贵州淄矿能源开发有限公司诉贵州华杰不动产有限公司、贵州广通投资咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案民事判决书
法定代表人艾克中,职务董事长。
委托代理人张峰。
委托代理人高爱莲。
被告贵州华杰不动产有限公司,住址贵州省贵阳市云岩区新添大道南段11号。
法定代表人陈华,职务总经理。
委托代理人刘新亮。
被告贵州广通投资咨询有限公司,住址贵州省贵阳市云岩区延安中路1号振华科技大厦17层A、B、C、D座。
法定代表人阮贵平。
委托代理人王玉林。
原告贵州淄矿能源开发有限公司(以下简称淄矿公司)诉被告贵州华杰不动产有限公司(以下简称华杰公司)、贵州广通投资咨询有限公司(以下简称广通公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由助理审判员唐环适用简易程序公开开庭进行了审理。原告淄矿公司的委托代理人张峰、高爱莲，被告华杰公司的法定代表人陈华及其委托代理人刘新亮,被告广通公司的委托代理人王玉林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告淄矿公司诉称，原告淄矿公司与被告华杰公司于2011年7月2日签订《房屋租赁合同》一份,原告将位于贵阳市云岩区公园路8-26号都市名园*层*号的房屋租赁给被告华杰公司,租赁期限为三年,自2011年7月12日起至2014年7月11日止。2014年4月份被告华杰公司在未通知原告淄矿公司的情况下,与被告广通公司签订了租房协议。合同到期后,原告淄矿公司多次通知被告华杰公司、被告广通公司搬出房屋,并给20天的腾房时间。截止到2014年8月15日被告广通公司仍拒绝腾房。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定,租赁期间届满,承租人应当返还租赁物,以及《房屋租赁合同》约定若被告不支付或者不按约定支付租金达一个月、欠缴各项费用达1000元,原告不再退还其保证金10000元。现原告为维护自己的合法权利,特诉至法院请求判令：一、被告华杰公司支付自2014年7月12日至2014年10月19日的逾期腾房占有使用费31500元,被告广通公司承担连带清偿责任；二、被告华杰公司支付违约金10000元;三、诉讼费由被告承担。
被告华杰公司辩称,被告华杰公司与原告淄矿公司于2011年7月2日签订《房屋租赁合同》一份,合同约定被告华杰公司可将租赁房屋进行转租,被告华杰公司于2011年7月13日将涉案房屋转租给被告广通公司。租赁期限三年,在被告华杰公司与原告淄矿公司签订的《房屋租赁合同》到期时,2014年7月11日被告华杰公司向原告淄矿公司申请要求续租, 原告淄矿公司不同意,但没有正式通知华杰公司。在合同到期后,原告淄矿公司将涉案房屋的门锁了,导致被告华杰公司无法腾房。被告华杰公司曾多次电话联系原告淄矿公司,但原告淄矿公司始终无人配合被告华杰公司腾房。实际占用房屋的被告广通公司是在2014年10月19日腾房返还原告淄矿公司的。
被告广通公司辩称，被告广通公司委托员工朱芸和被告华杰公司在2011年7月13日签订《房屋租赁合同》一份，约定月租金12000元整，租赁期限为三年，自2014年4月13日至2017年4月12日止。被告广通公司并不知道被告华杰公司与原告淄矿公司的《房屋租赁合同》于2014年7月11日到期。2014年8月3日，原告淄矿公司将涉案房屋的门锁了。被告广通公司认为，原告淄矿公司锁门的行为导致被告广通公司有损失,现原告淄矿公司要求被告广通公司支付逾期腾房占有使用费是没有理由的。
经审理查明，原告淄矿公司与被告华杰公司于2011年7月2日签订《房屋租赁合同》一份,约定,原告淄矿公司将位于贵阳市云岩区公园路8-26号都市名园*层*号房屋租赁给被告华杰公司,租赁期限为三年,自2011年7月12日起至2014年7月11日止。月租金为10500元,交款方式为按季支付,每三个月第三个月的25日前交纳下三个月租金31500元。若迟延缴纳租金超过五个工作日，除应付租金外，被告华杰公司还须按月租金的千分之五作为违约金支付给原告淄矿公司。签订合同之日，被告华杰公司须向原告淄矿公司支付房屋租赁保证金人民币壹万元。被告华杰公司在租赁期内可以将房屋转租给他人。被告华杰公司与被告广通公司委托的员工朱芸于2014年4月13日签订《房屋租赁合同》一份，约定，被告华杰公司将位于贵阳市云岩区公园路8-26号都市名园*层*号房屋租赁给被告广通公司使用，月租金12000元整，租赁期限为三年，自2014年4月13日至2017年4月12日止。付款方式为半年付。
