陈华明与吕晓梅房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

委托代理人李忠富，贵州省修文县龙场镇法律服务所法律服务工作者。特别授权代理。

被告吕晓梅。

委托代理人曹宽义，贵州黔文律师事务所律师。特别授权代理。

第三人肖兵。

原告陈华明与被告吕晓梅及第三人肖兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年02月02日受理后，依法由审判员徐力适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈华明委托其代理人李忠富，被告吕晓梅及其代理人曹宽义，第三人肖兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告陈华明诉称，2012年10月18日，原告与被告签订了《门面租赁合同》，约定将位于修文县华兴花园商住楼176.1平方米门面出租给被告经营使用。双方对门面租赁期限、租赁单价、租金支付方式以及违约责任等事项进行了约定。合同签订后，双方依约履行合同义务。2014年10月31日，贵州省修文县吉远物业管理公司在接处住户反映被告经营中产生的油烟、噪音等投诉时，发现被告将门面的承重墙拆改。同年11月04日，贵州省修文县住房和城乡建设局作出了《关于修文县翠屏东路111-113号门面违规装修整改通知》，限期3日内整改完毕。被告未按期进行整改，原告将111号、113号门面收回进行加固处理。另，被告于2014年10月15日将承租门面一部分在原告不知情的情况下，未经原告同意擅自转租给第三人。根据《合同法》和《侵权责任法》相关规定，请求判令：1、解除原、被告双方于2012年10月18日签订的《门面租赁合同》。2、被告返还转租给第三人的门面（华兴花园商住楼115号门面，面积为90.42平方米）。3、被告赔偿原告经济损失10万元。案件受理费由被告承担。

被告吕晓梅辩称，原、被告双方签订了两次租赁合同，第一次在2010年04月01日，被告按照租赁用途对承租门面进行了装修，装修方案得到了被告的同意。第二次在2012年10月18日。在租赁期间，原告没有针对被告的装修提出过异议，被告也没有收到相关部门对此作出的整改通知。原告以拆除承重墙为由要求解除合同，没有事实和法律依据。2014年10月15日，被告将承租门面部分转租给本案第三人，符合租赁合同的约定，原告以此为由要求解除合同，没有合同约定依据。而且，未转租的两间门面，原告已强行收回。据此，原告要求解除双方签订的合同，没有事实和法律依据，请依法驳回原告的诉讼请求。

第三人肖兵辩称，2014年10月15日，第三人与被告签订《门面租赁合同》（合同标的物为原、被告双方签订的《门面租赁合同》中合同标的物一部分），符合原、被告双方签订的《门面租赁合同》第六条第一款约定，被告可以将门面转租给第三人。合同签订后，第三人按照合同目的对承租门面进行了装修，原、被告双方均未提出异议。后，原、被告双方因履行合同发生争议，原告主张收回门面，经修文县龙场镇派出所协调，原告未收回第三人承租的门面。因原告、被告以及第三人就相关事项进行协商未果，原告诉至法院要求解除与被告签订的合同，收回第三人承租的门面。在转租过程中，第三人没有过错，如原、被告双方签订合同被解除，被告应当承担第三人因此而遭受的经济损失。

经审理查明： 2010年04月01日，原告作为甲方，被告作为乙方签订《门面租赁合同》，合同约定：“甲方将位于华兴花园第七至九三间面积达152.91㎡门面就现状整体出租给乙方使用。一、租赁期限租赁期为10年，自2010年4月1日起至2020年4月1日止，如租期满，乙方有优先租赁权。二、租金及支付方式……。三、租赁期间有关规定 1、……。2、乙方若需要装修、改造门面，须与甲方协商，经甲方同意方可实施。……。”原告所有的“华兴花园”第七至九三间门面是指位于贵州省修文县龙场镇翠屏东路的“华兴花园”商住楼111号、113号、115号三间门面，房屋产权证号分别为修房权证龙场镇字第××号、第××号、第××号。合同签订后，原告将上述三间门面交付给被告使用。2012年10月18日，原、被告双方对租赁期限、租赁单价等事项进行了协商变更，重新签订《门面租赁合同》。合同约定：“……。第三条租赁期限 1、该房屋租赁期共六年，自2013年1月1日起至2018年12月31日。……。第六条门面转让与转租 1、租赁期间，乙方有权依照本合同条款转让门面。转让后，本合同对新的门面所有人和甲方继续有效，转让金属于乙方享有，甲方只享有门面租金。但乙方在转让门面时必须通知甲方。乙方转让给新的门面所有人，新的门面所有人的经营范围属于国家法律法规范围（除经营歌舞厅以外）均同意。……。” 2014年10月15日，被告作为甲方，第三人作为乙方签订《门面租赁合同》，被告将“华兴花园”商住楼115号门面转租给第三人经营餐饮。之后，原告强行收回被告正在使用的“华兴花园”商住楼111号、113号两间门面，双方发生纠纷。2015年02月02日，原告诉至本院，提出如前诉请。

