秦友明与遵义市星园房地产开发有限责任公司、郑玲琴确认合同无效纠纷一审民事判决书

委托代理人徐书贵，遵义县中心法律事务所法律工作者。

被告遵义市星园房地产开发有限责任公司。住所地 遵义市红花岗区北京路与大连路交汇处大都会广场二号楼五楼。

法定代表人张征环，总经理。

委托代理人王颖，贵州佳信律师事务所律师。

被告郑玲琴，女，汉族，浙江省平阳县人。

委托代理人王颖，贵州佳信律师事务所律师。

原告秦友明与被告遵义市星园房地产开发有限责任公司（以下简称星园房开公司）、郑玲琴确认合同无效纠纷一案，本院于2014年8月25日立案受理，依法由审判员陈利适用简易程序公开开庭进行了审理。原告秦友明及其委托代理人徐书贵和被告星园房开公司、郑玲琴的共同委托代理人王颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告秦友明诉称，2013年9月，我与被告星园房开公司签订《遵义市大都会负X层XX号门面租赁合同》，双方约定租赁期限为三年，免租期六个月，并约定了租金标准及支付方式等其他权利义务。上述合同签订后，星园房开公司在未向我告知的情况下将该门面出售给了被告郑玲琴，2013年10月31日，我在郑玲琴的胁迫下与其签订了不平等的租赁合同，其行为已经违反了《中华人民共和国合同法》第230条的规定。为此，特向人民法院提起诉讼，要求判决确认两被告签订的《商品房买卖合同》无效。

被告星园房开公司辩称，我公司的意见和被告郑玲琴一样。

被告郑玲琴辩称，星园房开公司与我关于争议商铺的买卖关系早在2013年9月5日前就已经成立并生效，2013年9月24日只是补签合同而已，我系该商铺所有权人，不存在侵犯原告优先购买权的问题，故原告的诉讼主张不应得到支持，请求予以驳回。

经审理查明，被告郑玲琴与案外人吴牙余系夫妻关系， 2012年11月18日，吴牙余与被告星园房开公司签订《认筹协议书》，约定吴牙余认筹购买星园房开公司开发的位于遵义市红花岗区北京路与大连路交汇处大都会广场负X层的商铺一间，吴牙余于同日向星园房开公司交付了认筹金10 000元。2013年4月19日，吴牙余与星园房开公司签订《认购协议》，约定认购该公司所开发大都会广场负X层XX号33.85平方米的商铺一间，购房款总价为608 940元，并约定了双方其他权利义务。其后，吴牙余于2013年1月19日和2013年4月19日分两次向星园房开公司支付了购房款共计200 000元。2013年9月18日，原告秦友明与星园房开公司签订《商铺租赁合同》，约定将上述商铺出租给原告使用，合同中约定了租赁期限、租金标准、租金支付方式等以及其他权利义务。2013年9月24日，郑玲琴与吴牙余以共有人名义作为买受人，星园房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定将上述商铺出售给郑玲琴与吴牙余，但在合同上买受人一方签署名字的仅有郑玲琴一人，同日郑玲琴与吴牙余向星园房开公司付清了全部购房尾款，星园房开公司出具了收据。后因原告认为星园房开公司与郑玲琴之间的买卖行为侵犯了其优先购买权，遂诉至本院，酿成本案讼争。

上述事实，有原、被告双方举证的《商铺租赁合同》两份、收条、《商品房买卖合同》、工商注册表、收款收据、《认筹协议书》、《认购协议》等书证在卷佐证，已经庭审质证、认证，足以认定。

本院认为，原告秦友明与被告星园房开公司、郑玲琴各方当事人对本案中签订《商铺租赁合同》和《商品房买卖合同》的事实均不持异议，本院予以确认。本案中的争议在于两被告之间形成买卖关系的时间，对此争议，根据本院查明事实，郑玲琴的丈夫吴牙余与星园房开公司签订《认购协议》的时间在原告与星园房开公司发生租赁关系之前，该《认购协议》中买卖双方的身份、买卖标的物的指向、买卖价款等内容都已明确，应当认定此时双方已成立买卖关系；同时，吴牙余在原告与星园房开公司发生租赁关系之前就已经支付购房款200 000元的事实也能印证双方的买卖关系，故2013年9月24日郑玲琴与星园房开公司签订《商品房买卖合同》系双方履行买卖关系相关义务的行为，不能认为该行为侵犯了原告作为承租人的优先购买权。另外，原告主张两被告之间签订合同无效的法律依据为《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第118条，但该司法解释第118条已经在2008年12月24日被《最高人民法院关于废止2007年底以前发布的有关司法解释（第七批）的决定》予以废止，同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”的规定，即使原告的优先购买权受到侵犯，也仅有权主张赔偿责任，而无权主张该《商品房买卖合同》无效，故原告在本案中的诉讼请求既无事实依据，也无法律依据，本院对其诉讼请求不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决如下：

驳回原告秦友明的诉讼请求。

案件受理费30元，由原告秦友明承担。

如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费。上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。

审判员　　陈利

二○一四年十一月十三日

书记员　　刘燕