李明现与曾宪国、黎某某案外人执行异议之诉一审民事判决书

委托代理人卢成尧，贵州舸林律师事务所律师。

委托代理人周菁菁，贵州舸林律师事务所律师。

被告曾宪国，男，汉族，遵义市人。

委托代理人龚大力，贵州诚稳律师事务所律师。

被告黎某某，女，汉族，遵义市人。

法定代理人方敏，女，汉族，遵义市人，系黎某某之母。

委托代理人蒲开贵，遵义市红花岗区长征镇法律服务所法律工作者。

原告李明现与被告曾宪国、黎某某案外人执行异议之诉一案，本院于2014年5月28日立案受理。依法由审判员韩帅独任审判，公开开庭进行了审理。原告李明现委托代理人卢成尧、周菁菁、被告曾宪国委托代理人龚大力、被告黎某某法定代理人方敏及其委托代理人蒲开贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告李明现诉称，我原为外环路阳光小区被告黎某某之父黎明门面房的承租人，2010年1月下旬黎明找到我要将该门面房出售给我，但因该门面无法办理产权手续，我不愿意购买，但黎明提出自己急需用钱且价格优惠，我们双方遂于2010年1月26日签订《房屋买卖合同》，约定黎明将该小区一栋一单元2号门面房折价170 000元出售给我，并且合同签订过程中黎明向我出示了其与妻方敏的离婚协议，该协议上显示该门面房属于黎明所有，但我出于谨慎考虑，签订合同的时候还专门请了市场内经商的刘国强、李应全、邓玉美三人做见证人并在合同上签字。合同签订后我一次性支付了购房款170 000元,黎明遂将该门面房交付给我使用至今。事后我才知道该门面房出售之前黎明已就该房向建设银行设定有197 000元抵押贷款。2012年4月23日，红花岗区人民法院在执行曾宪国申请执行黎明房屋买卖合同纠纷一案时，将该门面进行了查封，同年5月7日我向法院提出执行异议，法院对异议审查过程中，黎明死亡，法院依法追加黎明之女黎某某为被执行人，随后红花岗区人民法院于2014年5月4日作出（2014）红民执异字第14号执行裁定书认定我向黎明购买的门面房与法院查封的门面房不是同一间为由驳回了我的异议申请。我认为《房屋买卖协议》上房号虽然不一致，但黎明在该小区实际只有一套房屋，当初我承租到后来购买后一直均占有并实际使用至今，法院的裁定侵犯了原告的合法权益。请求判决确认我和黎明签订的《房屋买卖合同》有效，判决将《房屋买卖合同》中一栋一单元2号变更为六栋一单元2号，判令停止对查封房产的执行。

被告曾宪国辩称，我申请执行黎明财产其程序合法。原告与黎明之间的房屋买卖合同因黎明带有欺诈性，应当无效，并且黎明现已经去世，已无法查清其真实意思表示，故对原告要求变更房号的诉讼请求不应支持，请求驳回原告的诉讼请求。

被告黎某某辩称，方敏与黎明于2008年8月27日在汇川区民政局办理离婚登记后，在双方签订的离婚协议中约定位于农机公司内阳光小区2号门面115.6平方米归我所有，原告与黎明之间签订的《房屋买卖合同》中所约定的房号和面积均与原告主张的房屋实际不符，故该《房屋买卖合同》与我没有任何关系，黎明与方敏协议离婚后已经将讼争房屋赠送给我，黎明无权处分赠送给我的房屋，黎明伪造离婚文书并将价值近400 000元房屋作价170 000元出售，原告没有严格审查房屋的合法性，其产生的后果自己承担。黎明未征得他人同意擅自处理他人财产，并且事后也未得到权利人追认，严重损害了未成年人的利益，其双方签订的《房屋买卖合同》应当无效。请求法院依法判决。

