2014-01320号原告北京博锐医院管理有限责任公司诉贵州志力房地产开发有限公司、蒙国洗房屋租赁合同纠纷一案民事判决书
法定代表人：林金宗，该公司董事长。
委托代理人：周剑青，贵州黔信律师事务所律师（特别代理）。
委托代理人：彭杰，贵州黔信律师事务所律师（一般代理）。
被告：贵州志力房地产开发有限公司（以下简称志力公司），地址在贵阳市花溪大道中段26号。
法定代表人：邓志伟，该公司董事长。
委托代理人：吴德高，贵州北斗星律师事务所律师（特别代理）。
委托代理人：庞磊，贵州北斗星律师事务所律师（一般代理）。
第三人：蒙国洗（自然情况略）。
委托代理人：吴小梅，贵州公达律师事务所律师（特别代理）。
原告博锐公司诉被告志力公司、第三人蒙国洗房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告博锐公司之委托代理人周剑青、彭杰，被告志力公司之委托代理人吴德高、彭杰，第三人蒙国洗之委托代理人吴小梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告博锐公司诉称：原告与被告于2011年1月7日签订了《今日广场房屋租赁合同》，合同中约定，原告承租被告位于贵阳市花溪大道中段26号的今日广场自管物业房屋，约定负一层承租2425㎡，租金为15元／㎡每月；一层（除门面外）承租990㎡，租金为68元／㎡每月；一层门面承租148㎡，租金为120元／㎡每月；二层承租1700㎡，三层承租1905㎡，四层承租2450㎡，五层承租2000㎡，六层承租450㎡，二至六层的租金均为20元／㎡每月。同时约定了二至六层房屋享有14个月的免租期，第一次支付应支付2年的租金。为了实现该承租合同，双方分别于同年5月1日签订了《合作备忘录》，根据《合作备忘录》，自被告于2012年11月22日完全支付负一层以及一层（除门面部分）后，原告依照被告实际已经交付使用的面积（9837.8㎡）开始向被告支付租金。自签订《今日广场房屋租赁合同》后，为适当履行该合同，被告多次向原告借款以处理今日广场内相关租户的搬迁事宜，至今已向原告借款共计8 000 000元，并约定借款可抵扣租金。原告应支付租金、押金等费用共计7 739 144元，被告并未完全依照合同约定面积交付原告使用，原告多次向被告缴纳租金260856元。原告多次要求被告完全履行合同并将原告多缴纳的租金予以返还，被告却一直不予理睬，现诉至法院，请求判令：1、被告向原告返还多缴租金260856元；2、被告依照双方签订的《今日广场房屋租赁合同》完全履行其义务（尚有2230.2㎡的面积未交付原告使用）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告志力公司辩称：原告没有足额支付志力公司租金，不存在原告多缴纳租金的事实，原告实际只支付租金295.35万元，其中包含保证金150万元，押金50万元。原、被告之间有很多经济往来，有借贷关系，不能混同到租赁关系中来，部分借款未入志力公司账户。我司已按照合同将房屋全部交付原告使用。
第三人述称：请法庭查明原、被告租金支付情况，从2014年5月1日以后的租金博锐公司应交付给第三人。
经审理查明：2011年3月1日原告与被告签订《今日广场房屋租赁合同》，被告将位于贵阳市花溪大道中段26号今日广场自管物业房屋出租给原告，租赁时间为15年，时间从2012年4月30日起至2027年4月30日止。合同约定，出租房屋位置及面积为：负一层2425㎡、第一层1138㎡（含门面房148㎡）、第二层1700㎡、第三层1905㎡，第四层2450㎡，第五层2000㎡、第六层450㎡。原告从起租日按照以下方式缴付使用费（包含租金、设备使用费、大楼维护费）：负一层15元／㎡每月、一层门面房120元／㎡每月、一层（除门面外）68元／㎡每月、二层以上20元／㎡每月；被告给予原告出租房屋（不含负一层及一层）14个月免租期（含装修期），自2011年3月1日起至2012年4月30日止。同年5月1日，原、被告签订《合作备忘录》，约定二至五层免租期以志力公司完全移交负一层、一层之日起倒推3个月起算。2012年11月22日，双方签署《今日广场房屋交接记录》，约定“交接好又多超市房屋一楼2个门面及超市使用房屋和负一楼全部房屋”。
