宋迅与贵阳宏泰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

委托代理人袁恋，贵州华顿律师事务所律师。

被告贵阳宏泰房地产开发有限公司（以下简称“宏泰公司”）。

法定代表人：杨兴和。

委托代理人周正。

原告宋迅诉被告贵阳宏泰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋迅及其委托代理人袁恋，被告贵阳宏泰房地产开发有限公司的委托代理人周正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告宋迅诉称，2010年1月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于贵阳市云岩区三桥黄花街檀溪谷·昊苑第x栋x单元x层x号的商品房出卖给原告，房屋建筑面积190.13平方米，套内建筑面积169.64平方米，房屋总价款846521元；合同第十五条约定：出卖人应当于商品房交付使用后730天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告按照合同的约定将通过按揭贷款方式支付了全部房款。2011年6月5日房屋交付使用。按合同约定，被告应当在2013年6月4日之前具备办证条件，但时至今日仍不能办理房屋产权证书，被告的行为已经严重违反了双方合同的约定，为维护原告合法权益，特诉至法院请求：1、判令被告向原告支付逾期办证违约金，从2013年6月5日起算，按原告已支付房款的万分之二点五/日计算，直至被告协助原告办理产权证之日止（计算至2014年11月5日为108990元）；2、本案的诉讼费用由被告承担。

审理中，原告确认诉请第二项违约金的计算方法为依照中国人民银行同期贷款基准利率上浮50％每日的标准，以房价款为基数，计算至实际违约结束之日。

被告宏泰公司辩称，逾期办证违约金的计算时间、计算标准、计算依据错误；根据合同的约定，违约计算标准为按已付房款的每日万分之零点一计算，我公司已在2014年9月27日在贵州都市报刊登通知，告知业主可以办理权属登记，故应计算273天。

逾期办理房屋权属登记是事实，但是现已办理完毕房屋权属登记的备案，并于2014年9月27日登报通知。原告诉请要求的违约金的计算时间、计算标准、计算依据都错误。截止2014年9月26日违约状态已经结束，应以此日期为终止日期。合同中对于逾期办证违约金有房价款的万分之零点一每日的明确约定，故应从实际违约之日起计算至2014年9月26日按房价款的万分之零点一每日计算。综上，被告对超出合同部分的诉请不承担义务，请求法院驳回原告诉请。

经审理查明：2009年11月3日，原告作为买受人，被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买宏泰公司开发的位于本市云岩区三桥黄花街地块暂定名“檀溪谷·昊苑”第x栋x单元x层x号房住宅用房一套，购房款总金额人民币533736元。合同第十五条第二款约定产权登记，出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人按日按已付房款的万分之零点壹向买受人支付违约金。合同后所附补充合同中第六条约定：“买卖双方同意，在出卖人电话通知或在《贵州都市报》或《贵阳晚报》上通知买受人进行房屋权属登记的当日视为通知信息已送达买受人……”合同签订后，原告支付了购房款，被告向原告移交住房并由原告使用至今，现因双方对逾期备案导致的违约金无法达成一致意见，原告诉至本院诉请如前。

审理中，原、被告均认可被告逾期办理备案登记的事实，并同意以《楼宇交接书》签字的日期为实际交房日期。经查，“檀溪谷·昊苑”第x栋x单元x层x号房《楼宇交接书》落款日期为2011年5月28日，双方确认自该日起，该住房由房开商交付给业主。

另查明，被告已于2014年9月22日取得《商品房销售现房证明书》，上述房屋已经具备办理产权证明条件。被告于2014年9月27日在《贵阳都市报》刊登“《产权证》办理通知”，通知相关业主办理权属证明事宜。

以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、付款凭据、《楼宇交接书》、被告提供的《商品房销售现房证明书》、2014年9月27日《贵州都市报》及双方庭审中陈述在案佐证，足以确认。

本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方均应按合同全面履行义务。《合同补充协议》作为合同附件，与合同主文具有相同的法律效力，其对商品房备案通知方式的约定，是合同当事人真实意思表示，对合同双方均有约束力。

依照合同约定，宏泰公司负有在房屋交付后730日内向原告交付备案资料的义务。宏泰公司于2014年9月22日取得《商品房销售现房证明书》并于2014年9月27日在《贵州都市报》上刊登通知，至此宏泰公司的违约行为终止，原告要求被告履行报备的诉请已实际完成，本院在本案中不再处理。

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。双方当事人均认可被告逾期备案导致违约的事实，被告认可支付违约赔偿金，争议的焦点在于是否应当依照合同第十五条约定的方式支付逾期备案违约金。原告主张合同对于买卖双方权利义务不对等，由于被告一直未备案，导致原告的损失远大于合同约定的违约责任。我国合同法规定的违约金兼具惩罚性与补偿性的双重性质，对于约定过高或过低的违约金，当事人可以请求人民法院适当减少或增加。本院认为，违约金计算应结合原告的实际损失，兼顾双方合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素。本案中，合同的签订虽然是原、被告的意思自治行为，但被告逾期备案达到400余日，加大了原告的经济负担，按照合同约定的违约金已不能弥补原告因此遭受的损失，故出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一作为违约金较为适宜。

综上，被告应从2013年5月27日实际违约之日的次日起按日向买受人支付已交付房价款533736元的万分之一作为违约金直至违约行为终止的2014年9月27日为止，违约天数共计488日。综上，实际的违约金为533736（元）×0.0001×488（日）＝26046.32元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、第一百一十八条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，判决如下：

一、贵阳宏泰房地产开发有限公司自判决生效之日起十五日内向宋迅支付逾期违约金人民币26046.32元；

二、驳回宋迅其余诉讼请求。

案件受理费1436元，由被告承担479元，原告承担957元。（此费原告已预交，被告在本判决生效之日起十五日内一并付给原告479元）

负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。

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审　判　长　　孙贵宝

代理审判员　　王琼琼

代理审判员　　王　潇

　　　二Ｏ一四年十二月十六日

书　记　员　　王永丽