肖健舒与贵州长顺银杏王房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

被上诉人（原审被告）贵州长顺银杏王房地产开发有限公司

法定代表人黄志宏，该公司总经理。

委托代理人张小龙，该公司办公室主任。单位推荐代理。

委托代理人吴荣华，贵州凯乐律师事务所律师。

上诉人肖健舒与被上诉人贵州长顺银杏王房地产开发有限公司（以下简称长顺银杏公司）商品房预售合同纠纷一案，长顺县人民法院于2014年11月10日作出（2014）长民初字第486号民事判决后，肖建舒不服，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

一审审理查明：2013年5月22日原告因向被告购买位于长顺县长寨镇威远创意商业街3﹣1﹣4号门面房，双方于2013年5月22日签订《长顺YXW﹣015商品房预售合同》（以下简称“《购房合同》”）。合同约定房屋总价款为270 389元。其中首付款为140 389元，余款130 000元以银行按揭贷款的方式支付。根据《购房合同》第十条、第十三条规定，被告应于2013年10月30日前向原告交付所购房屋，若逾期30日交付，原告有权退房，被告应自退房通知书送达之日起10日内退还全部已付款，并按原告已付款的５％支付违约金。合同中载明了原告的户籍地址和其使用的两个手机号码。合同签订后，原告依合同约定履行了购房首付款义务，亦向被告提供了银行办理按揭贷款所需的资料，现尚需原告履行签字手续即可。交房期限届满后，被告未通知原告履行交房义务，原告亦未向被告主张交房。2014年7月24日原告直接向被告书面提出退房要求，被告未允。

原审原告肖建舒一审诉称：2013年5月22日原告因向被告购买位于长顺县长寨镇威远创意商业街3﹣1﹣4号门面房，订立了《长顺YXW﹣015商品房预售合同》（以下简称《购房合同》）。合同约定房屋总价款为贰拾柒万零叁佰捌拾玖元（￥270 389）。其中首付款壹拾肆万零叁佰捌拾玖元（￥140 389），余款壹拾叁万元（￥130 000）以银行贷款按揭支付。根据《购房合同》第十条、第十三条规定，被告应于2013年10月30日前向原告交付所购房屋，若逾期30日交付，原告有权退房，被告应自退房通知书送达之日起10日内退还全部已付款，并按原告已付款的５％支付违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务，亦向被告提供了银行办理按揭所需的资料。由于被告未履行交房义务，并对原告的退房要求不予配合，给原告造成很大损失。请求判决：1、解除原、被告签订的《购房合同》；2、由被告返还原告已付购房款壹拾肆万零叁佰捌拾玖元（￥140 389）以及已缴纳的税费捌仟贰佰肆拾陆元捌角陆分（￥8246.86）、维修基金壹仟陆佰陆拾贰元伍角（￥1662.50）；3、由被告支付原告已付购房款壹拾肆万零叁佰捌拾玖元（￥140 389）的５％的违约金柒仟零壹拾玖元肆角伍分（￥7019.45）；4、由被告按原告已支付款项（购房款140 389元＋税费8246.86元＋维修基金1662.50元）的35％进行赔偿。