庭审中，原告淄矿公司主张在2014年7月11日《房屋租赁合同》到期后，原告淄矿公司曾给予被告华杰公司20天的腾房时间。因20天后被告华杰公司未腾房，原告淄矿公司便将争议房屋的门锁了。原告淄矿公司与被告华杰公司、广通公司均认可原告淄矿公司于2014年8月3日将本案争议房屋的门锁了的事实。原告淄矿公司提交的证明信拟证明被告广通公司于2014年10月19日将房屋腾空返还给原告淄矿公司，被告华杰公司、被告广通公司对该证明信予以认可。
庭审中，原告淄矿公司提供辅助明细账一份，拟证明被告华杰公司违约，未按照租赁合同约定时间交纳房租，应承担违约责任。被告华杰公司认可确实存在延期交租的情况，但称延期交房租是通过电话联系得到原告淄矿公司同意的，不存在违约。
上述事实，有原、被告庭审陈述，《房屋租赁合同》、辅助明细账、证明信在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，原告淄矿公司与被告华杰公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,不违反法律法规禁止性规定,合法有效。因合同约定被告华杰公司可以将房屋转租,故被告华杰公司将房屋转租给被告广通公司有效,但租赁期限应在被告华杰公司与原告淄矿公司所约定的租赁期限内,超出期限无效。根据《城市房屋租赁管理办法》第三十一条规定：“转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应变更、解除或者终止。”本案中,原告淄矿公司与被告华杰公司所签订的《房屋租赁合同》已经于2014年7月11日届满,故被告华杰公司与被告广通公司所签订的《房屋租赁合同》也于2014年7月11日终止。对于原告淄矿公司诉请被告华杰公司支付自2014年7月12日至2014年10月19日的逾期腾房占有使用费31500元,被告广通公司承担连带清偿责任的主张，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定,被告广通公司作为次承租人，应当承担向原告淄矿公司支付逾期腾房占有使用费的义务。被告华杰公司未实际占用房屋，故被告华杰公司不应向原告淄矿公司支付逾期腾房占有使用费。《房屋租赁合同》期限届满后，原告淄矿公司于2014年8月3日将争议房屋的门锁住的行为导致被告广通公司未能使用本案争议房屋，故本院对于原告淄矿公司诉请2014年8月3日至2014年10月19日期间的逾期腾房占有使用费不予支持。对原告淄矿公司诉请的逾期腾房占有使用费本院按原告淄矿公司与被告华杰公司约定的房屋月租金10500元标准予以支持2014年7月12日至2014年8月2日期间的逾期腾房占有使用费10500元÷30天×22天=7700元。对于原告淄矿公司诉请被告华杰公司支付违约金10000元的主张，被告华杰公司未按照合同约定时间向原告淄矿公司交纳房租，构成违约，因原告淄矿公司与被告华杰公司所签订的合同中约定：“若迟延缴纳租金超过五个工作日，除应付租金外，被告华杰公司还须按月租金的千分之五作为违约金支付给原告淄矿公司。被告华杰公司若不支付或不按照约定支付租金达一个月，原告淄矿公司不退还剩余月份的房租及保证金”，故对原告淄矿公司的该诉请本院予以支持10050元×5‰=52.5元，原告淄矿公司可不予退还被告华杰公司保证金。对于被告华杰公司称其向原告淄矿公司延期交纳租金是通过电话联系得到原告淄矿公司的同意的辩解意见，因被告华杰公司未向本院举证证明该观点，故对于被告华杰公司的该辩称本院不予采纳。综上，根据根据《城市房屋租赁管理办法》第三十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告贵州广通投资咨询有限公司于本判决生效后十日内向原告贵州淄矿能源开发有限公司支付自2014年7月12日至2014年8月2日的逾期腾房占有使用费7700元；
二、被告贵州华杰不动产有限公司于本判决生效后十日内向原告贵州淄矿能源开发有限公司支付违约金52.5元；
三、驳回原告贵州淄矿能源开发有限公司其余诉讼请求。
案件受理费575元，减半收取287.5元，由原告贵州淄矿能源开发有限公司负担200元，由被告贵州广通投资咨询有限公司负担87.5元（此款原告贵州淄矿能源开发有限公司已预交，被告贵州广通投资咨询有限公司在支付上述款项时一并支付给原告贵州淄矿能源开发有限公司）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
代理审判员 唐 环
二〇一四年十二月九日
书 记 员 王林久
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