王成培、吴芹云与肖开书、张平、李定安房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告吴芹云。

被告肖开书。

委托代理人尹利平，泰和泰律师事务所律师。

委托代理人刘胜全。

被告张平。

被告李定安。

被告张平、李定安共同委托代理人郭虎峰，贵州博文律师事务所律师。

原告王成培、吴芹云诉被告肖开书、张平、李定安房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王成培、吴芹云，被告肖开书及委托代理人尹利平、刘胜全，被告张平与李定安的共同委托代理人郭虎峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告王成培与吴芹云共同诉称，原告夫妻二人为个体经营户，从2003年始，二人就来贵阳黔灵公园门口租门面做皮草生意，字号为“贵阳市云岩成金羊皮制品经营部”。2013年3月，由于以前租用的门面到期，就向被告肖开书租用了枣山路xxx号的一间门面，租金是每月9000元，但原告仅用了一个月就离开回湖南家乡不准备再在贵阳开店。但是2013年6月，肖开书忽然打电话给原告，让原告将门面租下来，月租金2900元，转让费12万元，原告问门面会不会拆，肖开书称保证三年内不会拆。而房东张平也承诺“门面不会拆，若一年内折，门面租金按实际使用时间支付，多余的退还，转让费按一年的时间平均计算，按实际使用时间计算，多余退还。”对该意见，肖开书也表示同意。因此原告信以为真，在2013年6月15日从湖南家乡来到贵阳与肖开书签订了《门面转让协议书》，向肖开书缴纳了12万元门面转让费，又与张平签订了《门面出租合同书》，向张平缴纳了6个月房租18468元。之后由于原、被告约定门面在2013年9月4日才由原告进场经营，在付完款后原告就回到了家乡，门面依旧由被告肖开书使用。但在2013年8月28日离9月4日交房时间还差一周原告准备接手门面时，被告肖开书已提前离开，空留下一个空荡的没有任何衣物的门面房。于是原告在2013年9月4日进场装修了门面准备经营，但10月11日忽然接到政府有关部门下发的“通告”要拆门面，10月13日市综合执法支队云岩大队就来原告处拆房，强行要原告搬出，给原告造成重大经营损失，云岩区城管局并拿出李定安的一份“承诺书”，告知原告李定安已领取赔偿款，让原告去找李定安。但李定安以及肖开书、张平不接原告电话也不理会原告。原告后来了解到李定安对门面的经营权只有15年，至2013年12月底不再有门面经营权，并且三被告其实在2013年5月就已经知道门面即将拆除。原告认为三被告恶意串通，隐瞒房屋要拆迁事实，以欺诈方式骗取巨额转让费，严重损害原告合法权益，故诉至法院请求判令：一、确认原告与被告肖开书、张平签订的《门面转让协议》及《门面出租合同书》无效，返还原告12万元转让费；二、三被告共同赔偿原告经济损失35650元；三、诉讼费由被告承担。