被告长顺银杏公司一审辩称：一、被告没有违约，不能解除《购房合同》；理由是：1、因原告在购买房屋时提供的户籍地与其现居住地不一致，导致被告无法通知原告交房；2、原告亦未向被告要求交房，就于2014年7月24日直接书面通知被告退房和返还房款；3、原告只付首付款140 389元，未完全支付房款，被告也有权拒绝交付房子；4、原告没有解除合同的理由，不能主张解除合同；理由是：解除合同是对已经依法成立的合同根本否认，只有出现以下四种情形时才可以解除合同：1、不可抗力致使不能实现合同目的；2、一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3、一方迟延履行主要债务经催告后在合理期限内仍未履行；4、一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。二、原告的第4项诉讼请求乃庭审中增加的诉讼请求，不属于本案审理的范围。三、被告没有违约，不应支付违约金。四、税款和维修基金是国家税务机关和相关部门依法收取的，被告不承担退款义务。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，被告在约定交房期限届满且已具备履行交房能力和条件的情况下，未向原告交付房屋，亦未催告原告接受房屋，已经违约，应承担相应的违约责任。对商品房买卖合同纠纷，应切实依法维护诚信的市场交易秩序，因严重的违约行为和因违约行为造成严重后果，导致合同不能履行的，才应解除合同。本案中，被告虽有违约行为，但双方签订的合同仍可以履行，故原告要求解除合同的诉讼请求，不予支持。原告在庭审中临时增加诉讼请求，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”的规定，因此被告的该项辩解理由成立，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百三十条、第一百三十三条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款之规定，判决：一、由被告贵州长顺银杏王房地产开发有限公司按原告肖健舒已付款140 389元的５％向原告肖健舒支付违约金(限判决生效之日起十五日内付清）。二、驳回原告肖健舒的其他诉讼请求案件受理费3149元，减半收取1574.50元，由原告承担1000元,被告承担574.50元。若义务人未按本判决指定的期间履行给付义务，权利人有权按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，要求义务人加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审判决宣判后，肖建舒不服提出上诉，请求：1、撤销一审判决；2、支持上诉人一审诉讼请求；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实及理由：一、一审法院认定事实不清。被上诉人以上诉人不提供准确地址为由不交房是在推卸责任。上诉人一起购门面的还有胡志盛等四人均未收到被上诉人交房的通知书，对此，一审认定被上诉人在约定期限届满时已具备履行交房能力和条件之情况下，未向上诉人交付门面，也未催告上诉人接收门面，双方签订的合同仍可履行，不支持上诉人的请求是于法无据。二、一审驳回上诉人要求解除合同依据不充分，适用法律不当。（一）上诉人是在被上诉人超出一年多至今未履行交房义务的情况下才依法提出解除合同，是行使合法权利。一审不支持上诉人的诉请，实质是推翻已生效的合同，致使上诉人的合法权益不能得以维护。（二）依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一，当事人可以解除合同”，其中第三项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后合理期限仍未履行”；第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的”。上诉人提出解除合同符合法律规定。（三）一审适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款认定上诉人未给被上诉人三个月的合理期限，便要求退房不合法，依据不成立。双方所签订的合同中第十三条第二项有祥细约定（买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起十日内退还全部已付款，并按约支付相应违约金），属于当事人另有约定的情况，不受此条限制。上诉人一直打电话给对方工作人员（梁珊）要求交房，对方一直以银行按揭手续已在办理为由欺骗上诉人直到2014年7月24日才向对方递交退房申请书，已超出三个月合理期限。（四）一审认定上诉人未支付全部款项情况下要求退房不合法。（五）上诉人签订合同后，依约履行了所有义务，包括向对方提供了银行办理手续的一切资料，由于对方自身原因致使银行按揭手续办不了贷款，责任不在于上诉人，因此，上诉人要求赔偿解除合同，并要求赔偿损失是合法的。

长顺银杏公司二审答辩称：请求依法驳回上诉，维持原判。主要事实及理由：一、上诉人将房转让给他人，答辩人不同意。（一）上诉人违法转让房屋。根据《物权法》、《房地产管理法》规定，购买商品房只有经过登记取得物权以后才能转让。上诉人与答辩人签订《商品房买卖合同》交纳首付款以后，不想要房屋，与胡志盛达成协议将其所购买的房屋转让给胡志盛。（二）上诉人偷税。2013年10月上诉人将房屋转让给胡志盛的情况下告诉答辩人，要求与答辩人解除《商品房买卖合同》。由胡志盛直接与答辩人签订《商品房买卖合同》的方式偷税，答辩人不同意。二、上诉人从来没有要求被上诉人交房。（一）2013年11月答辩人的工作人员电话通知上诉人交房，上诉人未来办理收房手续。（二）上诉人购买房屋时提供的地址是湖南省涟源市荷塘镇蒎里村老屋组，上诉人不在该地址居住，导致答辩人无法书面通知上诉人交房。（三）2013年10月答辩人办理房屋验收手续后，向所有的购房者交房，上诉人从来没有要求答辩人交付房屋。三、上诉人的按揭贷款手续答辩人已经与银行联系好，通知上诉人来签字，答辩人不来签字。导致按揭贷款不能办理。（四）本案不存在解除合同的事实，上诉人不能解除合同。解除合同的条件是：（一）不可抗力致使不能实现合同目的；（二）珏明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）珏迟延履行主要债务经催告后在合理期限内仍未履行；（四）一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方才可以解除合同。上诉人提出解除合同不符合上述规定。（五）税款是国家税务机关依法收取的，房屋维修基金是住建部门依法收取的，解除合同，答辩人也不承担退款义务。（六）上诉人要求赔偿损失不属于法院审理范围。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十条第三款“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满提出”。上诉人超过举证期限增加要求赔偿损失的诉求，不应予以审理。

