贵州贵志房地产开发有限公司与杨喆商品房预售合同纠纷二审判决书

法定代表人芮志敏，该公司董事长。

委托代理人杨文、蔡花。

被上诉人（原审原告）杨喆。

委托代理人刘远东、张云飞，贵州听君律师事务所律师。

上诉人贵州贵志房地产开发有限公司与被上诉人杨喆商品房预售合同纠纷一案，龙里县人民法院于2014年10月11日作出（2014）龙民初字第834号民事判决后，贵州贵志房地产开发有限公司不服，向本院提出上诉。本院于2014年12月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审审理查明：2012年6月16日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》一份。合同约定：原告购买被告开发的位于龙里县龙山镇饶钵山森林溪畔“畅春园”小区第5栋1单元15（5）层3号房屋一套。房屋建筑面积155.79平方米，房屋总价382 464元。合同签订当日，原告向被告支付了购房首付款122 464元，房屋公共维修基金4674元；2012年7月2日，原告与中国工商银行股份有限公司龙里支行签订个人购房借款担保合同，用该套房屋设置抵押，向工商银行按揭贷款260 000元；同日，原告向龙里县房地产管理局交纳160元；同月3日，被告收到原告按揭贷款支付购房款260 000元。《合同》第十一条第(一)项约定，交房时间为2013年12月30日前；《合同》第十三条约定，逾期交房责任“.....（2）逾期超过30日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金.....。”同时，该合同对其他相关项目进行了约定。2013年12月30日，被告未如期交房。2014年3月原告向被告提出退房，被告未予答复。同年 8月26日，原告书面向被告申请退房，但双方就退房及违约金的金额协商未果，原告于2014年9月10日提起诉讼。另查明，2012年8月至2014年8月，原告向中国工商银行股份有限公司龙里支行支付贷款利息23 861.78元。

原审原告杨喆一审诉称：原、被告于2012年6月16日签订编号为：LGY-891的《商品房买卖合同》。该合同约定：原告购买被告开发的位于龙里县森林溪畔“畅春园”小区第5楼1单元15（5）层3号房屋一套。该商品房建筑面积155.79平方米，房屋总价款382 464元。合同签订后，原告于签约当日支付了首付款122 464元，以公积金贷款方式于2012年7月3日支付了260 000元。《合同》约定：被告应在2013年12月30日前将商品房交付给原告使用，被告逾期交房超过30日，买受人有权退房，被告应自收到退房通知之日起7日内退还全部已付款，并按全部已付款的0.5%支付违约金。至今，被告未按照合同约定交房给原告，逾期交房超过30日。原告曾多次向被告提交书面退房申请，要求解除购房合同、退还购房款并支付违约金，但被告一直未给予答复。原告使用公积金贷款期限为20年，至2014年8月，原告向银行支付利息23 861.78元。原告认为，被告未按期交房且未退还房款等行为系违约行为，同时合同约定的违约金0.5%过低要求增加。故特向法院提起诉讼，请求：1、解除原、被告于2012年6月16日签订的《商品房买卖合同》，判令被告一次性退还原告购房款382 464元，房屋维修资金4674元、房屋税收160元；2、判令被告向原告支付解除合同违约金12 174元（以首付款122 464元为基数，按银行同期贷款利率6.15%计算自2012年6月16日至2014年1月31日）; 支付逾期付款违约金（以原告已付款382 464元为基数，按银行同期贷款利率6.15%的1.5倍计算,自2014年2月1日起至实际还款之日止,暂计至2014年9月5日为20 686.06）;3、判令被告赔偿原告支付的260 000元银行贷款利息直到被告实际退还原告购房款之日止(自2012年8月起暂计至2014年8月为23 861.78元);5、诉讼费用由被告承担。

原审被告贵州贵志房地产开发有限公司一审辩称：1、原告要求解除《商品房买卖合同》，被告同意；并同意退还原告已交房款382 464元、房屋维修基金4674元、房屋税收160元;2、原告按揭贷款260 000元的利息被告同意给付；3、对原告第二、三项诉请中的其他款项被告不同意给付，请依法予以驳回。

