中国建设银行股份有限公司贵州省分行与俞洪及东方房开金融借款合同纠纷一审民事判决书
法定代表人李果。
委托代理人孙正军，贵州中创联律师事务所律师。
委托代理人尹习祥。
被告俞洪。
被告贵阳东方房地产开发有限责任公司（以下简称东方房开），地址贵阳市南明区神奇路67号。
法定代表人陈玉书。
委托代理人付志刚。
原告中国建设银行股份有限公司贵州省分行(下称建行省分行)诉被告俞洪及东方房开金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行省分行委托代理人孙正军，被告东方房开委托代理人付志刚到庭参加诉讼，被告俞洪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建行省分行诉称，2009年9月22日，被告俞洪与原告签订《个人住房借款合同》，用于购买位于贵阳市云岩区三桥北路188号东方欣苑x栋（x）x单元x层x号房屋，合同对借款金额、贷款用途、还款方式、违约情形、违约责任救济措施、担保方式、相关费用承担等方面均进行了约定。2007年11月12日，被告东方房开与原告签订了《个人住房借款最高额保证合同》，合同约定：东方记开为因购置坐落于贵阳市云岩区中坝路“东方欣苑”项目所属之住房而与原告方发生借贷关系的全部债务人承担连带保证责任。合同同时对保证范围、保证方式、保证期间均进行了约定。合同签订后，原告向被告俞洪发放了贷款，俞洪用所购房屋设定了抵押。在合同履行过程中，被告俞洪并未如约履行合同所规定的还款义务，截止到2014年5月27日，已经累计拖欠借款41次，借款283498.79本金元，利息2338.11元，罚息16.31元。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判令：一、被告俞洪立即归还原告借款283498.79本金元和利罚息、罚金付至借款本金清偿之日（截止2014年5月27日利息2338.11元，罚息16.31元，罚金1688.36元），以及实现债权的费用14377元；二、被告贵阳东方房地产开发有限责任公司对上述债务承担连带保证责任；三、将被告俞洪设定抵押的房产（位于贵阳市云岩区三桥北路188号东方欣苑﹡﹡﹡﹡﹡﹡号）折价或拍卖、变卖所得价款优先用于清偿上述债务；四、本案诉讼费由被告承担。
被告俞洪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交书面状。
被告东方房开辩称，我们已经代替被告俞洪偿还了拖欠原告的从2011年至2014年共47期的借款73249.58元，俞洪至今也一直按照合同在履行义务。我们已经履行了连带责任，因此原告诉请的诉讼费和律师费用我们不应该承担，即便是承担也是俞洪承担。
经审理查明，2007年11月12日，原告作为债权人与被告东方房开作为保证人签订《个人住房借款最高额保证合同》，主要约定，被告东方房开为购置座落于贵阳市云岩区中坝路“东方欣苑”项目所属之住房或商业用房而与原告发生借贷关系的债务人提供连带责任保证。被保证的债权是指自2007年11月10日至2010年11月9日期间因原告向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金和原告为实现债权而发生的一切费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币壹亿元整。保证期间按原告对每个债务人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同原告与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。如果主合同项下债务到期或者原告根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，被告东方房开应在保证范围内立即承担连带保证责任。无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），被告东方房开在合同项下的保证责任均不因此减免，原告均可直接要求被告东方房开依照合同约定在其保证范围内承担连带保证责任。
2009年9月22日，被告俞洪为购买位于位于贵阳市云岩区三桥北路188号东方欣苑﹡﹡﹡﹡﹡﹡号房屋，作为借款人与原告建行省分行作为贷款人签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，主要约定，被告俞洪向原告贷款335000元用于购买该房屋，该款双方约定原告将款项直接划入被告东方房开在建设银行开立的账户。借款期限为240个月，从2009年9月1日至2029年9月1日。双方约定采用按月还本付息法，等额本息还款方法，每月归还本息金额为人民币2058.03元。贷款利率为在基准利率的水平上下调30%，罚息利率为月利率，借款逾期的，罚息利率为在上述借款利率水平上上浮50%。借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项即构成违约。出现任一违约情形，贷款人有权行使以下一项或几项权利：1、停止发放合同项下的贷款；2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系；……6、对借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；7、合同项下执行浮动利率的借款，借款人存在不按期足额还清借款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按贷款人制定的利率定价标准执行。
