原告鲍林鹏与被告刘恩实、第三人肖文先租赁合同纠纷一案一审民事判决书

委托代理人吴道银，毕节市律师事务所律师。

被告刘恩实，住贵州省大方县。

委托代理人张志诚，贵州本芳律师事务所律师。

第三人肖文先，住贵州省大方县。

原告鲍林鹏与被告刘恩实、第三人肖文先租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月4日立案受理后，于2015年4月8日公开开庭进行了审理。原告鲍林鹏之委托代理人吴道银、被告刘恩实及其委托代理人张志诚、第三人肖文先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告鲍林鹏诉称：2013年1月8日其与刘恩实签订租赁合同一份，被告将其使用的位于大方县城门坡南街1-2门面租赁给原告使用。双方约定租期为三年。每年的租金为24万元整，商铺转让费5万元整，双方约定租金每年支付一次。原告依约支付了第一、二年的租金，但到2014年12月9日原告突然接到肖文先的通知，告知原告交还大方县城门坡南街1-2号门面，并向原告出示了肖文先与被告签订的租赁合同，合同第四条约定未经肖文先同意被告不得转租该门面。肖文先告知原告他已经与被告解除了租赁合同。至此原告才得知被告的转租行为违法。由于被告违反了诚实信用的原则，给原告造成了损失，故提起诉讼，请求1、判令解除原告、被告之间签订的租赁合同；2、判令被告返还原告支付的转让费5万元及违约收取原告的租金12万元及以12万元为基数按中国人民银行贷款利率四倍计算利息；3、诉讼费及其他费用由被告承担。

原告鲍林鹏为支持自己的诉讼主张，提交了以下证据：

1、鲍林鹏的身份证复印件，用以证明鲍林鹏的诉讼主体资格。被告刘恩实及第三人肖文先均无异议。

2、房屋租赁合同2份、收条、收据，用以证明刘恩实与肖文先，刘恩实与鲍林鹏之间存在租赁合同关系，鲍林鹏向刘恩实支付了2年的租金共计48万元及5万元的转让费，刘恩实在没有取得肖文先同意的情况下擅自转租房屋的事实。被告刘恩实对真实性无异议，但认为达不到鲍林鹏的证明目的。肖文先对该组证据无异议。

3、通知（三份），用以证明刘恩实违法转租，肖文先与鲍林鹏解除租赁合同，要求其不再向刘恩实支付租金，收回门面的钥匙。被告刘恩实称通知是真实的，但是涉案房屋仍由鲍林鹏使用。肖文先对该组证据无异议。

4、情况说明，用以证明2015年2月以前，鲍林鹏以张念的名义经营手机店，至肖文先向鲍林鹏发出通知后，鲍林鹏就没有继续使用涉案门面了。被告刘恩实称该情况说明达不到原告的证明目的。肖文先对该组证据无异议。

被告刘恩实辩称：其不存在违约行为，2013年1月30日，刘恩实与肖文先签订了《房屋租赁合同》，约定的租期为六年，刘恩实按合同约定向肖文先支付了2013-2014年度及2014-2015年度的租金。刘恩实承租涉案门市后与鲍林鹏签订了《房屋租赁合同》，将涉案门市转租给鲍林鹏，期限为3年，即从2013年起至2016年止。刘恩实转租涉案门市的期限未超过其承租该门面的期限，不存在违约行为。对于刘恩实收取的转让费，属于承租人放弃优先承租权的让渡费用。因鲍林鹏已经使用了涉案门市，故鲍林鹏请求返还没有事实依据。对于刘恩实多收取的12万元的租金，因合同已经得到实际履行，所有该租金不应当返还。对于违约责任，即使刘恩实存在违约行为也只是在实际损失的基础上主张，鲍林鹏的主张无事实及法律依据。

