郑勇与曾先房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

委托代理人邓力之，贵州名城律师事务所律师。

被告曾先，女，汉族，桐梓县人。

委托代理人晏太辉，贵州他山律师事务所律师。

第三人曾维伦，男，汉族，遵义县人。

委托代理人何福杰，贵州子尹律师事务所律师。

原告郑勇与被告曾先房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月12日立案受理。审理中，根据被告曾先的申请依法追加曾维伦作为第三人参加诉讼，并依法由审判员袁剑利适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑勇及其委托代理人邓力之、被告曾先及其委托代理人晏太辉、第三人曾维伦的委托代理人何福杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告郑勇诉称，我与被告曾先于2013年12月23日签订《房屋买卖合同》，约定：被告曾先将其所有的位于遵义市红花岗区***住房（建筑面积73.12㎡，房屋所有权证号为“遵房权证监字第***号”）一套以20万元的价格卖给我；于2014年1月23日前办理房屋过户登记手续；若因卖房人原因不能办理房屋过户登记手续则应支付违约金6万元等。合同签订后，我按约定支付了购房款15万元，被告曾先至今未协助我办理房屋过户登记手续。特诉至人民法院，请求依法判令解除我与被告曾先于2013年12月23日签订的《房屋买卖合同》，由被告曾先返还购房款15万元并支付违约金6万元

被告曾先辩称，我的恋人曾维伦因生意上需要周转资金出具借条向原告郑勇借款，且约定按月利率6分付息。我用我所有的位于遵义市红花岗区***号住房一套为曾维伦进行担保，将担保合同签为了《房屋买卖合同》，且原告郑勇占有了该套房屋。原告郑勇所诉支付购房款15万元实际为支付给曾维伦的借款。后因曾维伦未能继续支付利息，且无法与曾维伦联系，原告郑勇便隐匿了曾维伦出具的借条而起诉房屋买卖。我同意解除《房屋买卖合同》，但原告起诉的违约金过高，要求人民法院依法进行调减。

第三人曾维伦述称，我与被告曾先仅仅是一般的朋友关系，我与原告郑勇没有任何关系。被告曾先所称在我向原告郑勇借款时用房屋为我提供担保，不是事实。

经审理查明，2013年12月23日，原告郑勇（乙方）与被告曾先（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将其所有的位于遵义市红花岗区***号住房（建筑面积73.12㎡，房屋所有权证号为“遵房权证监字第***号”）一套以20万元的价格卖给乙方；房屋交易税由甲方负责；甲方于2014年1月23日前还清房屋按揭贷款并将房屋过户给乙方；乙方先付购房款10万元，余款10万元在办理房屋过户登记手续后付清；如因甲方的原因不能办理过户手续，应按购房价的30%向乙方支付违约金，并退还购房款等。合同签订后，被告曾先与曾维伦于当日向原告郑勇出具了金额为10万元的购房款《收条》一张，于2013年12月28日向原告郑勇出具了金额为5万元的购房款《收条》一张，原告郑勇占有了房屋。后因被告曾先未按约定期限办理房屋过户登记手续，形成诉争。

上述事实，有原、被告及第三人的陈述，《房屋所有权证》、《房屋买卖合同》、《收条》等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。

本院认为，原告郑勇与被告曾先于2013年12月23日签订的《房屋买卖合同》系双方在自愿的基础上达成的，是双方真实意思的表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。合同签订后，原告郑勇支付了购房款15万元给被告曾先，按照双方的约定，被告曾先应当在2014年1月23日前协助原告郑勇办理房屋过户登记手续，将房屋过户登记在原告郑勇的名下，但被告曾先至今未履行协助义务，被告曾先的行为属于违约行为。原告郑勇要求解除与被告曾先于2013年12月23日签订的《房屋买卖合同》，被告曾先同意解除《房屋买卖合同》，没有违反法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，对原告郑勇要求被告曾先返还购房款15万元的诉讼请求，本院予以支持。按照原、被告的约定，若被告曾先违约应按购房价的30%计算向原告郑勇支付违约金；被告曾先辩称原告郑勇要求的违约金过高，要求进行调减，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，本院调整为被告曾先应按原告郑勇已支付购房款的30%计算向原告郑勇支付违约金为宜，故对原告郑勇要求被告曾先支付违约金4.5万元（15万元×30%）的诉讼请求，本院予以支持；对超过4.5万元的部分，本院不予支持。原告郑勇与被告曾先进行房屋买卖期间，被告曾先与曾维伦系朋友关系，曾维伦与被告曾先共同在《收条》中签名收款的行为系被告曾先对自己权利的处分。被告曾先辩称与原告郑勇之间不存在买卖关系，是曾维伦向原告郑勇借款而产生的担保关系，因与查明的事实不符，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、解除原告郑勇与被告曾先于2013年12月23日签订的《房屋买卖合同》；

二、由被告曾先在本判决生效后十日内向原告郑勇退还购房款人民币15万元；

三、由被告曾先在本判决生效后十日内向原告郑勇支付违约金人民币4.5万元；

四、驳回原告郑勇的其他诉讼请求。

案件受理费2 225元，由被告曾先承担。

如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。

如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。

本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。

审判员　　袁剑利

二〇一四年十一月二十九日

书记员　　何小飞