杨正彬与王泽珍房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

委托代理人余家奎，个体经营户，住贵州省赤水市。

被告（反诉原告）王泽珍，个体经营户，住贵州省赤水市。

委托代理人曹登全，赤水市中心法律事务所法律工作者。

委托代理人范荣富，个体经营户，住贵州省赤水市。

原告（反诉被告）杨正彬诉被告（反诉原告）王泽珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月24日立案受理后，依法由审判员曹正林适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨正彬的委托代理人余家奎，被告王泽珍及其委托代理人曹登全、范荣富，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）杨正彬诉称：2006年7月，原告所有的位于赤水市市中客运站一楼7号、8号两间门市，租赁给被告使用。双方约定租赁期限为10年，即从2006年7月10日至2016年7月10日止。过后，双方按照约定履行。2014年7月20日，被告在未告知原告的情况下，突然提出终止租赁合同。被告所为已经构成违约。现要求被告承担2014年7月的水、电费364.00元和支付违约金10,000.00元，并承担本案诉讼费。

被告（反诉原告）王泽珍反诉及辩称：原告所述房屋租赁合同是事实。租赁期为10年，前5年每月租金为3,000.00元，后5年每月租金随市场行情双方商定。2014年5月，原告在电话中告知我要求每月租金涨到10,000.00元，我同意每月为8000.00元，双方各不相让，未达成一致意见。这样，我方表示不再租用原告的房屋，并按期将房屋腾交给原告。2014年7月19日，我将房屋腾空后把钥匙交给原告，我们双方去门市房屋里查看未交费的水、电数据，其水电费共为364.00元。随后，原告将门市房屋的门琐重新更换。后来，因我租赁原告房屋时交有押金1,000.00元给原告，我要求退还时双方产生争议。原我承租期间产生的水电费364.00元，由我承担。我方没有违约，不承担违约责任。现同意解除房屋租赁合同。另外，要求原告退还我交纳的押金1,000.00元。

经审理查明：2006年7月12日，原告所有的位于赤水市人民西路客运站商住楼1-7号门市房屋租赁给被告使用，双方签订有《门市租赁合同》。双方约定“一、甲方（杨正彬）同意将自有的门市位于客运站一楼7-8号门市出租给乙方（王泽珍）使用。二、租期为十年，即从二〇〇六年七月二十日至二〇一六年七月二十日。三、房租一年两次性付清。每年租金为叁万陆仟元整（注明：每月3,000.00元）。乙方应先提前一个月交清一年房租后再使用。四、合同期限内，乙方必须每年提前一个月将下一年租金交给甲方，如乙方不能按时交清，甲方有权将门市收回并由乙方承担违约金。五、乙方可以对门市进行装修和各项投资，但甲方不承担相关费用，租房期间，更换门市一切设施，均由乙方负责。六、租房期间所产生的一切税、费、水费、电费均由乙方独立承担，并独立承担经营该门市期间所产生的一切债权债务。七、乙方必须向甲方交押金壹仟元整。租房期满后，乙方交清所有一切税、费、水费、电费后，经检查门市、门窗、卷帘门等设施完好无缺后，由甲方退还押金。如有损坏，乙方应全额赔偿。八、乙方租房期间，未经甲方同意不得将门市转租他人，否则甲方立即无条件收回门市。九、甲方定于二〇〇六年七月二十日将门市交给乙方，租金从即日起计算。十、租期将满，如乙方要继续租用门市，应提前一个月和甲方达成新协议，租金按共同协商价另行约定。十一、如门市到期，乙方不再继续租门市，乙方所装修的固定设施，一律不能拆除。十二、以上条件，双方各自遵守，如任何一方不按上述条款之一执行均算违约，违约方应付给对方违约金壹万元整。十三、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，协议经甲、乙双方签字生效。注：租期一年内，前五年租金每月叁仟元不变，后五年租金随市场变化。”过后，双方按照约定履行。前五年被告向原告交纳每月租金3,000.00元。2011年7月起，每月租金为7,000.00元，被告已将房租交纳至2014年7月19日。

2014年7月19日，被告将租赁的原告门市房屋腾空后，把钥匙交给原告之妻余家奎。随后，双方去门市房屋里查看未交纳费用的水、电数据，其未交纳的水、电费共为364.00元。过后，原告之妻余家奎即将门市房屋的门琐重新更换。

上述事实，有当事人的陈述，身份证、《房屋所有权证》、《门市租赁合同》等证据，在卷佐证，经庭审质证，可以认定。

本院认为，原告杨正彬与被告王泽珍签订的《门市租赁合同》，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，其合同合法有效，受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。双方当事人应该按照合同的约定履行自己的义务”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，对双方当事人具有约束力，双方应按合同履行。过后，被告已将房租交纳至2014年7月19日。2014年7月19日，被告将租赁的原告门市房屋腾空后，把钥匙交给原告之妻余家奎。随后，双方去门市房屋里查看未交纳费用的水、电数据，其水、电费共为364.00元。同时，原告之妻余家奎即将门市房屋的门琐重新更换。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，双方在门市房屋租赁的期限内，办理了门市房屋清理移交手续等事项，其行为已实际自愿解除了双方签订的《门市租赁合同》；在审理中，双方也同意解除；故双方均没有违约行为。原告称被告在未告知的情况下，突然提出终止租赁合同，其行为已构成违约的事实不能成立。对原告请求被告支付违约金10,000.00元的请求，不予支持。被告对2014年7月所租赁的门市房屋产生未交纳的水、电费共为364.00元不持异议，故该费用应由被告承担。被告反诉称要求原告退还所交的押金1,000.00元，未提供相应的收据证明，其反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百零六条、第二百一十二条的规定，判决如下：

一、被告王泽珍在本判决生效之日起十日内给付原告杨正彬水、电费364.00元。

二、驳回原告杨正彬的其余诉讼请求。

三、驳回被告（反诉原告）王泽珍的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

已收取的案件受理费25.00元，由原告杨正彬承担20.00元，由被告王泽珍承担5.00元。反诉费25.00元，由被告王泽珍承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交上诉费50.00元，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。

本判决书发生法律效力后，权利人可在判决生效之日起两年内向本院申请执行。

审判员　　曹正林

二〇一四年九月二十六日

书记员　　徐凌东