被告肖开书辩称，一、肖开书不是本案的适格被告。肖开书是本案被告李定安和张平的前任承租人，从2006年以来租用黔灵公园枣山路xxx号门市使用。而原告也在黔灵公园枣山路近靠xxx号门市做羊皮生意，因门面到期，主动提出并多次与肖开书协商门市转让事宜。在得到出租人应允的情况下，肖开书与原告于2013年6月15日签订《门面转让协议》并实际履行。之后原告与被告张平签订《房屋租赁合同》，并向张平交纳了6个月的房租，还将承租后的xxx号门市转租肖开书两个月处理存货并收取了租金7400元。2013年9月，原告还对门面进行了装修，2013年10月11日至13日，政府下达通知和拆迁命令，由此产生本案纠纷。本案159号《门市租赁合同》是在肖开书退出之后原告与房东签订。肖开书不是所有权人，也不是使用人，故不是《房屋租赁合同》的当事人。原告承租的xxx号门面因拆迁造成的损失均发生在拆迁人与被拆迁人之间，肖开书不是本房屋拆迁的权利义务主体，与拆迁纠纷没有法律上的因果关系。故肖开书不是本租赁合同纠纷的适格被告。二、原告为转让商业风险，在起诉状中歪曲事实，混淆视听，必须给予澄清。原告长期一直在黔灵公园枣山路经商，对该地区的经营环境、城市规划、商铺拆迁等涉及自己经商利益的相关事宜都了解。原告是因为之前租赁的门面到期，所以主动多次找肖开书协商门面转让，而现在为了转让经商风险而不顾事实真相，污蔑肖开书是在得知拆迁消息后要约签订合同。2013年6月8日，原告打电话给肖开书表示要转让xxx号门面。2013年6月10日，肖开书与原告通话中明确了是否转让及什么条件下转让的意见。两原告是在长时间的风险评估之后决定与肖开书签订《门面转让协议》的，却歪曲是在肖开书“保证三年都不会拆”的情况下所签。即便《门面转让协议》出现争议，也不在本《房屋租赁合同》纠纷诉讼内容之列。三、12万元门市转让费为肖开书的合法收入，应当受到法律的保护。从2013年4月到6月，原告在多方了解市场与肖开书反复协商并征得房东同意的情况下与肖开书签订了《门面转让协议书》，原告一次性向肖开书支付转让费12万元（包括门市装修、存货处理等费用），双方还明确约定“转让后原告在经营期间，不管什么因素给原告造成经济损失，不由肖开书承担责任，由原告承担。”，协议在完全自愿、平等协商一致的基础上签订，没有任何隐瞒和不明确的责任。原告支付转让费是应当履行和已经实际履行的合同义务，肖开书的合法权利，依法应当受到法律保护。综上，原告意欲取得xxx号商铺的使用权，是经过深思熟虑后作出的积极的民事行为，具有承担法律后果的民事效力；原告与肖开书签订《门面转让协议书》及与被告张平签订《门面出租合同》都是在公开、透明、平等、自愿、诚实信用的基础上进行的，没有任何欺诈、胁迫、恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益、社会公共利益的情形。肖开书在原告处获得的转让费仅仅是按约定对提前结束xxx号铺面的使用权后，原告于情、于理、于法都应当支付给肖开书因装修门面和存货处理及营业场所周转所造成的部分经济损失而已，这不仅是市场交易习惯、诚信为本的要求，更是法律的保护性规定。即使原告尚存争议也是另案的问题，何况合同已经履行完毕。原告为转嫁商业风险，向法院提起因拆迁而起的诉讼将肖开书作为被告，纯属滥用诉权，请求法院依法驳回原告对被告肖开书的诉讼请求。

被告张平、李定安共同辩称，贵阳市枣山路xxx号实际是6个门面和1个楼梯间，涉案门面是其中的2号门面。因黔灵公园公厕改造工程是李定安投资修建的，政府将公厕附近6个门面和楼梯间的使用权给了李定安。之后李安平委托张平出租管理门面，张平仅仅是李定安的代理人。2号门面转让具体过程是肖开书与王成培自己协商，肖开书实际收了多少转让费我方不清楚。我方与王成培所签合同虽然是一年，但实际只收取了半年租金，应为半年期合同。涉案门面已在2013年10月14日被城管局拆除，门面拆除后张平退还了王成培9000元，实际多退了1千多元。我们事前并不知道房屋将要拆除，肖开书与王成培签订的转让合同及我方与王成培签订的租赁合同均为有效合同，原告诉请返还转让费及赔偿与我方无关。

经审理查明，1997年9月26日，被告李定安与贵阳市云岩区城市管理委员会签订《协议书》，约定由李定安负责贵阳市黔灵公园南侧公厕改造工程经费投入，该工程（公厕、商场、人防洞口伪装三个部分）商场部份由投资方李定安使用，投资使用回报期限为15年，即1998年1月1日至2013年12月31日，使用期满后无条件无偿交还云岩区城市管理委员会接管。1998年4月25日李定安向被告张平出具《委托书》，委托张平全权管理该工程商场门面一切事务。被告肖开书从2006开始承租本案诉争房屋。2013年6月15日，肖开书（甲方）、王成培（乙方）、张平（丙方）签订《门面转让协议书》，该协议书约定：丙方同意甲方将黔灵公园一类公厕下xxx号门面转让给乙方使用，丙方同意与乙方重新签订租赁合同，乙方与丙方签订合同之日，一次性向甲方支付转让费8万元整（包括门面装修等费用）。同日，肖开书向原告出具《收条》，写明“今收到门面转让费包括装修货物等费用12万元”。2013年6月18日王成培向张平交纳租金18648元，写明时间为2013年6月18日至 2013年12月31日止。2013年6月30日，张平与王成培补签《门面出租合同书》，约定月租金2700元，租期从2013年6月30日至2014年6月30日。2013年10月11日，贵阳市生态文明建设委员会、云岩区生态文明建设局、贵阳市公安局云岩分局、贵阳市城市综合执法支队云岩大队联合发出拆除黔灵公园管理处临时办公经营用房通告。2013年10月13日，贵阳市人防工程综合管理处向王成培等黔灵山公园门口经营房发出拆除通知。2013年10月14日，王成培所租门面被拆除，张平于同日退还王成培租金9000元。

