张欧诉石小蓉、张顺强房屋买卖合同纠纠一审民事判决书

委托代理人廖奇伦，贵州诚稳律师事务所律师（一般授权）。

被告（反诉原告）石小蓉，住遵义市。

被告（反诉原告）张顺强，住遵义市。

原告（反诉被告）张欧与被告（反诉原告）石小蓉、张顺强房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2014）汇民初字第1423号民事判决后，原被告均不服，向贵州省遵义市中级人民法院提起上诉。贵州省遵义市中级人民法院作出（2014）遵市法民一终字第1439号民事裁定书，将案件发回重审，本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张欧及其委托代理人廖奇伦，被告石小蓉、张顺强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告张欧诉称：原告与被告夫妻协商，由被告将位于遵义市汇川区福州路一米阳光2单元1501号、面积为32.73平方米的住房卖给原告，并于2011年8月8日签订书面购房协议书，约定房屋总价为16万元。合同签订当日，原告向被告支付了5万元房款。同月16日，原告将房屋包给遵义市吉宅装饰设计有限公司进行装修，装修价款为41,740.00元，包工包料。该房屋装修完毕后原告将房子空着。2013年3月，原告从重庆回来后开不了房门，打电话给被告，被告告知已经将房屋卖给他人，双方闹到派出所未果。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求依法判决解除原告与被告签订的房屋买卖合同；被告返还原告的购房款5万元，并承担占用购房款利息13,260.00元，赔偿原告装修房屋费用41,740.00元，合计105,000.00元；诉讼费由被告承担。

被告石小蓉、张顺强答辩并反诉称：答辩人在本案中无任何违约行为。答辩人按照合同约定将房屋及相关购房手续移交给原告张欧，张欧于2011年5月起实际占有涉案房屋，直到双方于2011年8月补签《购房协议书》时才支付5万元的购房款，余款11万元一直未支付。答辩人多次催促未果，曾于2012年3月聘请律师准备起诉张欧。张欧拒不履行支付购房款义务的行为构成根本违约，给答辩人造成巨大损失。后张欧因长期无能力支付11万元购房尾款，于2013年8月与答辩人协商，将房屋及相关手续退还给答辩人，双方合同从房屋退还给答辩人之日便已解除。综上，张欧的诉讼请求没有事实依据，请求法院依法驳回张欧的诉讼请求，并判决确认双方于2011年8月8日签订的《购房协议书》已经于2013年8月解除。

针对反诉原告的反诉，反诉被告张欧辩称：未支付余下购房款是因为所购房屋无法办理房产证，被告所说的合同已解除不属实。

经审理查明：被告石小蓉、张顺强系夫妻关系。原告张欧与被告张顺强于2011年8月8日签订《购房协议书》，约定石小蓉、张顺强将位于遵义市汇川区福州路一米阳光馨苑二期的2-15-01号房屋（面积为32.73平方米）以16万元的价格转让给张欧，协议对双方权利义务、违约责任等作了约定。该协议书载明“备注：乙方（张欧）向甲方（张顺强）先行支付五万元，剩余十一万元尽快支付甲方，房屋产权可暂时不更名，在取得房屋产权后，再过户给乙方，所有费用由乙方承担。”协议签订后，张欧向张顺强、石小蓉支付了购房款5万元，张顺强、石小蓉将房屋钥匙移交给张欧。2011年9月，张欧对该房屋进行了装修，装修时间约两个月。之后，张顺强、石小蓉多次向张欧催要剩余购房款，张欧未支付。2013年8月，该房屋由张顺强、石小蓉占有管理，之后张顺强、石小蓉将该房屋出租他人，并对涉案房屋进行了局部装修改造。2013年9月、11月，原、被告双方因房屋买卖发生纠纷，汇川区公安分局上海路派出所出警予以处理。2014年下半年，张顺强、石小蓉将涉案房屋卖给他人。审理中，张欧主张被告未经其许可将房屋收回，张顺强、石小蓉主张系张欧主动将房屋钥匙及购房资料交还张顺强、石小蓉。

另查明，2010年2月26日，张顺强与贵州省遵义市星金房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定张顺强以84,552.00元价格购买贵州省遵义市星金房地产开发有限公司开发的位于遵义市汇川区福州路一米阳光馨苑二期的2-15-01号房屋，该房屋至今未办理房屋产权证。