另查一： 1、2011年1月7日，志力公司出具编号为0002684的收款收据，收据记载“今收到北京英才医院管理有限公司交来拆迁费、押金款人民币贰佰万元整”；2、2011年6月20日，志力公司借条，借条记载“今借到北京博锐医院公司人民币叁拾万元整”；3、2011年6月29日，志力公司出具借条，借条记载“今借到北京博锐医院管理有限责任公司人民币叁万伍仟肆佰元整”；4、2011年7月5日，志力公司出具借条，借条记载“今借到北京博锐医院管理有限责任公司人民币伍万元整”；5、2011年7月7日，志力公司出具借条，借条记载“今借到北京博锐医院管理有限公司人民币叁万元整”；6、2012年2月18日，志力公司出具编号为0028122的收款收据，收据记载“今收到北京博瑞医院交来借款人民币壹佰捌拾万元整”；7、2012年6月28日，志力公司出具编号为0028126的收款收据，收据记载“今收到北京博瑞医院交来借款人民币肆拾贰万捌仟伍佰元整”。
另查二：1、2011年5月20日，志力公司出具借条，借条记载“贵州志力房地产开发有限公司办理甘荫塘时代广场相关事宜向北京博锐医院管理有限公司借款人民币二十万零五千圆整人民币（205000元），还款直接从北京博锐医院管理有限责任公司付贵州志力房地产开发有限公司的房租中扣除”；2、2011年5月26日，志力公司出具借条，借条记载“贵州志力房地产开发有限公司办理甘荫塘时代广场相关事宜向北京博锐医院管理有限公司借款人民币30万（大写叁拾万元），还款直接从北京博锐医院管理有限责任公司付贵州志力房地产开发有限公司的房租中扣除”；3、2011年8月25日，志力公司出具借条，借条记载“贵州志力房地产开发有限公司办理甘荫塘时代广场相关事宜向北京博锐医院管理有限公司借款人民币30万（大写叁拾万元），还款直接从北京博锐医院管理有限责任公司付贵州志力房地产开发有限公司的房租中扣除”；4、2011年9月30日，志力公司出具借条，借条记载“贵州志力房地产开发有限公司办理甘荫塘时代广场相关事宜向北京博锐医院管理有限公司借款人民币30万（大写叁拾万元），还款直接从北京博锐医院管理有限责任公司付贵州志力房地产开发有限公司的房租中扣除”；5、2012年2月6日，志力公司出具借条，借条记载“今借到博锐医院管理有限公司叁拾万元整（300 000）…还款直接从房租中扣除”；6、2012年10月，志力公司出具借条，借条记载“今借到博锐医院有限公司4#门面代收保证金及2012.10.1-2012.12.31日租金共计68696元（陆万捌仟陆佰玖拾陆元整）”；7、2013年1月7日，志力公司出具借条，借条记载“今借到北京博瑞医院管理有限公司人民币贰拾万元整，……此款由贵阳市南明区信访局进行监督使用，费用由我方承担，抵扣房租”，2013年1月8日，志力公司出具编号为0028123的收款收据，收据记载“今收到北京博瑞医院交来借款人民币贰拾万元整”；8、2013年1月22日，志力公司出具借条，借条记载“今借到北京博瑞医院管理有限公司人民币壹拾万元整，……此款由贵阳市南明区信访局进行监督使用，费用由我方承担，抵扣房租”，同日，志力公司出具编号为0028124的收款收据，收据记载“今收到北京博瑞医院交来借款人民币壹拾万元整”；9、2013年1月28日，志力公司出具借条，借条记载“今借到北京博瑞医院管理有限公司人民币壹拾万元整，……此款由贵阳市南明区信访局进行监督使用，费用由我方承担，抵扣房租”，2013年1月29日，志力公司出具编号为0028129的收款收据，收据记载“今收到北京博瑞医院交来借款人民币壹拾万元整”；10、2013年2月6日，志力公司出具借条，借条记载“今借到北京博瑞医院管理有限公司人民币壹拾万元整，……此款由贵阳市南明区信访局进行监督使用，费用由我方承担，抵扣房租”，同日，志力公司出具编号为0028131的收款收据，收据记载“