封运发诉樊孝慈、樊永泉、龙少玉房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

委托代理人李思文，系贵州望江律师事务所律师。

委托代理人蔡泽元。

被告樊孝慈，贵州省福泉市人，住福泉市。

被告樊永泉（反诉原告），贵州省福泉市人，住福泉市。

被告龙少玉（反诉原告），贵州省福泉市人，住福泉市。

被告共同委托代理人杨光贵，系贵州平越律师事务所律师。

原告封运发与被告樊孝慈房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月12日立案受理后，被告樊孝慈于2015年4月13日以樊永泉、龙少玉与本案审判结果有法律上的利害关系为由，申请追加樊永泉、龙少玉为本案共同被告参加诉讼，本院依法予以追加后，原告封运发于2015年4月15日向本院提出增加赔偿19000元装修费损失的诉讼请求。被告樊永泉、龙少玉于2015年5月11日又向本院提起反诉，本院于2015年5月14日依法由审判员晏国钧适用简易程序公开开庭对上列本诉和反诉合并进行了审理。2015年6月10日，因发现本案案情复杂，本院依法将此案转为普通程序，并于2015年7月27日组成合议庭第二次公开开庭审理了本案，原告封运发及其委托代理人李思文、蔡泽元到庭参加了诉讼，被告樊永泉、龙少玉及其与被告樊孝慈的共同委托代理人杨光贵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告（反诉被告）封运发诉称，2013年5月23日原告封运发与被告樊孝慈签订《个人租房合同》，被告樊孝慈将位于福泉市金山办事处***********出租给原告经营百货，租期从2013年5月23日起至2015年5月22日止，租金800元/月，每4个月交纳一次租金，被告在本合同签订前收取水电押金300元，后被告无理涨租，并强迫原告将租金 交到2015年4月1日，共交纳租金46000元，现被告提前终止合同，要求原告在2015年4月1日前搬离，其行为损害了原告权益，请求判决被告退还多收租金27600元，以及水电押金300元，门面未到期损失5000元，装修费损失19000元，共计51900元。同时请求判决驳回被告樊永泉、龙少玉的反诉请求。

原告（反诉被告）对自己的主张，提供的证据有：①原告身份证复印件，证实原告具有合法主体资格；②2011年11月14日签订的《租用合同》，证实了与被告樊永泉所签合同租金为800元/月，租期三年；③封运发与被告樊孝慈所签《个人租房合同》，证实房租是800元/月，合同期二年，2015年5月22日才到期，每四个月交一次房租，且合同期满后才能涨租；④被告樊永泉2015年4月1日发出的通知，证实被告违约要求原告搬离；⑤龙少玉经手收取29400元的房租收据，证实被告违约多收房租的事实；⑥龙少玉收水电费押金票，证实原告已交水电押金300元；⑦19000元装修费收据一张，证实原告转让该门面时已给付原承租人装修补偿费19000元。

上述证据，被告质证认为：对①③④⑤⑥号证据真实性无异议，但③证据双方从未履行过，②号证据中签名不是被告樊永泉亲自签名，内容与实际不符，不认可。对⑦号证据不予认可。

被告樊孝慈辩称：被告樊孝慈系樊永泉之父，争议门面系樊永泉所有，被告不具有争议门面出租权，双方签订《个人租房合同》仅是樊永泉、龙少玉为方便贷款请原告封运发与被告樊孝慈帮忙所为，双方从未履行过该合同，被告樊孝慈从未收取过原告的租金和押金，不存在任何违约事实和行为，请求判决驳回原告对被告樊孝慈的诉讼请求。

被告（反诉原告）樊永泉、龙少玉共同辩称：被告樊永泉、龙少玉与原告封运发早在2011年11月14日就签订了双方现争议门面的《租用合同》，租期二年，自2011年9月1日起至2013年8月31日止，签订时的年租金为21600元，合同约定被告在租期内享有租金的随行就市权。合同期满后双方依据该合同继续履行到2015年3月31日，中途经双方协商一致调整过租金，2015年1月1日起租金又调整为3000元/月，原告依约已将租金交到2015年3月31日。2015年3月31日之后，由于原告超期未交租金，违反合同约定，被告遂限其交还所租门面，导致双方产生争议，但被告自始至终均是按双方合同履行自己的义务，不存在违约涨租等行为，故请求判决驳回原告诉讼请求。同时，由于原告超期未交租金，请求判决原告给付超期未付租金损失4400元。

被告对自己的主张，提供了以下证据予以证实：①三被告的身份证复印件，证实其具备主体资格；②结婚证复印件，证实被告樊永泉与龙少玉系夫妻关系；③房产证，证实双方争议门面属被告龙少玉、樊永泉共同所有（2014年8月19日前所有权人为樊永泉）；④2011年11月14日樊永泉与封运发所签的《租用合同》，证实双方租金是1800元/月，年租为21600元，同时证实原告出示的2011年11月14日签的《租用合同》不是双方租用门面的真实合同；⑤收款收据，证实双方门面租金是1800元/月，同时印证原告出示的2011年11月14日所签的《租用合同》不是双方真实履行的合同；⑥与赵齐周签订的《租房合同》，证实现与争议门面相邻的门面租金为3000元/月，印证收原告租金3000元/月是“随行就市”；⑦2014年12月26日9000元收据，证实双方租金自2015年1月起已调为3000元/月，原告租金只交到2015年3月31日。

