贵州新华房地产开发总公司诉张庆华、贵州众福房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案一审民事判决书
法定代表人杨新民，该公司总经理。
委托代理人吴岚，贵州黔鹰律师事务所律师。特别代理。
被告张庆华。
委托代理人艾伦，贵州贵龙律师事务所律师。特别代理。
第三人贵州众福房地产开发有限公司，地址：贵阳市南明区新华路126号富中国际广场25层1号。
法定代表人任建渠，该公司经理。
原告贵州新华房地产开发总公司（以下简称新华公司）诉被告张庆华、第三人贵州众福房地产开发有限公司（以下简称众福公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭。适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告新华公司的委托代理人吴岚，被告张庆华及其委托代理人艾伦，第三人众福公司的法定代表人任建渠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告新华公司诉称：原告于1998年前开发建设花溪大道北段448号（原玛钢厂）商住楼，曾与多名业主签订商品房买卖合同，但却从未与被告张庆华签过《商品房购销合同》，原告在近16年的时间里根本不知道有姚中胜（原告值班人员，已于2010年病故）与被告张庆华于1998年6月21日签订《商品房购销合同》，姚中胜采用盗窃手段加盖原告下属第二开发处的印章，收据中也仅注明姚中胜收到75600元的预付购房定金，该笔款项从未交到公司财务，原告根本不知情。原告在长达16年的时间里从未追认过姚中胜的个人行为，故姚中胜的无权代理行为依法应属无效，因被告张庆华与姚中胜签订的《商品房购销合同》无效，故被告张庆华于2013年11月3日与第三人众福公司签订的《房屋拆迁产权调换协议》依法亦属无效合同。请求：一、请求法院依法确认原告与被告于1998年6月21日签订的《商品房购销合同》为无效合同。二、诉讼费由被告承担。
被告张庆华辩称：原告新华公司与被告张庆华于1998年6月21日签订的《商品房购销合同》符合国家关于商品房买卖合同的相关法律规定，形式上，该合同有原告新华公司的印章、原告经办人姚中胜的签名、被告张庆华的签名，是依法成立的合同。现原告新华公司以经办人姚中胜系其公司临时值班人员未得到公司授权为由要求确认该合同无效，无法律依据。实质上，该合同是原、被告双方的真实意思表示，并得到了实际履行，被告按照双方合同约定交付了75600元购房款，原告也将房屋交付被告使用十五年之久。故原、被告双方签订的《商品房购销合同》合法有效。且原告在长达十五年的时间里，从未向被告主张过任何权利，现原告起诉要求确认双方合同无效已超过诉讼时效，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人众福公司述称： 原、被告双方的合同是否有效，我公司不清楚。现我公司已经与被告张庆华签订了《房屋拆迁产权调换协议》，若原、被告双方的合同合法有效，那我公司与被告的《房屋拆迁产权调换协议》就有效，我公司即按该协议履行。若上述协议无效，那我公司与被告之间的协议就不应该履行。
经审理查明，1998年前，原告新华公司开发建设花溪大道北段448号商住楼，并授权其下属第二开发处对该商住楼进行销售。1998年6月21日，新华公司第二开发处与被告张庆华签订了《商品房购销合同》，该合同约定：“新华公司将其开发建设的花溪大道北段448号商住楼其中一间门面出售给张庆华，面积37.1平方米，每平方米2200元，房屋总价款共计81620元，张庆华（甲方）应于1998年6月21日付购房价款75600元。住户待产权办完后最后付清尾款。……”被告张庆华在该合同甲方（印章）处签名，原告新华公司在乙方（印章）处加盖“贵州新华房地产开发总公司第二开发处”印章，并在乙方（地址）处加盖“新华房开公司二处售房合同审验章”，姚中胜在乙方（签约人）处签名。同日，被告张庆华按照双方合同约定将购房款75600元交付原告新华公司，新华公司出具收据，该收据中加盖了“贵州新华房地产开发总公司第二开发处财务专用章”，并有会计陈倩瑜、经手人姚中胜的签名。随后，原告将该门面房交付被告张庆华使用直至该门面房被拆除。
另查明，原告新华公司与被告张庆华于1998年6月21日签订的《商品房购销合同》，被告张庆华的签名系其母亲代签，被告张庆华予以认可。合同中原告方签约人姚中胜因已病故，故已无法查实其当时向被告张庆华售房时的具体情况。
上述事实，有当事人的陈述、《商品房购销合同》、收据等材料在卷佐证，并经庭审质证核实，可以认定。
本院认为，公民合法的民事权利受法律保护。本案中，原告新华公司开发建设花溪大道北段448号商住楼，并授权其下属第二开发处对该商住楼进行销售，故新华公司下属第二开发处与被告张庆华签订的《商品房购销合同》系原、被告双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效的合同。在该份合同中，原告新华公司不仅加盖了“贵州新华房地产开发总公司第二开发处”印章，还在地址处加盖了“新华房开公司二处售房合同审验章”，在其出具给被告张庆华的收据中亦加盖“贵州新华房地产开发总公司第二开发处财务专用章”，虽被告张庆华的签名系其母亲代签，但被告张庆华予以追认，其母亲的代理行为有效。原告现以合同中签约人姚中胜是其公司临时值班人员，未得到公司授权，其代理行为应属无效为由要求确认原、被告双方签订的《商品房购销合同》无效。本院认为，原告新华公司已明确姚中胜系其公司值班人员，即姚中胜在其公司范围内进行活动，被告张庆华作为房屋买受人，至原告处购买房屋，在姚中胜出示《商品房购销合同》、新华公司第二开发处印章、售房合同审验章、新华公司财务专用章的情况下，即使姚中胜真无代理权，被告张庆华作为房屋买受人也完全有理由相信姚中胜系原告新华公司的代理人。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，姚中胜的代理行为有效，该代理行为所产生的法律后果应由本人即原告新华公司承担。原告新华公司称姚中胜系采用盗窃手段获取公司印章，但未向本院提交任何证据，故本院对原告的辩解理由不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，判决如下：
驳回原告贵州新华房地产开发总公司的全部诉讼请求。
案件受理费60元，由原告贵州新华房地产开发总公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审判长 陈应贵
审判员 胡双全
审判员 刘乙鲜
二0一四年七月十日
书记员 刘焕花
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