另查明，王成培与肖开书、张平签订《门面转让协议书》后，肖开书又继续使用该门面处理存货至2013年9月4日，并向王成培支付了7400元。审理中，肖开书称门面内装修含门面多年前所做的漏水处理，门面内有衣服模特、货架等物品，王成培表示衣服模特和货架都是坏的，自己对门面重新进行了装修，被告张平、李定安表示对此不知情。

上述事实，有原、被告陈述，原告提交的营业执照、《门面转让协议书》、《门面出租合同书》、收条、收款收据、《租房合同》、收据、《承诺书》、筑府专议[2013]281号《贵阳市人民政府专题会议纪要》、《通告》、《通知》、照片，被告肖开书提交的《门面转让协议书》、《门面出租合同书》、电话录音整理笔录、收条，被告张平、李定安提交的《门面转让协议书》、《门面出租合同书》、委托书、收条、云岩区城市管理局出具的《情况说明》等证据及庭审笔录在卷佐证，经举证、质证，本院予以确认。

本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，两原告基于原告王成培与被告肖开书、张平签订的《门面转让协议书》及与被告张平签订的《门面出租合同书》产生的纠纷，而原告吴芹云并非签订上述合同的当事人，故原告吴芹云不是本案适格的当事人。被告李定安与贵阳市云岩区城市管理委员会签订的《协议书》显示被告李定安作为诉争房屋的有权使用人，对该房屋的使用期限至2013年12月31日，由此可以认定即使诉争房屋不被拆迁，被告李定安也无权在2014年1月1日后对该房屋进行支配，而被告李定安委托张平与原告王成培及被告肖开书签订《门面转让协议书》及与原告王成培签订《门面出租合同书》时隐瞒了上述事实，构成欺诈，使原告王成培在违背真实意思的情况下签订了上述合同。因原告在本案原审中将第一项诉讼请求“确认原告与被告签订的出租合同无效，被告返还原告12万元转让费”变更为“撤销原告与被告签订的《门面转让协议书》和《门面出租合同书》，被告返还原告12万元转让费”。在重审庭审中，本院要求原告对第一项诉讼请求进行确认，原告确认第一项诉讼请求为“请求确认原告与被告签订的《门面转让协议书》和《门面出租合同书》无效，被告返还原告12万元转让费”，但上述情形并不符合合同无效的法定情形，故对原告要求确认上述《门面转让协议书》和《门面出租合同书》无效的诉请不予支持。因原告王成培与被告张平签订的《门面出租合同书》在2013年10月14日已经终止履行，原告实际使用门面仅一个多月，被告肖开书基于转租收取原告门面转让费的行为对原告显示公平，给原告造成了损失，被告肖开书应当将转让费适当返还给受损失的人即原告王成培。因原告是基于签订一年期租赁合同支付的12万元转让费，而原告实际使用了该房屋一个多月，故本院酌情判定肖开书返还原告王成培转让费10万元。被告李定安及委托代理人张平签订合同有隐瞒、欺诈行为，存在过错，应当对原告无法按照合同约定承租使用诉争房屋所产生的损失承担赔偿责任。审理中，原告主张误工费24000元，没有提供相关证据进行佐证且缺乏法律依据，本院不予支持；主张装修费3000元，未提供证据进行佐证，应当承担举证不能的不利后果，本院不予支持；主张交通费、住宿费1665.5元，所提供部分车票地点和时间与本案缺乏关联性，本院不予支持；主张租房租金6800元、中介费850元，提供的租赁合同为复印件，真实性无法认定，本院不予支持。另张平已退还原告租金9000元，已超出应退金额，因此，对原告要求被告赔偿经济损失35650元的诉请不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第四十二条“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：……（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；……”、第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：

一、被告肖开书于本判决生效之日起十日内一次性返还原告王成培门面转让费人民币10万元；

二、驳回原告王成培、吴芹云的其余诉讼请求。

案件受理费3413元，减半收取1706.5元，由被告王成培、吴芹云承担206.5元，由被告肖开书承担1500元（该款原告已预交，被告肖开书在履行上述判决时一并支付给原告）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。

审　判　长　　张　浩

代理审判员　　武晋军

代理审判员　　吴　中

二〇一四年十二月十九日

书　记　员　　李文馨