给被上诉人的事实，在上诉人转让土地至被上诉人提起诉讼长达八年的时间里，蒋菜琼未对该土地转让行为提出过异议并主张权利，应当认定蒋菜琼对上诉人的转让行为是认可的。本院也注意到，申请购买土地获得批准文件等资料并未体现蒋菜琼是该土地的共有人，被上诉人有理由相信王绍南是唯一权利人。故上诉人提出其转让土地行为因未征得共有人蒋菜琼同意而无效的理由不能成立，本院不予采信。综上所述，原判认定事实清楚，证据充分，应予以维持。上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4900元，由上诉人王绍南负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　程　瑶

代理审判员　　浦红梅

代理审判员　　唐丽红

二〇一四年十一月七日

书　记　员　　曹　溪