经审理查明，黎明与方敏原系夫妻关系，黎某某系两人之女。2004年3月30日黎明与遵义市阳光房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，通过银行按揭方式购买了阳光房地产开发有限责任公司开发的位于遵义市农机公司内阳光小区第六幢1单元2号门面房（建筑面积115.5平方米）一间，之后黎明将上述房屋租赁给本案原告李明现使用。2008年8月27日黎明与方敏在遵义市汇川区民政局协议离婚，双方在《离婚协议书》中约定“位于遵义市农机公司内阳光小区2号门面一间（115.6平方米）归女儿黎某某所有。”，但未办理权属变更登记。2010年1月26日，黎明持另一份合同编号相同但内容不一致的《商品房买卖合同》及另一份内容不同的《离婚协议书》与原告李明现签订《房屋买卖合同》，约定黎明将位于遵义市外环路遵义市农机公司内壹栋壹单元贰号门面房一间（面积123平方米）以170 000元人民币的价格卖给原告，合同签订后，原告随即支付了对价，但未办理权属变更登记。而前述黎明提供的相同编号的《商品房买卖合同》中，其中第三条对房屋地理位置标注为第壹幢1单元2号门面房（面积123平方米），第六条第一项记载付款方式为一次性付清全部购房款，此记载均与黎明与阳光房地产开发公司签订的前述《商品房买卖合同》不一致。另外黎明提供的《离婚协议书》中，载明“位于遵义市农机公司内阳光小区2号门面一间（126平方米）归黎明所有”，也与前述黎明与方敏在民政局备案的《离婚协议书》约定房屋归黎某某的表述不一致。同时查明黎明在阳光小区只有位于六幢1单元2号门面房一间，其与李明现签订的《房屋买卖合同》与李明现之前实际租用的房屋房号并不一致，《房屋买卖合同》中载明的第壹幢1单元2号门面房实系他人所有，与本案无关。2009年6月11日本院在审理曾宪国诉黎明、方敏房屋买卖合同纠纷一案中作出（2009）红民一初字第481号民事判决书，判决黎明、方敏偿还购房款，该判决已经生效。之后曾宪国向本院提出执行申请，本院于2012年4月23日作出（2009）红执字第1165-3号执行裁定书，查封了被执行人黎明所有的位于遵义市红花岗区外环路阳光小区6号楼1楼2号门面，本案原告李明现于2012年5月7日提出书面异议，期间被执行人黎明于2012年2月18日病逝，随后法院依法追加黎某某为被执行人，并于2014年5月4日作出（2012）红执异字第14号执行裁定书，驳回李明现的异议请求。由此形成讼争诉来本院。

在审理过程中，原告提出增加诉讼请求，要求将合同内容中房号从1栋1单元2号变更为6栋1单元2号，本庭予以准许，同时两被告明确表示不另需答辩期。

上述事实，有原、被告双方的陈述、证人证言、已经发生法律效力的（2009）红民一初字第481号民事判决书、（2009）红执字第1165-3号执行裁定书、（2012）红执异字第14号执行裁定书、离婚协议书、商品房买卖合同、红花岗公安分局死亡证明书等证据在卷佐证，并经庭审质证、认证，足以认定。

本院认为，黎明与原告签订的《房屋买卖合同》中约定的房屋房号及其面积虽然与黎明在该小区实际所有的房屋记载情况并不一致，但黎明在该小区实际仅有第六幢1单元2号门面房一套，且结合原告实际占有使用的情况，故可以推知其双方之间达成合意的房屋就是黎明从遵义市阳光房地产开发有限责任公司购买的第六幢1单元2号门面房。而该房屋实系黎明与遵义市阳光房地产开发有限责任公司通过银行按揭方式购买取得，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”之规定，虽然原告实际占有该房屋，但该房屋所有权并未实际发生转移，即原告并未取得该房屋所有权。同时，黎明与方敏2008年8月27日在离婚协议中约定将上述房屋归本案被告黎某某所有，该约定是黎明与方敏的真实意思表示且不违反相关法律规定，是合法有效的，虽然双方并未将上述房产变更登记在黎某某名下，从而不具有对抗第三人的效力，但对赠与合同当事人仍然有效，故黎明擅自处分他人财产的行为属于无权处分行为，对无权处分行为，权利人并未对其行为予以追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，故对原告请求确认其于2010年1月26日与被告黎某某父亲黎明签订的《房屋买卖合同》有效的诉讼请求，本院不予支持。关于原告李明现购买房屋是否尽到了谨慎义务，本院认为黎明持虚假《商品房买卖合同》及《离婚协议书》与原告签订《房屋买卖合同》，原告作为普通个人虽然无法核实其真实性，但是原告完全可以到有关部门核实该门面房屋的真实状况；并且双方交易过程中，被告将该门面房以明显低于市场的对价进行售卖，原告很难说自己是善意买受人；同时我国法律有明确规定，不动产的权属变更以登记为要件，双方签订合同后也并未就权属变更到有关部门进行变更登记，故本院认为原告与黎明签订《房屋买卖合同》本身存在一定的过错。原告单方面请求将《房屋买卖合同》中买卖合同房号变更，从1栋1单元2号变更为6栋1单元2号，因该合同本身属无效合同，同时，合同系双方合意行为，而该《房屋买卖合同》中一方即黎明现已病逝，本院也无法查清黎明的真实意思表示，故本院对其变更合同内容，将房号从1栋1单元2号变更为6栋1单元2号的诉讼请求不予支持。因原告李明现不是遵义市农机公司内阳光小区2号门面房的权利人，其无权要求停止对该门面房的执行，故对原告李明现请求本院立即停止对遵义市农机公司内阳光小区2号门面房的强制执行的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百八十七条之规定，判决如下：

驳回原告李明现的诉讼请求。

案件受理费30元，由原告李明现承担。

如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期届满后七日内通过本院或直接向二审法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。

审判员　　韩帅

二〇一四年六月二十七日

书记员　　何皓