魏治华与贺志超、张良碧、高兴进确认合同无效纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）魏治华，男，1962年2月22日生，汉族，贵州省罗甸县人，住贵州省罗甸县。

被上诉人（原审被告）贺志超，男，1989年2月5日生，汉族，贵州省罗甸县人，住贵州省罗甸县。

被上诉人（原审被告）张良碧，女，1967年5月10日生，汉族，贵州省罗甸县人，住贵州省罗甸县。

被上诉人（原审被告）高兴进，曾用名高崇进，男，汉族，1969年7月2日生，贵州省罗甸县人，住贵州省罗甸县。

上诉人魏治华与被上诉人贺志超、张良碧、高兴进确认合同无效纠纷一案，罗甸县人民法院于2014年6月27日作出（2014）罗民初字第209号民事判决后，贺志超、张良碧不服上诉，向本院提起上诉，本院于2014年10月29日作出（2014）黔南民终字第632号民事裁定书，裁定发回罗甸县人民法院重审。罗甸县人民法院重审后于2015年4月7日作出(2014)罗民重字第4号民事判决，魏治华不服，向本院提起上诉。本院于2015年6月3日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。

一审审理查明：原告魏治华与被告张良碧均系原板庚乡对门村岩山组人，二人于2004年10月以夫妻名义同居生活，至今未补办结婚登记手续。后因国家对对门村实行异地移民搬迁，原告魏治华与被告张良碧各得一个户头的房屋建造指标，于是原告魏治华与被告张良碧、贺志超（系张良碧之子）共同出力出资分别于2006年、2009年在原板庚乡罗化村罗化组 、罗化村沙坝组各修建了一栋房屋，后原告魏治华外出打工。2011年12月11日，被告张良碧、贺志超以贺志超的名义将户主为魏治华的房屋以4.28万元的价格卖给被告高兴进。为此，原告魏治华以被告张良碧、贺志超与被告高兴进签订的房屋买卖协议无效为由诉至法院，请求判决三被告返还房屋。经释明，原告坚持要求判决三被告返还房屋，拒绝按照同居关系析产纠纷进行处理。

原审原告魏治华一审诉称：2004年10月，原告魏治华与被告张良碧以夫妻名义同居生活，至今未到婚姻登记机关补办结婚登记手续。2009年原板庚乡对门村岩山组实行异地移民搬迁。因原告与被告张良碧均有户口，各自出资修建了一幢房屋，由于原告修房欠帐太多，便外出打工挣钱还帐，直到2011年12月，原告回家时才知修建的房屋已由被告贺志超卖给了被告高兴进，后原告多次要求政府部门处理要回原告的房屋未果。为此，根据国家扶贫项目的移民搬迁工程依法不能买卖的有关规定，特诉至人民法院，请求判决该房屋买卖合同无效，将该房屋返还给原告。

原审被告贺志超一审辩称：该房屋的搬迁名额是原告的是事实，但原告只挖地基不到几天，原告便与他人发生纠纷被伤害后住院治疗，故该房屋是被告贺志超和被告张良碧与亲戚、朋友借钱修建的。后因亲戚、朋友急需用钱，被告张良碧到信用社贷款偿还了亲戚、朋友的借款，后信用社的贷款期限到后，被告张良碧在没有能力偿还的情况下，通过电话与原告协商，原告同意后将修建的房屋卖给被告高兴进，偿还了借款。