被上诉人长顺银杏公司二审提供竣工验收备案表，证实其已于2013年7月15日通过所开发的商品房验收合格。上诉人肖建舒质证认可真实性无异议。

经二审审理，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。

另查明，被上诉人长顺银杏公司于2013年7月15日所开发位于长顺县威远东西合作爱心扶贫绿色生态创意园创业街工程2、7、8楼商品房验收合格。

综合各方当事人的诉辩请求及理由，归纳本案二审争议的焦点为：1、肖建舒主张与长顺银杏公司解除合同是否应支持；2、肖建舒主张长顺银杏公司承担给付违约金、赔偿损失、退还交纳的税费，是否应支持。

本院认为：上诉人肖建舒与被上诉人长顺银杏公司于2013年5月22日签订《长顺YXW﹣015商品房预售合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同，且双方当事人认可合同有效，未提出异议，本院予以确认。

关于肖建舒主张与长顺银杏公司解除合同是否应支持的问题。上诉人肖建舒与长顺银杏公司签订《商品房预售合同》约定上诉人肖建舒购买被上诉人长顺银杏公司开发位于长顺县长寨镇威远创意商业街3﹣1﹣4号门面房。合同约定房屋总价款为270 389元，交房期限为同年10月30日。上诉人肖建舒已支付首付款140 389元，余款130 000元以银行按揭贷款的方式支付。被上诉人长顺银杏公司在约定交房期限届满且已具备履行交房能力和条件的情况下，未向上诉人肖建舒交付房屋，亦未催告上诉人肖建舒接受房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第六条规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”在商品房买卖中，双方当事人应全面履行合同权利和义务，遵循诚实信用和维护交易秩序，除非在履行合同过程中严重违约，造成严重导致无法实现订立合同的目的情况下，才能行使合同解除权。因此，本案中，被上诉人长顺银杏公司虽存在有违约行为，但从双方签订合同和履行合同的情况看，双方仍可以继续履行交房和给付剩余部分购房款，上诉人肖建舒购买房屋的目的能够实现，对此一审结合本案实际情况驳回上诉人肖建舒提出解除合同的诉讼请求，并判决由被上诉人长顺银杏公司按肖健舒已付购房款140 389元的５％向上诉人肖健舒支付违约金并无不当，本院予以确认，故上诉人肖建舒提出解除合同的主张，本院不予以采纳。

关于上诉人肖建舒一审提出关于要求被上诉人长顺银杏公司承担支付违约金、赔偿损失及退还税费的问题。对于违约金的问题，双方在合同中已有明确约定，被上诉人长顺银杏公司未按期限交房，已构成违约，应按合同约定承担支付违约金责任，对此一审认定并无不当，本院予以确认。对于交纳税费的问题，税费是税务机关依法征收的，不属于被上诉人的所收取，不应予以支持，对此一审认定并无不当，本院予以确认，故上诉人肖建舒对其提出的主张，本院不予以采纳。对于赔偿损失问题，上诉人肖建舒在一审庭审中临时增加诉讼请求，未在一审举证期限内提出，且未提供证据证实，对此一审对其诉讼请求不予以支持并无不当，本院予以确认，故上诉人肖建舒提出的该项主张，本院不予以采纳。

综上，上诉人肖建舒提出上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

撤销长顺县人民法院（2014）长民初字第486号民事判决；

二、上诉人肖建舒与贵州长顺县银杏王房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》有效，双方继续履行合同；

三、由被上诉人贵州长顺县银杏王房地产开发有限公司在本判决生效后十五内按肖建舒已付购房款140 389元的5%向上诉人肖建舒支付违约金；

四、驳回上诉人肖建舒的一审其他诉讼请求。

若义务人未按本判决指定的期间履行给付义务，权利人有权按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费3149元，按一审判决执行；二审案件受理费3149元，由上诉人肖建舒承担。

二审案件受理费3149元，由上诉人肖建舒承担。

本判决为终审判决。

审判长　　莫玉魁

审判员　　王　锦

审判员　　高　潮

二○一五年四月二十二日

书记员　　肖　宇