今收到北京博瑞医院交来借款人民币壹拾万元整”；11、2012年2月17日，志力公司出具编号为0002692的收款收据，收据记载“今收到北京博瑞医院管理有限责任公司交来预付租金人民币贰拾万元整”；12、2014年3月4日，志力公司出具收条，收条记载“……现收到北京博锐医院管理有限责任公司、贵阳结石病医院预付租金20万元……”；13、2014年3月15日，志力公司出具收条，收条记载“……现收到北京博锐医院管理有限责任公司、贵阳结石病医院预付租金20万元……”；14、2012年9月25日，志力公司与博锐公司签订《借款协议书》，约定博锐公司借给志力公司人民币490万元用于履行志力公司与刘志辉达成的和解协议，该借款博锐公司有权选择冲抵租金或要求志力公司还款，2012年9月27日，志力公司出具编号为0028121的收款收据，收据记载“今收到北京博瑞医院交来借款人民币肆佰玖拾万元整”。2014年4月，博锐公司以志力公司为被告诉至贵阳市南明区人民法院，请求偿还2012年9月27日向志力公司支付的借款390万元。上述14笔约定可抵扣的借款、保证金、租金共计3 573 696元。
另查三：2013年7月1日，蒙国洗与志力公司在贵阳市南明区人民法院达成调解协议，贵阳市南明区人民法院作出（2013）南民初字第786号民事调解书，调解书确认：“贵州志力房地产开发有限公司开发的位于贵阳市南明区甘荫塘花溪大道中段62号“今日广场”第一期商业裙楼的第四层夹层整层归蒙国洗所有”。2014年3月6日，蒙国洗以志力公司为被告，博锐公司为第三人诉至贵阳市南明区人民法院，请求判令志力公司支付贵阳市南明区甘荫塘花溪大道中段62号“今日广场”第一期商业裙楼的第四层夹层整层从2013年7月1日起至2014年4月30日止的租金40万元。2014年4月23日，蒙国洗与志力公司、博锐公司在贵阳市南明区人民法院达成调解协议，贵阳市南明区人民法院作出民事调解书，调解书确认：志力公司在（2013）南民初字第786号民事调解书制发之前，已经将位于贵阳市南明区甘荫塘花溪大道中段62号“今日广场”第一期商业裙楼的第四层夹层整层出租给博锐公司，志力公司向蒙国洗支付使用费40万元。
上述事实，有当事人的陈述、租赁合同、借款协议、收据等材料在卷佐证，并经庭审质证核实，可以认定。
本院认为, 依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反国家相关法律的规定，为有效约定，对合同双方当事人具有约束力。原告博锐公司于合同签订后向志力公司支付了部分租金和保证金，另自2011年起多次借款给被告志力公司，其中部分借款约定相应借款可从本案博锐公司应付房租中抵扣。因志力公司不同意对未约定可抵扣房租的借款在计算房屋租金时予以抵扣，故本院只对约定可抵扣租金的借款予以计算。至于志力公司称部分借款未入志力公司账户故不予认可，因上述借条、收据均经被告盖章确认，故本院对被告该主张不予采信。经计算上述可抵扣房屋租金的借款、租金、保证金合计金额为3 573 696元，低于博锐公司所主张的应支付租金、押金等费用合计金额7 739 144元，故本院对原告向志力公司多支付租金之主张不予采信，对原告请求被告返还多缴租金之诉请不予支持。至于原告请求被告交付2230.2㎡房屋给原告使用之诉请，因原告未提交相应证据证明其主张，故本院对原告该诉请不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十九条，之规定，判决如下：
驳回原告北京博锐医院管理有限责任公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5273元，由原告北京博锐医院管理有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审判长 陈应贵
审判员 沈 帅
审判员 许靖聆
二0一四年十月二十二日
书记员 刘焕花
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