姚又铭诉遵义市嘉鑫房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

委托代理人向伟，重庆市人，住重庆市渝北区。

被告遵义嘉鑫房地产开发有限公司，地址：遵义市汇川区香港路中段。组织机构代码：70951XXXX。

法定代表人许华，该公司总经理。

委托代理人谢成俣。

委托代理人赵衡宇，贵州佳信律师事务所律师。

原告姚又铭与被告遵义嘉鑫房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年2月2日立案受理后，依法由审判员任晓珊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姚又铭的委托代理人向伟、被告遵义嘉鑫房地产开发有限公司的委托代理人谢成俣、赵衡宇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告姚又铭诉称：2007年11月12日，原、被告签订商品房买卖合同，该房坐落于遵义市汇川区广州路盛邦商务大厦（阳光E版三期K座5-11号）房屋，总价款为191219元。2007年11月17日原告向被告支付首付款61219元后，其余130000元以银行按揭贷款方式支付。被告于2008年8月将房屋交付给原告后，至今未办理房屋产权证，故原告诉至人民法院，请求判令被告支付原告逾期办理房屋所有权证的违约金（房屋总价款0.3%/月）129000元，并由被告承担本案诉讼费用。

被告遵义嘉鑫房地产开发有限公司辩称：一、原、被告合同约定的违约金为已付房款的0.3%，原告主张的违约金不符合合同的约定，不应支持；二、未能办理房屋所有权证，是因为政府房地产政策发生变化，因容积率问题一直未能得到解决，属于不可抗力，并非被告过错，故不应当由被告承担违约责任。综上，请求人民法院依法判决。

经审理查明：2007年11月12日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于遵义市汇川区广州路盛邦商务大厦（阳光E版三期）B1幢5层11号房屋，建筑面积为57.40㎡，总价款为191219元，付款方式为首付款加银行按揭贷款。被告应当在2008年4月30日前交付房屋，并在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金，并注明“本条款的90日是指房产管理局备案注册后90日”。合同签订后，原告依约履行了支付全部房款的义务，原、被告亦确认被告于2008年7月3日向原告交付了房屋，但至今尚未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。

上述事实，有原、被告陈述、书证等证据在卷佐证，足以认定。

本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。原告主张被告支付逾期办证违约金，且认为合同约定的违约金计算标准过低，要求人民法院调整为被告按月以购房款总额的千分之三计算，即逾期办证违约金为129000元，因原、被告双方关于违约金计算标准的约定，是双方真实意思的表示，虽然相关法律规定合同约定的违约金过低或过高可进行适当调整，但调整的目的在于弥补损失，原告并未提供因逾期办证给其造成的损失的证据，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，对原告上述主张，本院根据合同约定按已付购房款的0.3%计算由被告向原告支付违约金573.66元予以支持。被告辩解系因不可抗力导致的无法办理产权登记，但其提交的证据系2009年才形成的，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”之规定，被告所主张的事实不属于不可抗力的情形，且系在迟延履行后才发生的，故对被告的辩解，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告遵义嘉鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告姚又铭逾期办证违约金573.66元。

二、驳回原告姚又铭其他诉讼请求。

案件受理费1440元，由原告姚又铭承担1400元，被告遵义嘉鑫房地产开发有限公司承担40元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后七日内向遵义市中级人民法院预交案件受理费，上诉于遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。

本判决书发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院或者被执行的财产所在地基层人民法院申请强制执行。

审判员　　任晓珊

二〇一五年三月十七日

书记员　　谭吉飞