杨峰与袁甫昌房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

委托代理人黄刚，住贵州省都匀市。社区推荐代理。

被上诉人（原审原告）袁甫昌，贵州省都匀市人，住都匀市。

委托代理人陈建军，贵州仁义律师事务所律师。

上诉人杨峰与被上诉人袁甫昌房屋买卖合同纠纷一案，都匀市人民法院于2014年10月23日作出（2014）都民初字第722号民事判决后，杨峰不服，向本院提起上诉。本院于2015年4月1日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

一审审理查明：2001年，被告及其父因房屋被拆迁，分别选择房屋安置的方式接受安置补偿。同年12月28日，原、被告签订《房屋买卖协议》，约定被告杨峰将其即将得到安置的位于都匀市新华东巷安置房七单元三楼右套房屋出售给原告，该房屋建筑面积为104.253㎡，每平方米售价为660元，总价款为68 806.98元，原告先支付40 000元购房款，尾款待办理过户手续后付清。合同签订后，原告向被告支付40 000元购房款。后被告改变安置补偿方式，由房屋安置补偿变为现金补偿，并于2011年11月24日与其父到都匀市国资公司领取两套安置房现金补偿款共计732 305.89元，其中，被告的补偿款为366 152元。2013年8月13日，原告以合同目的无法实现为由，诉至法院。同年10月24日，法院作出（2013）都民初字第701号判决书，判决：一、解除原告袁甫昌与被告杨峰签订的《房屋买卖协议》；二、被告杨峰于本判决生效之日起15日内返还原告袁甫昌预付购房款40 000元，并按中国人民银行公布的同类贷款利率计算，向原告袁甫昌支付自2001年12月28日起至本判决指定的履行期限到期之日止的利息；三、驳回原告袁甫昌的其他诉讼请求。后原告不服该判决，上诉于黔南州中级人民法院。2014年4月29日，黔南州中级人民法院以事实不清为由，作出（2014）黔南民终字第248号民事裁定书，裁定撤销（2013）都民初字第701号判决，并发回一审法院重审。本案重审过程中，原告提出申请，请求对原来双方买卖的标的物都匀市新华东巷的安置房七单元三楼右套房屋的现在市场价格进行评估。经依法委托，贵州皓天价格评估有限责任公司于2014年8月26日作出（2014）皓评字第226号价格评估报告，对该房屋的价格评估为401 791元。评估中，原告支付评估费4 000元。

原审原告袁甫昌一审诉称：原、被告于2001年12月28日签订《房屋买卖协议》，约定被告杨峰将位于都匀市新华东巷的安置房七单元三楼右套房屋出售给原告，每平方米售价为660元，总价款为68 806.98元。合同签订后，原告依约预付被告40 000元购房款，但被告却未将房屋交付原告。事后，原告得知被告与其父已于2011年11月24日从都匀市国资公司领取拆迁安置住房现金补偿款共732 305.89元。现被告已不能履行《 房屋买卖协议》，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，向人民法院起诉请求判决：一、解除原、被告双方签订的《房屋买卖协议》；二、被告返还购房款 40 000元；三、被告赔偿原告损失337 345.96元，并支付从2011年11月25日起至还清之日止的银行同期贷款利息；四、诉讼费（含评估费）由被告承担。

原审被告杨峰一审辩称：被告对原告诉称无异议，但原告主张按现在房屋价格计算原告的损失，无法律依据，被告不同意赔偿原告的损失。首先、原告仅支付40 000元购房款，不可能因此受到30多万元的损失；其次、原告仅支付极少部分购房款，现按整个房屋来主张损失，对被告不公平；再次，原告也未能提出相关证据证实原告的主张；第四、合同未约定损失赔偿问题，而且是因为政府的原因导致协议不能履行。