原审被告张良碧一审辩称：被告贺志超讲的是事实，我同意贺志超的意见。

原审被告高兴进一审辩称：被告贺志超与张良碧同意以4.26万元卖给我，但经我电话问原告，原告说要4.28万元，这样我们才签订了房屋买卖协议。

一审审理认为：原告魏治华与被告张良碧为同居关系。2011年12月11 日，原告魏治华在外打工期间，被告张良碧、贺志超将原告魏治华为户主修建的原板庚乡罗化村沙坝组的房屋卖给被告高兴进，因此，本案涉及两个法律关系，一个是原告魏治华与被告张良碧的同居关系期间的财产关系，另一个是张良碧、贺志超与高兴进的房屋买卖合同关系。经向原告释明，原告坚持要求判令三被告返还房屋。因此，本案争议的焦点是张良碧、贺志超与高兴进的房屋买卖合同是否符合法律规定。原告魏治华与被告张良碧系从2004年起同居生活，因此原告与张良碧、贺志超形成了事实上的家庭关系，这一关系也得到当地村民的认可。虽然三被告主张卖房经过原告同意的证据不足，但鉴于原告与张良碧、贺志超已经形成事实上的家庭关系，且争议房屋未经依法登记，故在此情况下，被告高兴进有理由相信张良碧与贺志超有权处分该房屋，而4.28万元的售价亦较为合理，无证据证明双方有恶意串通侵犯原告合法权益的情形。由于该房屋现已经交付被告高兴进，高兴进已经对该房屋进行了装修并已经使用。被告高兴进与被告张良碧、贺志超购买房屋的行为符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款的规定，依法属于善意取得。因此，原告诉请确认房屋买卖无效并返还房屋于法无据，不应支持。至于被告张良碧、贺志超的行为是否侵犯原告的财产权益，属于另一个法律关系，原告可以另行起诉。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款第（一）项、第（二）项、第（三）项，《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，判决：驳回原告魏治华的诉讼请求。本案案件受理费人民币60元，由原告魏治华承担。

一审判决宣判后，魏治华不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，将本案争议房判决归上诉人所有。其主要理由：一、上诉人与被上诉人张良碧于2004年同居生活，但双方未办理结婚登记手续。2005年国家对我村进行异地搬迁，上诉人与被上诉人张良碧各得一个户头的房屋建造指标，后双方共同出资出力于2006年、2009年在二个建房户头上务修建了一栋房屋，后因修建房屋欠债太多，上诉人就出外打工还债。在上诉人外出期间，被上诉人张良碧将上诉人的房屋以4.28万元私自卖给被上诉人高兴进，至今被上诉人张良碧、贺志超未将卖房款给上诉人。上诉人是房屋的主人，被上诉人张良碧、贺志超无权处理，并且根据国家政策，该房屋是不能买卖的，因此，被上诉人张良碧、贺志超与被上诉人高兴进签订的房屋买卖协议无效；二、被上诉人张良碧陈述在卖房时与上诉人通过电话协商，上诉人同意后，被上诉人张良碧才将房屋出售的，该陈述是不真实的，被上诉人张良碧在卖房时根本未与上诉人协商，上诉人更没有同意被上诉人张良碧出售房屋，被上诉人高兴进也没有与上诉人通电话协商卖房的事情；另外,一审中，对2008年花费4500元及1.8万元购置的二处房产未进行分割。综上，请求二审撤销一审判决，将房屋判归上诉人。

被上诉人贺志超、张良碧、高兴进二审均未作书面答辩。

经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。

本院认为：对于上诉人与被上诉人张良碧于2004年以来，双方以夫妻关系的名义同居生活以及双方共同出资修建房屋的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。期间，因上诉人外出务工，被上诉人贺志超将上诉人名下户头的房屋出售给被上诉人高兴进，因上诉人与被上诉人张良碧系以夫妻关系名义同居生活，使周边的村民及被上诉人高兴进有理由相信被上诉人张良碧、贺志超有权处分同居生活期间的财产，综合当地的生活水平及房屋所处的位置，被上诉人贺志超与被上诉人高兴进协商房屋买卖的价格也不存在明显不合理的对价，况且，被上诉人高兴进作为邻村的村民，购买房屋后用于自住，并不是以此来谋取利益，因此，被上诉人高兴进取得房屋的行为应视为善意取得，且支付了相应的合理对价，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款第（一）、（二）项“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）经合理的价格转让”的规定，一审据此判决驳回上诉人请求确认被上诉人贺志超与被上诉人高兴进签订的《房屋出卖协议书》无效的理由于法有据。上诉人主张《房屋出卖协议书》无效及返还房屋的理由不成立，本院对此不予支持。关于被上诉人贺志超、张良碧出售房屋的行为是否侵害了上诉人的合法权益，不属本案审理的范围，上诉人可另案主张权利。

综上，一审判决认定事实清楚， 适用法律正确。上诉人魏治华的上诉理由不充分，对其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判；

二审案件受理费60元，上诉人魏治华负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　李家荣

审　判　员　　熊元伦

助理审判员　　蔡云飞

二0一五年八月二十八日

书　记　员　　杨　墨