方旭诉贵州乌江房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

委托代理人李学芬，贵州与之律师事务所律师。

委托代理人李亚男，贵州与之律师事务所律师。

被告贵州乌江房地产开发有限公司。住所地：贵州省贵阳市新华路9号。组织机构代码：21440XXXX。

法定代表人：王汉生。

委托代理人彭菲，贵州集泰律师事务所律师。

委托代理人江京倍，贵州集泰律师事务所律师。

原告方旭诉被告贵州乌江房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月12日立案受理后，依法由审判员李晓倩适用简易程序公开开庭进行了审理。原告方旭的委托代理人李学芬、李亚男到庭参加诉讼，被告贵州乌江房地产开发有限公司的委托代理人彭菲、江京倍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告方旭诉称：原告方旭与被告贵州乌江房地产开发有限公司于2010年10月28日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：WFZ-9-1-2001）。合同约定：1.原告购买位于遵义市汇川区人民路乌江恬苑9幢1单元2001号商品房；2.建筑面积161.33㎡，每平米2980.00元，共计550135.30元；3.原告一次性支付房款。原告于2010年10月22日支付购房款550135.30元。2015年3月，原告在与被告结算房屋价款时发现双方签订的《商品房买卖合同》中的房屋总价款计算错误，按合同约定的购房单价计算，房屋实际总价款应为480765.40元，原告按照合同计算错误的总价向被告支付购房款时多支付69369.90元，被告应将多付的房款退还原告。现原告为维护自身合法权益，特依据《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律的规定，向人民法院提起诉讼，请求：1、依法判令被告贵州乌江房地产开发有限公司向原告返还多收取的购房合同价款69369.90元，并以多收取的购房合同价款69369.90元为基数，按照同期银行贷款利率自2015年6月12日起算利息，随返还款项结清）。2、本案诉讼费用由被告承担。

被告贵州乌江房地产开发有限公司辩称：1、双方合同签订于2010年，至今已有5年了，原告方现在才提起诉讼，已经过了诉讼时效。2、在房屋登记备案表上，原告方也是知道房屋总价款的，说明原告是认可这个价格的。3、当时合同的单价写成每平方米2980元，但实际上是每平方米3410元，是以每平方米2980元的基价加上层差和房屋朝向计算而得，房屋总价应该是550135.30元。

经审理查明：2010年10月，原告方旭与被告贵州乌江房地产开发有限公司达成购房意向，原告于2010年10月22日向被告支付了550,135.30元的房屋总款，被告向原告出具了房款收据两张。同年10月28日，双方签订了合同编号为“WFZ-9-1-2001”的《商品房买卖合同》，该合同主要约定：1.原告向被告购买位于遵义市汇川区人民路乌江恬苑、合同约定建筑面积为161.33㎡的9幢1单元2001号商品房；2.计价方式与价款，原被告双方约定按第1种方式计算该商品房价款，即按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2980元，总金额人民币伍拾伍万零壹佰叁拾伍元叁角；3.对面积差异的处理，原被告约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方按产权部门最终核定的建筑面积为准，以合同单价为依据，多退少补；4.付款方式约定为原告一次性付清房款。该合同中关于计价方式与价款共有4种选择，其中第1种为按建筑面积计算，设定内容有该商品房单价和总金额；第2种为按套内建筑面积计算，设定内容有该商品房单价和总金额；第3种为按套（单元）计算，设定内容有该商品房总价款；第4种设定内容空白。同日，该《商品房买卖合同》在遵义市房产市场管理处完成预售合同登记备案手续。2015年3月11日，被告贵州乌江房地产开发有限公司向原告方旭出具了《乌江恬苑期房缴款通知书》，告知原告因房屋实测面积为160.55㎡，比合同约定少0.78㎡，应退回原告2659.80元。

另查明，同幢楼同单元同户型的2601号房、2701号房的商品房买卖合同分别签订于2009年11月23日和2009年11月24日，约定的单价均为2800元/㎡（按建筑面积计算）。

以上事实有原、被告的陈述及提交的《商品房买卖合同》、《收据》、《乌江恬苑期房缴款通知书》、《遵义市商品房预售合同登记备案表》等证据在卷佐证，经庭审质证，予以确认。

本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。本案中，根据原告的主张和被告的答辩，双方的争论焦点是：1、合同的履行是以合同约定的单价计算房屋总价履行，还是以合同载明的房屋总价来履行？2、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效？

关于第一个争议焦点，原告主张以合同约定的单价计算房屋总价来履行合同，被告则主张以合同载明的房屋总价来履行合同。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第四条“计价方式与价款”共有4种，其中第1种、第2种方式为以确定的商品房单价计算总金额，第3种为按套（单元）计算商品房总价款。从收款收据的时间和签订合同的时间上看，本案存在先付清房款、后签订合同的情况，如按被告所称原告是认可550135.30元房屋总价的，则签订合同时原、被告完全可以按第3种方式约定房屋总价款即可，而事实上原、被告双方选择了第1种方式，说明双方的合意应当是以合同确定的商品房单价来计算房屋总价，即以单价每平方米2980元计算，房屋总价款应为480763.40元。被告在庭审中出示的购房人周岳与被告签订的《商品房买卖合同》，虽然也存在类似本案单价与总金额不符的情况，但不足以证明被告的主张，故被告所持以合同载明的房屋总房款金额550135.30元履行合同的主张，不合常理，也无事实依据，本院不予支持。

关于第二个争议焦点，原告的诉讼请求是否超过诉讼时效？根据原、被告双方签订的合同，原告应付被告房款480,763.40元，原告实际支付了人民币550,135.30元，多支付了69,371.90元，多支付的部分属于被告没有合法根据取得的不当利益。被告辩称原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，而原告主张其于2015年3月接到被告的《乌江恬苑期房缴款通知书》时才得知被告将合同总款计算错误、自己多付了69,371.90元给被告，因此起诉时并未超过诉讼时效。本院认为，如前所述本案存在先付清房款、后签订合同的情况，本案房屋买卖涉及的是数十万元的交易，根据常理，购房人在签订房屋买卖合同时都会根据单价和面积来计算一下房屋总价的数额，故原告在签订合同时就应当知道自己多付了房款、被告获得不当得利的事实。依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第八条“返还不当得利请求权的诉讼时效期间，从当事人一方知道或者应当知道不当得利事实及对方当事人之日起计算。”之规定，本案的诉讼时效应从原告与被告签订合同之日，即2010年10月28日起计算，至今已有4年多时间，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。”之规定，被告的抗辩事由成立，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，应予驳回。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条，判决如下：

驳回原告方旭的诉讼请求。

案件受理费770.00元（已依法减半收取），由原告方旭承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本；还应在上诉期满后七日内向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。

审判员　　李晓倩

二〇一五年八月三日

书记员　　何文韬