上述证据，原告经质证，对①②③⑤⑦号证据真实性无异议。对④号证据认为内容与实际不符，不认可。对⑥号证据不予认可。

经审理查明：原告封运发与被告樊永泉于2011年11月14日签订了《租用合同》，被告樊永泉将自己所有的福泉市金山办事处*************出租给原告封运发经营百货，租金为1800元/月，租期自2011年9月1日起至2013年8月31日止。合同期满后双方依据该合同继续履行到2015年3月31日，2015年3月31日之后，由于原告超期未交租金，违反合同“先交租金后使用”约定，被告遂限其交还所租门面，引发本案本诉纠纷。合同同时约定，租期内被告有权进行租金调整，随行就市。合同履行期间经双方协商一致，2014年1月1日调整租金为2200元/月，2015年1月1日起租金又调整为3000元/月，原告依约已将租金交到2015年3月31日，并预交水电费押金300元。另查明，原告已于2015年5月14日将争议门面交还被告，双方已终止对该合同的履行。由于原告未交2015年4月1日至2015年5月14日期间的门面租金，被告遂除以自己不存在违约涨租等行为，请求判决驳回原告诉讼请求外，还提起本案反诉，请求判决原告给付超期44天未付的租金损失4400元（以3000元/月计算）。

本院认定上述事实的证据，一是被告樊永泉提供的2011年11月14日其与封运发所签的《租用合同》，二是双方认可的房屋租金收款收据，三是被告与赵齐周签订的《租房合同》，四是被告提供的房产证，五是龙少玉收水电费押金票，六是原告提供的被告樊永泉2015年4月1日发出的短信通知，七是原、被告庭审中的陈述。这七组证据能相互印证形成证据锁链，证实双方签订门面《租用合同》所涉房产属被告樊永泉、龙少玉所有，租金“随行就市”先后由1800元/月调整到2200元/月、3000元/月，租金已交到2015年3月31日，原告已于2015年5月14日将争议门面交还被告，但未交2015年4月1日至2015年5月14日期间的门面租金等事实。对这七组证据本院认证属实，并作为本案定案依据。

值得强调的是，原告提供的2011年11月14日与樊永泉签订的《租用合同》，以及与被告樊孝慈所签《个人租房合同》，约定房租均是800元/月，两份合同与双方实际履行合同明确交纳的租金明显不符，且无其他依据证实这两份合同双方确实履行过，因此本院对这两份证据不作定案依据采信。对双方认可或其他与本案判决无关的证据在此不再一一分析认证。

本院认为，2011年11月14日原告封运发与被告樊永泉所签租金为1800元/月的《租用合同》，是双方真实意思表示，未违反法律规定，该合同合法有效，双方应忠实履行。在合同期届满后双方继续依该合同履行，应认定该合同继续有效，租赁期限为不定期，双方可随时解除合同。本案中，被告樊永泉、龙少玉依约“随行就市”先后涨租至3000元/月，原告封运发认可并予交付，应视为双方合意，故被告樊永泉、龙少玉涨租不存在违约；被告樊孝慈虽与封运发签订《个人租房合同》，由于该合同双方并未实际履行，且原告亦未有任何依据证实被告樊孝慈存在任何违约行为，因此原告对三被告的诉请除退还300元水电押金外，其余无事实和法律依据，本院不予支持。原告已将争议门面交还被告樊永泉、龙少玉，被告已经接收且未提任何异议，应视为双方同意终止《租用合同》，但原告未交2015年4月1日至2015年5月14日期间共44天的门面租金4400元，违反双方《租用合同》的约定，故被告樊永泉、龙少玉所提反诉请求，依法应予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

一、由被告（反诉原告）樊永泉、龙少玉退还原告（反诉被告）封运发水电押金三百元；

二、由原告（反诉被告）封运发给付被告（反诉原告）樊永泉、龙少玉门面租金四千四百元；

三、上述一、二项冲抵后，实际由原告（反诉被告）封运发给付被告（反诉原告）樊永泉、龙少玉门面租金四千一百元，限判决生效之日起五日内付清。

四、驳回原告（反诉被告）封运发对被告樊孝慈、樊永泉（反诉原告）、龙少玉（反诉原告）的其他诉讼请求。

案件受理费1208元(其中本诉1098元，反诉110元)，由原告（反诉被告）封运发承担1158元，被告（反诉原告）樊永泉、龙少玉共同承担50元。

本判决生效后，若原告（反诉被告）封运发未在本判决指定的期限内履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。

逾期未提起上诉，本判决即发生法律效力。原告有权在本判决书确定的履行期限届满之日起两年内，向本院申请强制执行，逾期本院不予立案执行。

审　判　长　　晏国钧

人民陪审员　　李安伦

人民陪审员　　郑兴翠

二〇一五年九月十八日

书　记　员　　赖　君