许少文与遵义市天利房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

被告遵义市天利房地产开发有限公司。住所地遵义市新华路48号。

法定代表人孟勇，董事长。

委托代理人张兵，贵州山一律师事务所律师。

原告许少文与被告遵义市天利房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法于2013年12月20日作出（2014）红民一初字第35号民事判决，原告许少文不服该判决，向遵义市中级法院提起上诉。遵义市中级法院审理后，于2014年8月13日作出了（2014）遵市法民一终字第660号民事裁定，裁定撤销本院（2014）红民一初字第35号民事判决，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行审理了本案，原告许少文、被告遵义市天利房地产开发有限公司的委托代理人张兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告许少文诉称，2006年11月6日，我与被告天利房开公司签订拆迁安置补偿协议，被告以天利公寓设计图确定的房屋还房给我，约定2008年12月前交付还房。到期后被告未能履行还房义务。2010年5月我找到被告要求交房，发现所还房屋结构发生了改变，与设计不一致、功能缺失。请求判决1、请求判决被告赔偿补建厨房材料人工费14000元、阳台功能设施缺失损失52912.5元、房屋面积少11.82平方米按市值每平方米5000元计算的损失59100元，共计141012.50元；2、请求判决被告支付合同履行前每月3628.80元的过渡费，从2008年11月6日至2014年11月6日72个月的过渡费261273.60元；3、请求判决被告赔偿我从2008年11月未履行合同至2014年11月每月支付的房租共计61200元、房屋至今空置损失72个月按每月租金2800元从2008年11月6日未履行合同至2014年11月6日的出租房屋租金201600元，前述共计665086.10元。

被告遵义市天利房地产开发有限公司辩称，原、被告是2006年11月6日签订的房屋拆迁安置补偿协议书，被拆迁房屋136.73平方米，约定还房2套，超面积61.23平方米，按单价1770元/平方米应补超面积款108960元，还房日期是2008年12月，周转过渡费每月是604.80元，对竣工面积与约定约定面积有误差，双方互补。被告实际交房2套，2套房屋面积比约定少11.82平方米。房屋竣工时间是2010年3月，被告于同年5月通知原告接房，原告以房屋不符合约定为由没有接房，同时向被告提出500000元的赔偿要求，双方发生争议。该2套房屋在房管局已备案登记为原告的还房。误差面积按合同约定计算为20921.40元，该款可从原告应付超面积补差款中扣减。逾期交房时间是2008年12月至2010年5月，共计17个月，期间2008年贵州省凝冻属不可抗力，应扣减两个月，按15个月计算超期过渡费，分段计算后总金额为13154元。原告的其他诉讼请求，请求法院依法驳回。

经审理查明，2006年，经政府相关部门批准，被告在位于遵义市红花岗区北京路原告原房屋所在地段开发修建“天利公寓”（后更名为“天利上城”）建设项目。

2006年11月6日，原告与其妻夏萍与被告签订了《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》（以下简称协议），约定被告拆除原告住宅房136.73㎡，于2008年12月前在原地段为原告安置住房两套，合计面积197.96㎡，即A一型住宅X楼X号房74.38㎡、A二型住宅X楼X号房123.58㎡；过渡期间为24个月，每月周转过渡费604.80元，超期不能还房按《贵州省城市房屋拆迁管理办法》发放周转过渡费；还房以实际交付面积为准，双方互补。被告同时将还房设计图交给原告作为还房依据。协议签订后，被告对房屋进行了拆除。后由于规划发生变化，被告对原房屋设计图进行了局部调整，实际还房A一型住宅X楼X号76.56㎡、还房A二型住宅X楼X号109.58㎡，合计还房面积为186.14㎡，比约定面积少了11.82㎡。

2008年，由于发生凝冻等事件，导致被告在约定的2008年12月前未能交付还房。2010年2月，房屋竣工并通过验收。2010年5月，被告通知原告接房，原告认为还房与约定不完全一致未予接房。对于同一小区的其他被拆迁户，被告都是按逾期9个月交房支付过渡费。

2011年9月，原告与夏萍离婚，在离婚协议中载明讼争房屋归原告所有。

在原审庭审中，原告主张2012年讼争房屋地段房价为每平方米5000元，被告认为该地段2012年还房平均价格在3500元至4000元之间。在重审庭审中，原告陈述其只主张被告逾期交房之后的过渡费，被告对其逾期交房时就未向原告支付过渡费的事实不持异议；被告就原告应向其支付的超面积补差款，表示不在本案中主张，其将另行主张权利。

另查，2009年3月19日，被告就天利上城建设项目向原遵义市规划管理局递交审批表、申请等文字资料、建施图一套及交回520000200[812797]号《建设工程规划许可证》后，该局重新向被告颁发了建字第520000200.907XXX号《建设工程规划许可证》。2014年9月2日，被告就该建设项目取得遵义市城乡规划局颁发的竣字第130XXX号《建设工程竣工规划许可证》。