一审法院认为：原、被告签订了《商品房买卖合同》，且原告已按合同约定履行了交付全部房款的义务，被告应按合同约定履行向原告交付房屋的义务。被告未能在合同约定期限内向原告交付房屋，违反了合同约定，应承担相应的法律责任。在庭审中，对于原告请求解除合同及由被告退还房款、房屋维修基金和其他费用160元，被告同意。故对原告主张解除合同、由被告退还已付房款382 464元、房屋公共维修基金4674元及其他费用160元的请求，予以支持。原告要求被告支付首付款122 464元，按银行同期贷款利率6.15%计算利息为12 277.44元（122 464元×6.15%÷365天＝20.63元/天，自2012年6月16日至2014年1月31日，共计595天）及自2012年8月至2014年8月期间，向中国工商银行股份有限公司龙里支行支付贷款利息23 861.78元，系实际损失，应予支持；利息应支付至房款实际退还时止。对原告主张的逾期付款违约金20 686.06元的请求，因《合同》已解除，并支持了原告的损失，该请求系对损失的重复计算，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、解除原告杨喆与被告贵州贵志房地产开发有限公司于2012年6月16日签订的《商品房买卖合同》；二、被告贵州贵志房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告杨喆购房款382 464元、维修基金4674元及其他费用160元；三、被告贵州贵志房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨喆购房首付款122 464元自2012年6月16日起至本判决确定的履行期限届满之日止按中国人民银行贷款基准利率计算的利息；四、被告贵州贵志房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨喆按揭贷款购房款260 000元从贷款之日起至本判决确定的履行期限届满之日止原告已付中国工商银行股份有限公司龙里支行的利息（以原告实际支付的金额为准）；五、驳回原告杨喆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费7960元，减半收取3980元，由原告杨喆承担180元，被告贵州贵志房地产开发有限公司承担3800元。

一审判决宣判后，贵州贵志房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销原审判决第二项，并依法改判；2、撤销原审判决第三项；3、改判违约金赔偿方式以《商品房买卖合同》中逾期交房责任条款来履行。主要理由：一、原审判决上诉人退还原告杨喆维修基金4674元，但房屋维修基金是上诉人代房产管理局收取的，票据上已注明收款单位是龙里县房地产管理局，该房屋维修基金上诉人已经交给龙里县房产管理局收讫，判令上诉人返还不符合实际情况，会导致房屋维修基金被二次返还给被上诉人。龙里县房产管理局收取该笔维修基金的收据原件现存放于上诉人处，上诉人只是代收单位，没有承担该笔费用的返还的理由和义务。二、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》经法院认定合法有效，故对双方当事人具有约束力。该合同第十三条1.(2)约定：“逾期超过30日，买受人有权退房。买受人退房的应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金。”就合同纠纷和民事行为的处分而言，法院应当适用“当事人有约定的从约定，没有约定的依照法律规定判决”的基本原则，被上诉人要求解除合同并索要违约金，应当按照双方在《商品房买卖合同》约定的条款进行处理，而不应由法院另行替双方当事人设定违约责任。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应当撤销或改判。

被上诉人杨喆二审答辩：一、一审判决根据答辩人提供的证据认定事实，符合法律规定。因答辩人将维修基金交付给被答辩人，收据载明的收款人是被答辩人，且盖有被答辩人的印章，理应由被答辩人退还，故一审判决被答辩人退还答辩人维修基金4674元正确。二、一审判决适用法律正确。《合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加。因此，一审根据答辩人的实际损失，判决被答辩人赔偿按中国人民银行贷款基准利率计算的利息损失，合法合理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

经本院审理，二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。

综合双方诉辨请求及理由，归纳本案的争议焦点为：维修基金应否由上诉人退还，上诉人承担的违约责任如何确定。

本院认为：本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，对双方均具有法律约束力。上诉人在约定的交房时间（2013年12月30日）内未履行交房义务，且逾期30日后仍未积极履行，已经构成违约，被上诉人杨喆据此提出解除合同并要求上诉人退还其已交购房款382 464元及其他费用160元，上诉人表示同意，本院予以确认。

关于维修基金的退还问题。本案中，上诉人二审提交的《贵州省住宅专项维修资金专用收据》显示业主姓名为杨喆，收款单位盖章处印有“龙里县房地产管理局房屋公共维修资金财务专用章”。该证据与杨喆一审提交的上诉人出具的《收据》相互印证，证实上诉人代为收取和转交维修基金，该款的实际收款主体是龙里县房地产管理局。同理，若双方合同解除，上诉人有义务协助办理退还该款，在其办理退款后转交给杨喆，并不会导致重复退款，且上诉人在一审中同意退还该款，故一审判决的处理方式并无不当。

关于违约责任的问题。本案中，上诉人长期占有被上诉人杨喆给付的购房款，并因此而获取利息等收益，而被上诉人杨喆则因上诉人的违约承担了相应的利息损失。上诉人主张按照双方约定支付违约金，显然不能弥补被上诉人遭受的利息损失。因此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条“合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。”和《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，被上诉人杨喆要求上诉人赔偿其已付房款382 464元的利息损失，于法有据，一审判决予以支持并无不当。

综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不充分，对其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费923元，由上诉人贵州贵志房地产开发有限公司承担。

本判决为终审判决。

审判长　　田一铭

审判员　　莫玉魁

审判员　　熊元伦

二〇一五年二月二日

书记员　　胡　蝶