王玉梅与遵义市华宁房地产开发有限责任公司及朱德祥房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

委托代理人韦遵宁，贵州义遵律师事务所律师。

被告遵义市华宁房地产开发有限责任公司。住所地 遵义市桃溪路口综合楼B楼。

法定代表人尚宪东，经理。

委托代理人黎治忠、万力，均系贵州上善律师事务所律师。

第三人朱德祥，男，汉族。

委托代理人骆泳佚、彭洪清，均系贵州山一律师事务所律师。

原告王玉梅与被告遵义市华宁房地产开发有限责任公司（以下简称华宁房开公司）及第三人朱德祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月28日立案受理，依法由审判员陈利适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王玉梅及其委托代理人韦遵宁和被告华宁房开公司委托代理人黎治忠、万力以及第三人朱德祥及其委托代理人骆泳佚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告王玉梅诉称，2008年8月1日，被告华宁房开公司与我签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于遵义市红花岗区南舟路帝豪小区D栋一层4、5号两间商业用房出售给我，我于当日一次性支付门面款970 000元。2014年8月7日，被告向我交付了上述两间商业用房（预测面积44.3平方米），但却至今不能办理产权登记，在我对该房进行装修期间，第三人朱德祥多次无故阻碍施工，被告及第三人的行为严重侵害我的合法权益。综上所述，特诉至人民法院，请求判决确认我与被告签订的《商品房买卖合同》，并由被告协助将该商业用房的所有权过户登记至我的名下。

被告华宁房开公司辩称，对于原告主张合同有效是没有异议的，但是我公司该项目属于“问题楼盘”，目前没有能力办理产权登记。

第三人朱德祥述称，原告诉请所主张的商业用房是拆迁预留还房，按照住建局的规定是不能买卖的，原告不是被拆迁人，不能取得该房所有权。其次，我是被告华宁房开公司的被拆迁户，双方在履行《拆迁安置补偿协议书》的过程中产生一些争议，经协商后确定安置的商业用房向原告所购房一侧进行顺移，故我对本案所涉商业用房享有优先安置的权利。综上所述，原告确认合同有效和办理产权登记的诉讼请求均没有事实与法律依据，依法应当予以驳回。

经审理查明，被告华宁房开公司系遵义市红花岗区南舟路帝豪小区房地产开发项目的开发商。2007年6月13日，第三人朱德祥与被告签订《房屋拆迁安置补偿协议》，约定被告以产权调换方式拆除第三人自有房屋建筑面积共计1500平方，被告应当在第三人旧地旧址D栋临南舟路安置第三人营业房325.41平方米，建筑轴面长19.8平方米，即D栋8号营业房145.08平方米；9号营业房133.06平方米；10号营业房47.27平方米，高度4.5米（旁为公路通道）。2007年10月11日，遵义市房产市场管理处向被告发放了帝豪小区D、E栋商品房的预售许可证。2008年8月1日，原告王玉梅与被告签订两份《商品房买卖合同》，约定被告将帝豪小区D栋一层4、5号两间商业用房出售给原告，合同中约定了购房价款、支付方式、交房时间、办理产权登记有关事项等各种权利义务，签订合同当日，原告即向被告支付了两间商业用房的购房款970 000元。2013年12月4日，在相关机构的主持下，第三人与被告法定代表人尚宪东及案外人王海鹰、陶伟协商签订《关于解决朱德祥拆迁还房遗留问题的协调意见》，内容为：“1、9-11轴开向不变，暂放弃11-12轴营业房，营业房还房开间向8-9轴移一间，11-12轴营业房，由朱德祥按市场价购买；2、超面积按市场价进行补差；3、朱正文和伍开荣还房向6-8轴上移，不足部分由开发商补齐；4、由于还朱德祥负一层暂不能交付，暂用新还一层营业房背后门面调节使用，待负一层交付使用后再将调节使用的门面还回，水电化粪池等相关设施一个月内完善”。2014年4月18日，第三人与尚宪东等达成《朱德祥拆迁安置还房方案》，约定：“1、华宁公司将D栋4、5号商铺收回，然后将4、5号商铺后面部分垒起来；2、将6、7号商铺向信用社方向平移，由工作组和华宁公司做相关说服工作，在25号前完成；3、住房部分在25号前交付朱德祥；4、地下室先按相应的面积把D栋8、9号门面商铺的后面部分无偿给朱德祥使用至地下室安置为止，不够用的用4、5、6、7号商铺后面部分补足；5、其他问题上访协商解决，前提按2013年12月24日的方案实施”。上述协调意见达成后，被告一直未按约履行，还于2014年8月7日向原告发出通知书，通知履行上述两间商业用房的交接手续。在原告接手该两间商业用房后进行装修期间，第三人或其近亲属即进行阻扰，双方发生纠纷，原告遂诉来本院，酿成本案讼争。