一审法院认为：一、关于是否解除《房屋买卖协议》的问题。原、被告签订《房屋买卖协议》，约定被告杨峰将其即将得到安置的位于都匀市新华东巷安置房七单元三楼右套房屋出售给原告后，将房屋安置补偿变为现金补偿，并领取现金补偿金，致合同目的不能实现，被告该行为构成违约，依照《中华人民共和国合同法》九十四条第(四)项关于当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同的规定，对原告关于解除《房屋买卖协议》的诉讼请求，予以支持。

二、关于解除《房屋买卖协议》法律后果的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，被告应向原告返还原告已支付的40 000元购房款，并赔偿原告的损失。

三、关于被告赔偿原告损失的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，被告应赔偿原告的损失为332 984.02元（401 791元-68 806.98元）。原告关于支付337 345.96元银行同期贷款利息的诉讼请求缺乏依据，不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》九十四条第（四）项、九十七条及第一百一十三条之规定，判决：一、解除原告袁甫昌与被告杨峰于2001年12月28日签订的《房屋买卖协议》；二、被告杨峰于本判决生效之日起15日内返还原告袁甫昌购房款40 000元；三、被告杨峰于本判决生效之日起15日内向原告袁甫昌赔偿损失332 984.02元；四、驳回原告袁甫昌的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7560元、鉴定费4000元，共计11 560元，由被告杨峰负担。

一审判决宣判后，杨峰不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决；2、依法改判；3、一、二审案件受理费由法院根据判决的结果依法确定双方当事人承担的数额。主要事实及理由：一、原判认定事实不清，证据不足。原审判决认定“每平方米售价为660元，总价款为68 806.98元”，无证据支撑。《房屋买卖协议》中并未注明房屋的单价，也没有写明房屋总价，该协议第二条约定：“甲乙双方议定上述房屋出售金额以实际结算为准”，由于双方未明确房屋单价及总价款，属于没有约定或约定不明，仅凭被上诉人袁甫昌的陈述来认定，显失公平，应以当时的市场价来确定房屋的价格；二、原审判决适用法律错误。1、就本案而言，上诉人不可能在订立合同时能预见到或者应当预见到房价会上涨，要上诉人在订立合同时有这样的预见显然不妥。原审判决要求上诉人赔偿33万余元的经济损失，超出了上诉人签订合同时的预期；2、一审判决上诉人承担已预付款40 000元的八倍以上的损失，违背法律的公平原则；3、《房屋买卖协议》中没有约定交付房屋的时间，是因为双方当时都清楚，上诉人被上诉人拆迁的房子尚有纠纷，补偿的方案、方式尚未确定，但被上诉人却表示什么时候得房子，再以当时交房的时间以市场价来确定房价，充分说明被上诉人愿意在时间上承担风险。因此，以签订合同时认定上诉人已违约没有法律依据，应以上诉人采取现金补偿而放弃安置房的时间为准；三、导致本案今天的局面是事出有因；四、原审判决以2014年作为房屋价格评估的基准年错误。2011年11月上诉人及父亲领取该房屋的补偿款，该房作为买卖标的物即不存在，应当以当年都匀市政府、市住建局组织有关部门对新华东巷原用以安置杨峰的住房评估价3339元/㎡作为评估参考。另外，被上诉人在2013年提起诉讼，至少也应当以2013年作为评估的基准年。

被上诉人袁甫昌二审未作书面答辩。

经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。二审另查明：2001年12月28日，上诉人杨峰与被上诉人袁甫昌签订《房屋买卖协议》，该协议载明：“一、甲方（杨峰）自愿将位于都匀市新华东巷安置房七单元三楼右套安置房屋（建筑面积104.253平方米）出售给乙方（袁甫昌）。乙方已对甲方所出售的房屋做了充分了解，愿意购买该房屋；二、甲方双方议定上述房屋出售金额以实际结算为准；三、付款方式：1、乙方预交人民币肆万元（￥40 000元），尾款在甲方办理交易过户手续，并取得有关房产一切手续（房产证）移交给乙方的同时，乙方支付尾款；2、甲方保证上述房屋产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任；四、甲方将房屋拆迁安置合同（正本）拿给乙方保管负责。五、本协议一式两份，双方各执一份。甲方：杨峰，乙方：袁甫昌”。上诉人杨峰交给被上诉人袁甫昌的《房屋拆迁安置合同》载明：“甲方（案外人都匀市城市建筑工程公司）将新建新华东巷安置房七单元三楼右套安置给乙方（杨峰），建筑面积104.253㎡，其中，补偿面积部分660元/㎡，计68 806.98元”。