在原告与被告俞洪签订《个人住房借款合同》后，原告于2009年9月22日将335000元按合同约定支付给被告东方房开。2009年10月20日，被告俞洪就其所购位于贵阳市云岩区三桥北路188号东方欣苑﹡﹡﹡﹡﹡﹡号房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为原告，但至原告起诉时，预购商品房抵押权预告登记未转为正式的抵押登记，也未办理房屋他项权证等相关权属证书。被告俞洪在向原告贷款后，按借款合同约定偿还了部分借款，但其后未能按照合同的约定向原告偿还贷款，至2014年5月27日止，包括贷款本金283498.79元，利息2338.11元，罚息16.31元，罚金1688.36元，共计287541.57元未能向原告偿还。在原告诉至本院后，被告俞洪又向原告偿还了部分借款本息，至2015年3月2日，被告俞洪尚欠原告借款本金271704.04元，利息324.91元。
另查明，原告与贵州中创联律师事务所签订了(2014)中律民字(003)号诉讼代理协议，原告委托贵州中创联律师事务所处理原告与被告之间的诉讼事宜，原告为与被告俞洪的诉讼支出律师费14377元。
上述事实，有原、被告陈述，相关书证及本院庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原告与被告俞洪所签《个人住房借款合同》及与被告东方房开所签《个人住房借款最高额保证合同》系各方当事人真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，为有效协议，各方均应按合同约定履行自己义务。原告已按合同约定向被告俞洪发放了贷款335000元，被告俞洪亦应按合同约定按时履行还款义务，但在合同履行过程中，被告俞洪出现逾期还款情形，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，根据双方合同“出现任一违约情形，贷款人有权行使以下一项或几项权利：……2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用”的约定，原告请求被告俞洪偿还贷款本金、利息的诉请于法有据，本院予以支持。对于原告请求被告俞洪支付律师费14377元的主张，有原告与律师事务所签订的诉讼代理协议及律师费发票，该损失系因被告俞洪的违约行为导致，故对原告该诉请，本院予以支持。优先受偿权成立的前提是抵押权已依法设立，而对不动产的抵押权，应当以登记为生效要件，本案中涉案房屋只办理了抵押预告登记而未变更为抵押权设立登记，未办理房屋他项权证等权属证书，抵押权依法未成立，故原告请求将涉案房屋拍卖、变卖以优先受偿的该项主张，本院依法不予支持。对于原告请求被告东方房开承担连带偿还责任的主张，根据《担保法》第六条“本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。”及第十八条第一款“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。”、第二款“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”的规定，被告东方房开与原告所签《个人住房借款最高额保证合同》中已约定对被告东方房开对被告俞洪向原告的贷款及相关费用承担连带责任，则原告该诉请符合法律规定，于法有据，本院予以支持。对于被告东方房开辩称已经代被告俞洪向原告偿还了拖欠银行的款项73249.58元的连带责任，其并没有违约，不应当支付诉讼费及律师费，本院认为，被告东方房开确实代被告俞洪偿还了部分欠款，但被告俞洪的债务未清偿完毕，房屋也未办理他项权证等相关的权属证书，其连带担保责任并没有履行完毕，故被告东方房开的此辩解意见本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条第二款“债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。” 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。” 《中华人民共和国担保法》第十八条第二款“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下：
一、被告俞洪于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司贵州省分行借款本金271704.04元及利息、罚金（截止到2015年3月2日的利息为324.91元，之后利息从2015年3月3日按合同约定计算至本履行期限届满之日止）；
二、被告俞洪支付原告中国建设银行股份有限公司贵州省分行实现债权的费用14377元；
三、被告贵阳东方房地产开发有限责任公司对被告俞洪上述支付款项承担连带支付责任；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司贵州省分行的其他诉讼请求。
案件受理费5829元由被告俞洪及贵阳东方房地产开发有限责任公司连带负担（该款原告已预交，二被告在履行本判决时一并支付给原告）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审 判 长 韦 锋
代理审判员 刘晓莉
代理审判员 陈雪娇
二0一五年三月四日
书 记 员 羽 佳
")