另查明，2014年11月04日，修文县住房和城乡规划建设局组织调查小组对修文县龙场镇翠屏东路111-113号门面违规装修进行调查取证，并认定111号、113号门面左侧（以正面面向门面为参照，下同）拆除墙体为主体承重墙。现场调查图显示，调查取证当天，被拆除墙体已用砖和砂浆填砌。同日，修文县住房和城乡规划建设局根据调查意见，形成了《关于修文县翠屏东路111-113号门面违规装修整改通知》。2015年03月09日，本院进行了现场勘验，111号门面左侧靠门一侧约三分之一墙体被拆除，拆除处上顶使用槽钢作横梁，两边各砌一个砖墙柱进行固定。113号门面左侧靠门一侧约二分之一墙体被拆除，拆除处上顶使用槽钢作横梁，两边及中间各砌一砖墙柱进行固定。113号门面右侧靠门一侧开了一道门大小的通道。

诉讼中，被告主张111号、113号门面左侧墙体拆除是在第一次合同签订后拆除的，拆改得到了原告的同意。原告主张强行收回111号、113号门面的时间是在被告不履行修文县住房和城乡建设局《关于修文县翠屏东路111-113号门面违规装修整改通知》确定的3日整改期限届满后，被告主张是2014年09月。在现场勘验时，双方均认可原告强行收回两门面的时间为2014年10月，且在被告与第三人签订租赁合同之后。

上述事实，有原、被告签订的两份《门面租赁合同》，被告与第三人签订的《门面租赁合同》，修文县住房和城乡建设局《关于修文县翠屏东路111-113号门面违规装修整改通知》，三份房权证以及本院依原告申请调取的修文县住房和城乡规划建设局《关于修文县龙场镇翠屏东路111-113号门面违规装修联合调查初步处理意见》、《现场调查图》，《现场勘验笔录》，原、被告双方以及第三人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认，作为定案依据。

本院认为：依法成立的合同，自合同成立时生效，对当事人具有法律约束力。合同当事人应当全面诚信地履行合同约定的义务，非因法定条件或约定条件不得解除合同。本案中，原、被告双方两次签订《门面租赁合同》，均是在平等、自愿、合法的基础之上的，两份《门面租赁合同》均自合同成立时生效，对原、被告具有约束力，非因法定条件或约定条件不得解除合同。原、被告签订的《门面租赁合同》是关于三个独立门面即“华兴花园”商住楼111号、113号、115号门面的租赁合同，原告现在诉请解除《门面租赁合同》，涉及到三个门面租赁合同的现行状态，其中，关于“华兴花园”商住楼111号、113号两个门面，原告已于2014年10月强行收回自行管理使用，被告对两个门面不再享有出租合同中约定的租赁使用权利，原、被告之间的关于这两个门面的租赁合同，已实际解除。原告2015年02月02日向本院提起诉讼时，关于“华兴花园”商住楼111号、113号两个门面，原、被告之间已不存在租赁合同关系，故对原告提出的解除原、被告关于这两个门面的租赁合同的主张，本院不予支持。至于原告强行解除租赁合同导致的法律后果，原、被告双方可另案处理。关于“华兴花园”商住楼115号门面，被告转租给第三人经营餐饮，因第三人租赁门面经营的是除歌舞厅以外的合法经营，根据2012年10月18日《门面租赁合同》第六条的约定，被告转租“华兴花园”商住楼115号门面不需要经原告同意，也就是说，被告未经原告同意，将其承租的“华兴花园”商住楼115号门面转租给第三人的行为并没有违反原、被告双方关于门面转租的约定。根据修文县住房和城乡规划建设局联合调查意见，“华兴花园”商住楼115号门面的承重墙没有被拆除，故对原告以被告违约擅自转租、拆除承重墙为由提出的解除与被告之间的关于“华兴花园”商住楼115号门面的租赁合同、由被告返还“华兴花园”商住楼115号门面的主张，本院不予支持。关于原告主张的10万元损失，因原告未提供证据证实，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

驳回原告陈华明的诉讼请求。

案件受理费2360.00元，减半收取1180.00元，由原告陈华明负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。

审判员　　徐力

二〇一五年四月二十二日      　　

书记员　　张维