上述事实，有庭审笔录、当事人陈述、购房协议书、商品房买卖合同、房屋租赁合同、本院调解笔录、接处警登记等证据在卷相佐，足以认定。

本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告（反诉被告）张欧与被告（反诉原告）张顺强于2011年8月8日签订的《购房协议书》，系双方当事人真实表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议有效。本案中，原告张欧诉请解除双方签订的购房协议，被告张顺强、石小蓉主张该协议已经于2013年8月解除。张欧主张张顺强、石小蓉未经其许可将房屋收回，张顺强、石小蓉主张系张欧主动将房屋钥匙及购房资料交还张顺强、石小蓉，双方各执一词，但均未提交证据证明自己的主张。但依据现有证据，及双方当事人陈述，该房屋于2013年8月已经由张顺强、石小蓉占有，并将房屋出租他人后又出售他人系客观事实。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，被告单方解除合同，应负有明确的通知义务，一般说来，以书面形式签订合同的，解除合同的主张也应以书面通知为形式要件，除非对方当事人认可其口头通知形式。本案中，被告将出卖的房屋重新占有，未以书面形式正式通知原告或者以原告认可的口头形式解除合同，故原被告双方签订的《购房协议书》未实际解除，本院对被告请求确认双方签订的《购房协议书》已经于2013年8月解除的反诉请求不予支持。被告张顺强、石小蓉将涉案房屋重新占有，并将房屋出租他人、后又出售他人，以致双方的购房协议发生纠纷而无法履行，且双方均无继续履行合同的意愿，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。

对于原告要求被告返还购房款5万元，并承担占用购房款利息13,260.00元以及赔偿原告装修房屋费用41,740.00元的诉讼请求，经查，本案中，双方签订的购房协议书载明“备注：乙方（张欧）向甲方（张顺强）先行支付五万元，剩余十一万元尽快支付甲方，房屋产权可暂时不更名，在取得房屋产权后，再过户给乙方，所有费用由乙方承担。”，双方未约定支付剩余款项的具体时间，张欧随时可以履行，张顺强也可以随时要求履行，但应当给对方必要的时间。张欧在支付购房款5万元后，余下的11万元房款经被告多次催告后在合理时间内仍未履行，其主张未付款理由为该房屋无法办理房产证，但根据双方签订的购房协议书中备注载明的内容，张欧应先支付剩余款项，后办理房产过户手续。实践中，在房屋未办理房屋产权证的情况下，客观上存在不能办理房屋产权证的可能性。在此种情形下进行房屋交易存在一定的风险，对此，原、被告双方理应知晓。但未办理房产证并非不能办理，张欧并无确切证据证明该房屋不能办理房产证，其以该房屋不能办理房产证为由拒绝支付剩余购房款的抗辩理由不能成立。合同当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方迟延履行主要债务经催告在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。原告张欧多数房款未付，故解除合同的主要原因在原告，原告张欧在本案违约中应负主要责任。虽然原告张欧确实存在迟延支付房款的行为，但被告在未与原告解除购房协议的情况下将房屋卖给他人的行为也构成违约，故在本案违约中被告张顺强、石小蓉应负次要责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，合同解除后，当事人因合同取得的财产应予返还，因违约给对方当事人造成损失的应予赔偿，故原告张欧请求被告返还购房款5万元的诉讼请求应予支持；对原告要求被告赔偿房屋装修损失的诉讼请求，本案中，张欧提交装饰工程施工合同及收款收据以证明对房屋进行过装修，花费了41,740.00元的装修费。其提交的装饰工程施工合同中载明的开工时间为2011年8月20日，竣工时间为2011年9月20日，约定最后一笔装修款为竣工验收之日。其提供的收款收据记载最后一笔装修款付款时间为2011年9月20日，但张欧在原庭审中陈述房屋装修时间为2011年9月，大约装了两个月。据此，张欧在未装修完毕之前即已经支付全部装修费，与装饰施工合同约定不符，与常理不合，故本院对原告张欧提交的装饰工程施工合同及收据不予采信。原告装修房屋的事实，双方均予以认可，因后来被告出租房屋时进行了装修改造，原告的房屋装修损失无法评估。鉴于张欧对诉争房屋进行装修的事实客观存在，考虑原告张欧在本案中应负主要违约责任，合同的解除对张顺强、石小蓉也造成一定的损失等因素，本院决定酌情由张顺强、石小蓉补偿张欧装修费1万元。对原告主张由被告支付占用购房款利息13,260.00元的诉讼请求，不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、解除原告（反诉被告）张欧与被告（反诉原告）张顺强于2011年8月8日签订的《购房协议书》。

二、被告（反诉原告）张顺强、石小蓉于判决生效后十日内返还原告（反诉被告）张欧购房款5万元。

三、被告（反诉原告）张顺强、石小蓉于判决生效后十日内补偿原告（反诉被告）张欧房屋装修费1万元。

四、驳回原告张欧的其他诉讼请求。

五、驳回反诉原告张顺强、石小蓉的反诉请求。

案件受理费2,400.00元、反诉费60.00元，由原告（反诉被告）张欧承担2,000.00元,被告（反诉原告）张顺强、石小蓉承担460.00元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，且自上诉期满之日起七日内向贵州省遵义市中级人民法院预交上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决书则发生法律效力。

本判决发生法律效力后，原告可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。

审　判　长　　李晓倩

人民陪审员　　钟光荣

人民陪审员　　杨廷敏

二0一五年三月三十一日

书　记　员　　何文韬