黔南州天诚物业综合服务有限公司（以下简称天诚物业公司）诉雷某、徐某物业服务合同纠纷一审民事判决书
法定代表人余健，系该公司总经理。
委托代理人韦华兵，系贵州仁义律师事务所律师。
委托代理人陈龙培，住都匀市。
被告雷某。
被告徐某。
黔南州天诚物业综合服务有限公司（以下简称天诚物业公司）诉被告雷某、徐某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王志坚适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天诚物业公司的委托代理人韦华兵、陈龙培，被告雷某、徐某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天诚物业公司以被告雷某、徐某拖欠物业管理费发生纠纷诉至本院，请求判决被告雷某、徐某支付物业管理服务费4005元、并承担本案诉讼费；被告雷某、徐某则辩称，原告天诚物业公司管理的其所居住的某某城小区，物业服务不到位，小区卫生环境较差、车辆不按序停放存在安全隐患，原告存在不作为和失职，并私自将花园改为停车场进行处分，侵害了业主的利益；被告应交纳的物业服务费在2010年5月至2014年12月期间曾交纳3个月物业管理费后因对天诚物业公司物业服务不满拒绝交纳，请求依法驳回原告的诉讼请求。
本案争议的焦点为被告雷某、徐某是否应向原告天诚物业公司支付物业服务费。
经审理，本院确认以下事实：2011年1月6日，原告天诚物业公司与贵州都匀协和房地产开发有限责任公司签订《某某城前期物业管理服务合同》，约定由原告向某某城小区提供前期物业管理服务，小区多层住宅物业服务费为0.65元/月/㎡，合同期限从2011年1月6日至业主委员会代表全体业主与物业管理公司企业签订的物业服务合同生效时止；被告雷某、徐某系夫妻关系，2008年2月21日，被告雷某、徐某共同与贵州都匀协和房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买了贵州都匀协和房地产开发有限责任公司开发的位于都匀市环城西路某某城X栋X单元X层XXX号房、建筑面积116.33㎡房屋一套；被告雷某、徐某入住后，按《某某城前期物业管理服务合同》约定每月应该交纳物业管理服务费75.61元，居住中二被告认为天诚物业公司物业管理服务存在瑕疵，从2010年5月至2014年12月期间，被告雷某、徐某只交纳了2011年1月及2013年1月、2月三个月物业管理服务费，原告天诚物业公司诉至本院，请求判决被告雷某、徐某支付欠缴的物业管理服务费，并承担本案诉讼费。
另查明：2011年1月6日原告天诚物业公司未与贵州都匀协和房地产开发有限责任公司签订《某某城前期物业管理服务合同》前，某某城小区物业服务由贵州都匀协和房地产开发有限责任公司自行管理。
本院认为：在业主、业主大会选聘物业管理企业前，建设单位与选聘的物业管理企业签订的书面前期物业服务合同，对物业管理企业和广大业主具有约束力，物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，业主也应按照物业服务合同的约定交纳物业服务费；本案中，原告天诚物业公司依法具备物业管理资质，其与贵州都匀协和房地产开发有限责任公司签订的《某某城前期物业管理服务合同》不仅对原告天诚物业公司具有约束力，对被告雷某、徐某也具有约束力，双方应按该合同约定全面履行各自的义务；但原告未能提供证据证明其自2010年5月起对某某城小区进行事实上物业管理，故原告主张要求二被告交纳2010年5月至12月物业管理服务费，缺乏依据，本院不予支持；本案中，原告作为物业管理服务企业，虽提供了物业服务，但从被告提交了小区环境照片、证人证言等证据可以看出原告天诚物业公司对该小区的实际管理服务水平仍有进一步提高的空间，试想在一个小区内，如果每户均以此方式拒绝交纳物业服务费，小区的建设何从谈起，为更有效监督物业企业的服务质量，小区也可依法成立业主委员会，业主在自己表达意见的同时，也可以通过业主代表、业主委员会与物业企业进行沟通，以便对物业企业的物业服务、小区自身建设等事宜进行更有效、合理的处理；综合以上因素，本院酌定被告雷某、徐某按合同约定物业服务费的90%向天诚物业公司交纳物业管理服务费，被告雷某、徐某应当支付2011年1月至2014年12月期间45个月（扣除已交纳的2011年1月及2013年1月、2月三个月物业管理服务费）的物业管理服务费3062.39元（0.65元/月/㎡×116.33㎡×45个月×90%）；据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条，并参照国务院《物业管理条例》第二十一、第二十二、第三十二条、第四十一条规定之规定判决如下：
被告雷某、徐某于本判决生效之日起十日内向原告黔南州天诚物业综合服务有限公司交纳物业服务费3062.39元。
如果被告雷某、徐某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元、因适用简易程序审理减半收取25元，原告黔南州天诚物业综合服务有限公司负担5元，被告雷某、徐某负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院，逾期未上诉，该判决即发生法律效力，当事人双方有权在两年内申请强制执行。
审判员 王 志 坚
二〇一五年五月十日
书记员 韦有刚（代）
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