江君琴与都匀市人口和计划生育局房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

被上诉人（原审原告）都匀市人口和计划生育局

法定代表人樊寿林

委托代理人杨永福

上诉人江君琴与被上诉人都匀市人口和计划生育局（以下简称市计生局）房屋租赁合同纠纷一案，都匀市人民法院于2014年10月16日作出（2014）都民商初字第374号民事判决后，江君琴不服，向本院提起上诉。本院于2014年12月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审审理查明：2009年7月1日，原告市计生局（甲方）与被告江君琴（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将其所有的位于都匀市五街二幼隔壁原都匀市计划生育指导站用房左边一隔及后面两间房屋出租给乙方作为门面使用，租期从2009年7月1日至2029年7月1日，计20年整，租金按每年4800元，每年一月份一次性交租，乙方承租期间租金不变，合同还约定如甲方因公事必须使用此房，应提前三个月通知乙方，同时退回相应的租金和赔偿相关经济损失；合同签订后被告先后用该房屋从事服装经营和烧烤店；被告交房租至2012年12月，2013年1月以后原告以提前收回房屋为由拒收被告的房租，同年9月被告找到原告法定代表人协商交租事宜，原告法定代表人明确告知要提前收回房屋；2014年3月14日，原告召开局长办公会，议定：局办公用房不足，决定启用原都匀市计划生育指导站办公室作为执法大队、计生协会办公用房，由于该房屋已出租，由办公室负责收回房屋相关事宜；2014年3月25日，原告向被告发出解除合同通知书，该通知书张贴在出租屋门口，被告至今未返还门面，原告遂向法院提起诉讼。

原审原告市计生局一审诉称: 2009年7月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将其所有的位于都匀市五街二幼隔壁原都匀市计划生育指导站用房左边一隔及后面两间房屋出租给被告使用，租期20年，年租金4800元，合同还特别约定如原告因公事必须使用此房，应提前三个月通知被告，同时退回相应的租金和赔偿相关经济损失；合同签订后双方履行合同并无异议；2012年11月，原告因办公房紧缺，需收回该出租房作为办公用房，原告口头通知被告，但被告不予理解，并从2013年1月开始没有交纳租金；原告于2014年3月书面通知被告解除合同，被告以投资大为由拒绝解除合同，故向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付尚欠租金7600元；3、诉讼费用由被告承担。

原审被告江君琴一审辩称：双方签订的房屋租赁合同合法有效，对双方都有法律约束力，任何一方不得随意翻悔；被告未交纳2013年1月以后的租金是事实，但并非被告不交，而是原告拒收；合同中虽然约定原告因公必须使用出租房屋，应提前3个月通知乙方，但同时也约定了原告要赔偿相关经济损失；被告在该房屋内经营多年，为装修房屋和做生意都进行了投资，现在离合同期满还有15年，原告收回房屋势必会给被告造成较大的经济损失，被告不同意解除合同，要求继续履行合同。

一审法院认为：原、被告于2009年7月1日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反相关法律法规的强制性规定，为有效合同；根据租赁合同第7条“如甲方因公事必须使用此房，应提前三个月通知乙方，同时退回相应的租金和赔偿相关经济损失”的约定，原告因办公用房紧张，需使用该出租房作为执法大队、计生协会办公用房，并向被告发出了解除合同通知，虽然被告未直接收悉该通知，但原告从2013年1月起拒收房租，并于2014年3月将通知张贴在出租房处，被告曾于2013年9月与原告法定代表人协商交租事宜，从这些情况证明被告是知晓原告解除合同的意思表示，原告要求解除合同符合合同约定的解除情形，予以支持；原告仅主张2013年1月至2014年7月被告所欠的租金，予以支持；原告提前解除合同应当赔偿被告的经济损失，因被告在诉讼中坚持要求继续履行合同，且对其损失未提供相应证据加以证明，也未提起反诉，故被告可就其经济损失另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百二十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：一、解除原告都匀市人口和计划生育局与被告江君琴于2009年7月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告江君琴于本判决生效之日起三十日内搬出位于都匀市五街二幼隔壁原都匀市计划生育指导站用房左边一隔及后面两间房屋；三、被告江君琴于本判决生效之日起十日内支付原告都匀市人口和计划生育局2013年1月至2014年7月所欠的租金7600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告江君琴负担。

一审宣判后，上诉人江君琴不服，向本院上诉称：一、原判认定被上诉人可以在未赔偿上诉人相关经济损失的情况下单方收回房屋，没有任何法律依据。双方签订的《房屋租赁合同》既为有效合同，就应按照合同的约定履行义务，而合同第7条约定了被上诉人如因公事需要提前收回讼争房屋，在收回的同时必须要赔偿因此给上诉人造成的相关经济损失，根据《合同法》第六十六条的规定，如果被上诉人没有履行同时赔偿相关经济损失的义务，则上诉人完全有权行使同时履行抗辩权，拒绝其收回讼争房屋，这既是约定权利，也是法定权利。二、原判以《合同法》第九十三条第二款作为判决的依据，系对该条文的曲解。该条款是指只有当合同约定的解除合同的条件完全具备时，一方当事人才能解除合同。就本案而言，被上诉人想要提前解除合同，仍须成就三项条件，一是被上诉人确因公事需要使用讼争房屋，二是提前三个月通知上诉人，三是被上诉人已经赔偿由此给上诉人所造成的相关经济损失。这三项条件须同时具备，缺一不可，原审法院却忽略了第三项条件而作出判决，显然错误。综上所述，请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人负担。

被上诉人市计生局二审未答辩。

经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。在本院审理期间，上诉人江君琴提出一审法院适用简易程序审理本案不合法，请求将本案发回重审。

本院认为：首先，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”，行使同时履行抗辩权须是双方当事人基于同一双务合同而互负债务，且双方的给付义务是对等的。本案中，被上诉人市计生局赔偿上诉人江君琴相关经济损失与上诉人江君琴返还租赁房屋并不属于上述法律规定的当事人互负债务的情形，因此，上诉人主张其有权行使同时履行抗辩权的理由不能成立。其次，从租赁合同第7条的约定来看，对于赔偿损失虽然使用了“同时”二字，但因上诉人的损失属于待证事实，如双方对于损失数额有争议，而上诉人又怠于主张赔偿权利的情形下，被上诉人始终不得行使合同解除权，则会造成被上诉人因公需要自用房屋而不得用，显然有碍被上诉人利益的实现，由此来看，赔偿相关经济损失实际是被上诉人单方解除合同后的附随义务，而非解除合同的限制条件，因此，被上诉人因办公用房紧张要求解除租赁合同的请求符合合同约定的解除情形，一审判决予以支持并无不当，上诉人主张被上诉人解除合同的条件尚未成就的理由不能成立，本院不予采纳。对于上诉人的损失，因其在一审中未提起反诉，其可另行与被上诉人协商解决，或者另案主张权利。关于程序问题，本案事实清楚，权利义务关系比较明确，双方争议焦点较为清楚，一审法院适用简易程序并无不当，且一审庭审时已告知上诉人本案适用简易程序审理，上诉人亦未提出异议，故其主张一审法院程序违法，要求将本案发回重审的意见，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人江君琴承担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　姚　斌

代理审判员　　王开恒

代理审判员　　万　青

二Ｏ一五年二月二日

书　记　员　　左龙祥