被告刘恩实为支持自己的抗辩主张，提交了以下证据：

1、《房屋租赁合同》两份（一份是肖文先与刘恩实签订的，另一份是刘恩实与鲍林鹏、张念签订的），用以证明刘恩实与肖文先签订房屋租赁合同及刘恩实与鲍林鹏签订房屋租赁合同的事实，刘恩实转租涉案房屋在其承租期内，不存在违约。肖文先对该组证据无异议，鲍林鹏对该组证据的真实性无异议，但认为达不到刘恩实的证明目的。

2、收条（两张），证明刘恩实已按合同约定向肖文先支付了2013-2014年度，2014-2015年度的租金，刘恩实不存在违约。肖文先称收到租金是事实，但达不到刘恩实的证明目的。鲍林鹏对该组证据的真实性无异议，但认为达不到刘恩实的证明目的。

第三人肖文先述称：我出租房屋给刘恩实是事实，但是不知道刘恩实转租的行为。2014年12月初，因为要维修房屋才得知刘恩实转租的事实。故于2014年12月29日，我发通知给刘恩实要求解除我与其签订的《房屋租赁合同》。

第三人肖文先未提交证据。

本院依职权调取了调查笔录一份、照片四张，该组证据显示涉案门面现用于经营手机业务，店名是大方县城门坡华讯连锁合作营业厅，营业执照上经营者姓名是张念。鲍林鹏称现在涉案门面是林骞使用。刘恩实对该组证据的真实性无异议，但称林骞是鲍林鹏雇佣的管理人员。肖文先对该证据无异议。

本院对证据审核认定：原告鲍林鹏提交的第1、2、3组证据，被告刘恩实及第三人肖文先对其真实性均无异议，以上三组证据符合证据的客观性、关联性、合法性，其证据效力本院予以认定。原告鲍林鹏提交的第4组证据与其他证据相互印证的本院予以认定作为本案的定案依据，与其他证据不相印证的本院不予认定。被告刘恩实提交的证据，原告鲍林鹏及第三人肖文先对其真实性均无异议，刘恩实提交的证据符合证据的客观性、关联性、合法性，其证据效力本院予以认定作为本案的定案依据。本院依法调取的证据，符合证据的客观性、关联性、合法性，其证据效力本院予以认定作为本案的定案依据。

经审理本院认定：2013年1月30日，被告刘恩实作为乙方，第三人肖文先作为甲方签订了《房屋租赁合同》。该《房屋租赁合同》约定甲方将大方县城门南街242号1-2号门面及四楼住房租给乙方，租金每年18万元，付款方式是一年一次，付款时间为每年2月15日，租赁期限为2013年3月10是至2019年3月9日。合同还约定该门面及住房不得从事餐饮行业，乙方有权转让该门面及四楼住房，但必须征得甲方的同意。刘恩实分别于2012年12月17日、2013年12月19日向肖文先支付了2013-2014年度、2014-2015年度的租金，租金支付到2015年3月10日。2013年2月3日，刘恩实作为甲方与鲍林鹏及案外人张念作为乙方签订了《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》约定，刘恩实将大方县城门坡南街1-2门面租给乙方，租金每年24万元，转让费5万元，租期为3年。鲍林鹏已将从租赁门面之日起到2015年2月8日的房租支付给刘恩实共计48万元，并支付了5万元的转让费。鲍林鹏承租该门面是用于经营手机业务，名称系大方县城门坡华讯连锁合作营业厅，营业执照上经营者姓名为张念。现该门面仍是华讯连锁合作营业厅在使用。经庭审查明，刘恩实向肖文先支付租金至2015年3月10日，鲍林鹏向刘恩实支付租金至2015年2月8日。因肖文先认为刘恩实转让门面没有经其同意，故于2014年12月29日向刘恩实发出解除《房屋租赁合同》的通知。2015年2月4日，鲍林鹏诉至本院，要求1、判令解除原告鲍林鹏与被告刘恩实之间签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告刘恩实返还原告支付的转让费5万元及返还违约收取的租金12万元（每年6万元）并以12万元为基数承担按中国人民银行贷款利率四倍计算利息；3、本案诉讼费由被告刘恩实承担。