上述事实，有原、告的陈述、协议等在卷佐证，经庭审质证，足以认定。

本院认为，原、被告签订的协议是双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，协议合法有效。

在协议履行过程中，因天利上城建设项目的规划设计变化，导致被告应安置给原告的还房设计局部调整，被告应交付给原告的还房不完全符合协议约定设计。被告房屋设计变化虽然取得了有关行政主管部门的批准，但房屋设计变化是否因政府规划或不可抗力所致，被告未提供证据证明，且在房屋设计变化后，也无证据证明被告曾通知过原告，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，被告对房屋设计进行局部改变的行为已构成违约。但规划设计改变后的房屋不影响其使用功能，被告的前述行为不构成根本违约。

原告基于被告改变房屋规划设计，要求被告赔偿补建厨房材料人工费14000元、阳台功能设施缺失损失52912.50元、房屋面积少11.82平方米按市值每平方米5000元计算的损失59100元，共计141012.50元。被告改变规划设计后造成面积误差，就此双方在协议中也约定相互补差价，且房屋规划设计的变化并不影响使用功能，协议中也未就厨房、阳台的改变作出特别约定，因此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告要求被告赔偿补建厨房材料人工费、阳台功能设施缺失损失的请求，缺乏事实基础，也不符合法律规定及双方的约定，本院不予支持。协议约定被告应交付给原告的还房与被告实际能够交给给原告的还房存在面积误差，根据双方的协议约定，被告对原告进行补偿，并结合双方对价格的陈述，本院确定由被告按每平方米4500元计算，被告应当补偿原告面积不足部分的房款为53190元（4500元×11.82㎡），对原告要求被告补偿原告面积不足部分的房款在53190元内的部分，本院予以支持；对原告要求被告补偿原告面积不足部分的房款超过53190元的部分，本院不予支持。

原告要求被告支付合同履行前每月3628.80元的过渡费，从2008年11月6日至2014年11月6日72个月的过渡费261273.60元。对于被告逾期还房及逾期还房在2009年1月至2010年5月期间17个月的部分，原、被告均无异议，并结合2008年发生的凝冻事件对建筑施工带来影响，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，被告逾期还房的时间应予部分减除，故本案确定被告在该期间逾期还房时间为15个月，根据协议约定被告有向原告支付该期间逾期过渡费的义务；该期间被告应向原告支付的逾期过渡费，结合过渡费支付标准，为13154.10元（604.80×15+604.80×25%×6+604.80×50%×6+604.80×75%×3）。2012年5月，被告通知原告接房后原告拒绝接房，原告拒绝接房并非其过错导致，而是由被告的违约行为引起，在此之后被告仍然有向原告支付逾期过渡费的义务，但此时被告应安置给原告的还房已竣工验收及不影响使用功能，如被告仍按协议约定向原告支付逾期过渡费有失公平，结合还房已符合交房条件、被告的违约责任、还房的现状及还房所在位置房屋出租收益情况，本院确定从2010年6月起被告应向原告支付的逾期过渡费的标准由原过渡费标准基础上增加50%即每月907.5元（604.80×15+6+604.80×50%），并计算至本判决生效之日止。

原告要求被告赔偿从2008年11月未履行合同至2014年11月每月支付的房租共计61200元、房屋至今空置损失72个月按每月租金2800元从2008年11月6日未履行合同至2014年11月6日的出租房屋租金201600元。原告在该请求中主张支付的房租和空置损失均涉及原告不能使用还房或出租还房的收益的弥补，二者之间存在重复，且被告向原告支付的过渡费及逾期过渡费是对原告不能使用还房或利用还房取得收益的补偿，而原告应取得的过渡费用，本院前述明确由被告向原告支付，故原告请求要求被告赔偿其支付房租和空置损失，系重复请求，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

一、被告遵义市天利房地产开发有限公司向原告许少文支付房屋面积差价款人民币53190元；

二、被告遵义市天利房地产开发有限公司向原告许少文支付从2009年1月至2010年5月期间的逾期过渡费13 154.10元；

三、被告遵义市天利房地产开发有限公司向原告许少文支付从2010年6月起按每月907.50元的标准计算至本判决生效之日止的逾期过渡费；

前述一、二、三项判决限被告遵义市天利房地产开发有限公司在本判决生效后五日内履行完毕；

四、驳回原告许少文的其余诉讼请求。

案件受理费7990元，由原告许少文承担3995元、被告遵义市天利房地产开发有限公司承担3995元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。

申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。

审　判　长　　赵仲智

人民陪审员　　高德涛

人民陪审员　　杨　辉

二〇一四年十二月十七日

书　记　员　　向小梅