本院认为：上诉人杨峰与被上诉人袁甫昌签订《房屋买卖协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，杨峰未按约定将房屋交付给袁甫昌，而是将拆迁安置住房转为现金补偿款并实际领取，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。本案二审诉讼中，双方当事人对于一审判决解除双方签订的《房屋买卖协议》、由上诉人杨峰返还被上诉人袁甫昌40 000元购房款均无异议，本院予以确认。

关于上诉人杨峰上诉主张，双方在《房屋买卖协议》中并未约定房屋的单价和总价，一审认定“每平方米售价为660元，总价款为68 806.98元”不当的问题。首先，虽然双方当事人在该协议中并未明确约定房屋的单价及总购房款，但从该协议第四条约定的杨峰将此前签订的《房屋拆迁安置合同》交由袁甫昌保管的内容看，《房屋拆迁安置合同》中载明了即将补偿给杨峰的房屋单价为660元/平方米，总价为68 806.98元的内容，该内容应视为双方认可按该价款作为本次房屋买卖的交易价，否则双方不可能在该协议上签名捺印确认，袁甫昌亦不可能在签订协议当日支付40 000元购房款给杨峰。其次，即使双方签订的《房屋买卖协议》确属约定不明的协议，但根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，以及该法第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行……”之规定，由于杨峰在与袁甫昌签订《房屋买卖协议》的前一个月与房屋的拆迁方签订了《房屋拆迁安置合同》，该合同确定的房屋单价、总价作为杨峰与袁甫昌签订《房屋买卖协议》时的市场价，亦可作为认定本案事实的依据。再次，本案诉讼中，双方当事人均未能提供证据证实双方在该《房屋买卖协议》签订后，又就房屋价款达成了补充协议。因此，一审法院认定该诉争房屋签订合同时的单价为660元/平方米，总价为68 806.98元，并无不当。故，对于杨峰提出的该项上诉主张，本院不予采纳。

关于上诉人杨峰的违约行为给被上诉人袁甫昌造成的经济损失应如何计算的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，本案中，杨峰未按合同约定履行房屋交付义务，在合同已不能实际履行、双方也同意解除房屋买卖协议的情况下，作为违约方，杨峰应向袁甫昌赔偿预期利益损失。虽然在2011年11月24日杨峰领取安置房屋补偿款时，本案双方签订的《房屋买卖协议》就已不具备继续履行的条件，但杨峰并未向袁甫昌履行相关告知义务，也未与袁甫昌积极协商相关赔偿事宜，导致袁甫昌的损失扩大，因此，对于杨峰在领取房屋安置补偿款后给袁甫昌造成的损失，杨峰亦应承担赔偿责任，即杨峰应当按照袁甫昌重新购置同路段、同类型房屋所需支付的金额对袁甫昌进行赔偿。一审法院以鉴定机构出具的2014年该套房屋的市场评估价401 791元作为本案的定案依据，并无不当。另外，虽然杨峰上诉主张其在订立合同时无法预见房屋价格会上涨，一审判决其赔偿袁甫昌332 984.02元经济损失超过其签订合同时的预期，但杨峰作为完全民事行为能力人，对于房屋价格上涨而其又迟迟不交付房屋给袁甫昌，袁甫昌重新购置房屋必将花费更高的金额是能够预见到的，故，对于杨峰的该项上诉主张，本院不予采纳。

综上，上诉人杨峰的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6295元，由上诉人杨峰承担。

本判决为终审判决。

审判长　　莫玉魁

审判员　　王　锦

审判员　　高　潮

二〇一五年七月一日

书记员　　杨　墨