根据原告、被告的诉辩主张，本案的争议焦点1、原告鲍林鹏与被告刘恩实于2013年2月3日签订的《房屋租赁合同》是否应该解除；2、被告刘恩实是否应当返还原告鲍林鹏转让费5万元及是否应当返还因转租多收取的租金12万元（每年6万元），并以12万元为基数支付按中国人民银行贷款利率四倍计算利息。

1、原告鲍林鹏与被告刘恩实于2013年2月3日签订的《房屋租赁合同》是否应该解除。

本院认为：鲍林鹏与刘恩实签订的《房屋租赁合同》是以刘恩实和肖文先签订的《房屋租赁合同》为基础。因刘恩实将门面转租给鲍林鹏未经肖文先的同意，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，及刘恩实与肖文先的《房屋租赁合同》的关于刘恩实有权转让该门面及四楼住房，但必须征得肖文先的同意的约定，肖文先有权解除其与刘恩实于2013年1月30日签订的《房屋租赁合同》。且肖文先已于2014年12月29日向刘恩实发出通知要求解除其与刘恩实签订的《房屋租赁合同》，故刘恩实与鲍林鹏签订的《房屋租赁合同》失去了依附的主体。因此原告鲍林鹏请求判令解除其与刘恩实签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。

2、被告刘恩实是否应当返还原告鲍林鹏转让费5万元及是否应当返还刘恩实因转租多收取的租金12万元（每年6万元），并以12万元为基数支付按中国人民银行贷款利率四倍计算的利息。

本院认为：鲍林鹏与刘恩实于2013年2月3日签订《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，双方签订《房屋租赁合同》的承租期是三年。因肖文先主张解除其刘恩实签订的《房屋租赁合同》，故鲍林鹏与刘恩实签订的《房屋租赁合同》失去了依附的主体也应予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原告鲍林鹏支付给被告刘恩实5万元的转让费是在该门面能使用三年期待利益的基础上支付的，至鲍林鹏支付租金给刘恩实的期限，其实际使用该门面已经2年，与期待的使用期限还差一年，因此鲍林鹏要求刘恩实返还5万元的转让费的诉讼请求本院予以酌情支持17 000.00（即5万元÷3年≈17 000.00元/年）。鲍林鹏要求刘恩实返还因转租该门面获取的租金差价12万元，鲍林鹏与刘恩实签订的《房屋租赁合同》约定的租金是24万元/年，鲍林鹏向刘恩实支付了2年的租金共计48万元，其期限至2015年2月8日，鲍林鹏实际占用使用该门面2年，即在鲍林鹏已支付租金的期间内没有因为肖文先要求解除与刘恩实签订的《房屋租赁合同》而造成损失，且该门面现仍是华讯连锁合作营业厅用于经营手机业务，结合鲍林鹏与刘恩实签订的《房屋租赁合同》的约定，原告鲍林鹏请求返还刘恩实因转租多收取的租金12万元的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。鲍林鹏请求刘恩实以12万元为基数支付按中国人民银行贷款利率四倍计算的利息本院亦不予支持。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定，判决如下：

一、解除原告鲍林鹏与被告刘恩实于2013年2月3日签订的《房屋租赁合同》；

二、被告刘恩实从本判决生效之日起十日内返还原告鲍林鹏门面转让费17 000.00元；

三、驳回原告鲍林鹏的其他诉讼请求。

原告鲍林鹏减半的缴纳案件受理费1 900.00元，由原告鲍林鹏负担1 700.00元，由被告刘恩实负担200.00元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。

本判决生效后，义务人在本判决确定的自动履行期限内未履行义务，权利人可以在自动履行期限届满后二年内向本院或被执行人财产所在地人民法院申请执行。

审判员　　刘　娟

二○一五年四月八日

书记员　　张卫红