遵义电机厂与余乾良房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法定代表人田野，经理。

委托代理人罗扬，贵州佳信律师事务所律师。

被告（反诉原告）余乾良，男，汉族。

委托代理人喻随彬，贵州谋道律师事务所律师。

原告遵义电机厂与被告余乾良房屋租赁合同纠纷暨反诉原告余乾良与反诉被告遵义电机厂房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈钰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人罗扬、被告余乾良及其委托代理人喻随彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告遵义电机厂诉称，2013年3月6日，我厂与被告签订了租赁合同，约定租赁期限为一年，从2013年2月23日起至2014年2月22日，年租金为20160元。后我厂决定要将该门面收回作为收费大厅使用，为了顺利收回门面，同时避免给被告造成损失，我厂分别于2014年3月6日、2014年4月1日、2014年4月28日与被告多次开会座谈协商未果，后2014年4月2日，我厂又将收回门面的通知张贴在被告使用的门面处，但合同到期后，被告仍不返还门面故诉至法院：一、要求判令被告立即将位于遵义市延安建材市场X号的门面返还给我厂；二、判令被告支付从2014年2月22日起至返还门面时为止按每日54元计算的租金；三、判令被告承担本案诉讼费用。

被告余乾良辩称，我没有任何违约行为，我已经按约交纳租金至2015年的2月22日，双方虽未签订书面的租赁合同，但已经形成了事实的租赁关系，故我不应返还门面并支付租金，应驳回原告的诉讼请求。且原告要求我搬离租赁门面、停水的行为，给我方造成损失，故请求法院判令遵义电机厂支付我违约金20000元并赔偿我各种损失328000元及承担本案诉讼费。

反诉被告遵义电机厂辩称，我们双方的合同已经到期，我厂不存在违约，故不应当支付反诉原告要求的违约金及损失。

经审理查明，2013年3月6日，原告与被告签订《遵义电机厂租赁合同》，合同约定原告将位于遵义市延安建材市场X号商铺租给被告使用。双方约定租期为一年，即从2013年2月23日至2014年2月22日，每年租金及维护费为20160元，合同到期后，被告于2014年2月21日向原告交纳租金及维护费用共计25920元，原告向被告出具发票两张，发票载明租金及维护费用的起止日期为2014年2月23日至2015年2月22日，后因原告要将该门面收回自用，多次张贴公告在被告门面处要求被告返还租赁房屋，并要求被告到其市场办理退款手续，后原告要求被告返还房屋未果，遂酿成讼争。

另外查明，本案所涉租赁房屋的房屋所有权人系遵义市供排水有限责任公司，其认可遵义电机厂将房屋租赁给被告余乾良使用的事实。

上述事实，有原、被告提交的《遵义电机厂租赁合同》、原告提交的房屋所有权证、座谈会记录、通知、照片、报告、证明、被告提交的银行取款凭条、发票、仓库租赁合同、收条、照片、合同书等书证及原、被告的陈述在卷佐证，经庭审质证、认证，足以认定。

本院认为，原、被告双方签订的《遵义电机厂租赁合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，对双方具有约束力，双方均应按约定履行各自义务。合同到期后，被告向原告继续交纳了从2014年2月23日至2015年2月22日的租金及维护费共计25920元，原告也向被告出具了发票两张，双方虽未继续签订书面的租赁合同，但原告收取被告租金并开具发票的行为已经认可了双方从2014年2月23日至2015年2月22日的租赁关系，故对于原告要求被告返还租赁房屋并支付从2014年2月22日起至返还房屋时为止的租金的诉讼请求，本院不予支持；对反诉原告要求反诉被告支付20000元违约金的诉讼请求，因双方并无约定，故本院不予支持；对反诉原告要求反诉被告支付328000元的损失的诉讼请求，反诉原告在庭审中明确表示 328000元由以下几部分构成：反诉原告交给正安县古巷镇金秋陶瓷厂销售代理权保证金80000元，交给佛山市顺德区卡地尔卫浴实业有限公司代理权保证金80000元，门面转让费58000元，装修费60000元，从2014年3月至8月的经营损失合计50000元。对门面转让费58000元及装修费60000元，反诉原告在庭审中明确表示该损失系搬离租赁房屋才有可能产生的损失，因本案中反诉原告仍在继续使用租赁房屋，故不存在产生该损失的情形，故对该部分损失本院不予支持；对反诉原告要求反诉被告赔偿其交给正安县古巷镇金秋陶瓷厂销售代理权保证金80000元及交给佛山市顺德区卡地尔卫浴实业有限公司代理权保证金80000元损失的诉讼请求，因该保证金均系其如未能完成年度销售任务才不予退还，现在年度销售数据并未结算，正安县古巷镇金秋陶瓷厂及佛山市顺德区卡地尔卫浴实业有限公司并未扣除其保证金，该损失并未产生，且反诉原告也并未举证证明其完不成销售任务的原因就是由于反诉被告要求其搬离租赁房屋导致，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，本院对反诉原告的该部分诉讼请求，不予支持；对反诉原告要求反诉被告承担其从2014年3月至8月的经营损失50000元的诉讼请求，反诉原告所举证据并不能证明反诉被告要求其搬离房屋对其造成相应的经营损失，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，反诉原告应当承担举证不利的后果，故本院对反诉原告的该部分诉讼请求，不予支持。综上所述，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

一、驳回原告遵义电机厂的诉讼请求；

二、驳回反诉原告余乾良的反诉请求。

案件受理费25元，反诉费3260元，共计3285元，由原告遵义电机厂承担25元，由被告余乾良承担3260元。

如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。

本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。

审判员　　陈钰

二〇一三年十月二十二日

书记员　　李敏