另外查明，原告王玉梅与被告华宁房开公司签订《商品房买卖合同》后，并没有就该两份合同在房产管理部门申请预售备案登记。在本案审理过程中，被告明确说明争议房屋存在各种问题，至今仍未取得所有权初始登记，故不能协助原告办理产权登记的有关手续，在本院向原告释明后，原告当庭说明放弃第二项即由被告协助将该商业用房的所有权过户登记至原告名下的诉讼请求，并表示待具备履行条件后另行主张权利。

还查明，第三人朱德祥已经就与被告华宁房开公司的拆迁安置补偿合同关系向本院另案提起诉讼，本院已于2014年10月15日作出（2014）红民一初字第1487号民事判决书，宣判后朱德祥已经提出上诉，现该案二审尚在审理过程中。

上述事实，原告举证了《商品房买卖合同》两份、收款收据、交付通知书、工作组证明、派出所证明、水电费收据等书证；第三人举证了《拆迁还房协议》、《补充协议》、《协调意见》、《拆迁安置还房方案》、房屋记载表、（2014）红民一初字第1487号民事判决书等书证。本院对上述证据的真实性均予以确认，并根据上述证据以及各方当事人的当庭陈述，认定以上事实。

本院认为，原、被告及第三人各方对原告王玉梅与被告华宁房开公司签订两份《商品房买卖合同》以及被告与第三人朱德祥签订《拆迁还房协议》等事实均不持异议，本院对以上事实予以确认。庭审中各方的争议在于该两份《商品房买卖合同》的效力，对此争议，第三人所持意见为被告违反规定将预留拆迁还房出售致使合同无效，对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定，即使被告系将房屋登记管理机关限制出售的拆迁还房进行出售，但所违反的仅为房屋登记管理机关有关行政管理规定，并不必然导致合同无效，反而是在本案审理过程中没有发现该两份合同签订过程中存在因违反法律规定而导致无效的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，该两份《商品房买卖合同》合法有效，故本院对第三人所持上述意见不予采纳，对原告要求确认两份《商品房买卖合同》有效的诉讼请求予以支持。对于原告的其他诉讼请求，已经当庭说明予以放弃，系当事人依法处分自己的诉讼权利，本院予以准许。对于第三人所持对涉案商业用房具有优先安置权利的意见，根据查明的事实，第三人与被告所签订《拆迁还房协议》中约定安置的商业用房位置为8号至10号商业用房，即使按照《关于解决朱德祥拆迁还房遗留问题的协调意见》中约定进行顺位移动，也只是涉及到7号商业用房的有关权利，第三人在另案诉讼中所主张的也仅为涉及7号至10号商业用房的有关权利，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，主张优先安置权利的必须是位置、用途特定的房屋，本案中被告对第三人约定安置商业用房的位置已经确定， 但却与原、被告之间买卖的4、5号商业用房没有直接关系，故第三人无权主张对本案争议商业用房的优先安置权利，本院对第三人的该项意见不予支持。另外，原、被告之间签订《商品房买卖合同》后没有到房屋登记管理机关办理预售备案登记，也没有办理权属转移的有关登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》虽为有效，但并没有产生物权变更或转让的效力，原告不能依据该合同主张不动产物权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款之规定，判决如下：

原告王玉梅与被告遵义市华宁房地产开发有限责任公司于2008年8月1日签订的两份《商品房买卖合同》有效。

案件受理费30元，由被告遵义市华宁房地产开发有限责任公司。

如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费。上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。

审判员　　陈利

二○一四年十二月十七日

书记员　　刘燕