贵阳檀溪谷物业管理有限公司与邱波物业服务合同纠纷一审民事判决书

法定代表人何冰莹。

委托代理人司明。

被告邱波。

原告贵阳檀溪谷物业管理有限公司（以下称檀溪谷公司）诉被告邱波物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告檀溪谷公司委托代理人司明、被告邱波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告檀溪谷公司诉称,被告系檀溪谷小区熙苑组团x栋x单元xxx室的业主。被告从2013年12月15日至2014年9月14日拖欠原告物业管理费9个月。根据《前期物业服务协议》第四条第一项规定，被告需要提前预交一个季度的物业费，故被告所欠物业费12个月，金额1237.2元（0.85元/平方米×121.3平方米）。同时根据《前期物业服务协议》第四条第一项和第十一条第四项约定，被告应当支付原告违约金92.79元。原告诉至本院，请求：1、被告缴纳从2013年12月15日至2014年12月14日所欠物业费1237.2元、违约金92.79元；2、诉讼费用由被告承担。

被告邱波辩称，被告檀溪谷小区熙苑组团x栋x单元xxx室的业主，物管费计算面积为212.3平方米，单价为0.85元/平方米。被告确实没有缴纳2013年12月15日至2014年12月14日的物业管理费，原因是房屋一直存在渗水问题，尤其是被告购买的额负一层渗水严重。被告多次与原告、房地产开发公司协商也没有得到解决。

经审理查明，2009年3月24日，被告与贵州宏泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于檀溪谷小区熙苑组团x栋x单元xxx号房屋。同日，被告与原告签订《前期物业服务协议》，约定被告物业管理服务的内容为房屋共用部位、共用设施设备的维护、管理，环境、卫生秩序维护；物业费缴纳期限为每季度首月5日之前缴纳；业主若违约，物管公司有权要求业主补齐，并从逾期之日起按所欠管理费1%缴纳滞纳金。房屋渗水问题出现后，原告协调房开公司进行了修缮，但被告称渗水问题并未解决。

本院认为，原、被告之间签订《前期物业服务协议》，该协议系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《物业管理条例》第四十二条第一款：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”之规定，被告应当支付原告2013年12月15日至2014年12月14日欠缴的物管费1237.2元。对于原告请求的违约金92.79元，符合合同约定，本院一并予以支持。根据《物业管理协议》，原告的物业管理义务在于对房屋共用部位、共用设施、环境、秩序的维护和管理；被告辩称的房屋渗水问题，不属于物业公司的管理范围。同时，原告也对被告所称的房屋渗水问题与房开公司进行了协调，原告已经完成了其物业服务的职责，被告所称的房屋渗水问题的抗辩理由不成立。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定判决如下：

被告邱波于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告贵阳檀溪谷物业管理有限公司2013年12月15日至2014年12月14日所欠的物业服务费人民币2709.45及违约金人民币92.79元，共计人民币2802.24元。

案件受理费50元，减半收取25元由被告邱波承担（此款原告已预交，被告在履行上述判决时一并支付给原告）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。

代理审判员　　蒋毅贤

二O一四年十二月十八日

书　记　员　　张　凯