潘仁多诉锦绣房地产商品房销售合同纠纷一案民事一审判决书

委托代理人文政海。

被告贵州锦绣房地产开发有限公司（以下简称锦绣房产公司）。

法定代表人李世高，总经理。

委托代理人（特别授权）杨敏。

原告潘仁多诉被告贵州锦绣房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘仁多及其委托代理人文政海、被告锦绣房产公司的委托代理人杨敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2011年4月14日原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的锦绣花园A3座2单元802号商品房一套，房屋建筑面积135.5㎡，房屋总价款231050元。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部房款、房屋维修基金和税费。对房屋进行了装修，搬入房屋居住，因是贷款购买的房屋，所以一直没有拿到房产证。2015年6月原告听说，被告出卖给原告的商品房，合同中约定的建筑面积与房产证上实际测量的面积相差很大，原告才看自己的购房合同，又到天柱县房管局查看房产证，才知道被告出售给原告的商品房，合同中约定的建筑面积与房产证上实际测量的面积相差5.19平方米。被告的行为完全是商业欺诈，违反了经济活动中的公平公正、等价有偿、诚实信用的原则。被告多收取原告的房款和房屋维修基金9025元，水电初装费2000元。原告多次找被告协商退款问题，被告不同意退款。被告多收原告房款、房屋维修基金、水电初装费至今已有51个月，应按银行同期贷款利息月息千分之五支付原告的利息。为保护原告的合法财产不受侵害，请求法院判决被告把原告多付的购房款8849元、维修基金177元、水电初装费2000元，利息2812元，合计13838元，返还给原告。

被告锦绣房产公司辩称：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效；2、原告在确定购买房屋之前，对看中的现房进行了仔细的现场察看，对合同及该套房屋总价款等各项进行了非常仔细的了解和斟酌，被告公司售楼人员对该套住房按套计价是多少钱，应交多少税费，应承担的公共用房分摊，房屋面积大约多少平方米，面积仅供参考做了详细介绍，没有任何隐瞒，双方反复讨价还价后，优惠也是按套优惠的。原告称被告商业欺诈不是事实，原告应承担举证不能的法律后果；3、按套计价是根据《商品房销售管理办法》、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》和省建设厅、天柱县房管局的相关文件规定的销售方式之一，被告按照规定按套讨价，没有违反相关规定；4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。原告与被告在合同中约定的面积只是参考数据，不作为计价依据。而且原告与被告签订的补充合同第一条第二款规定：此房为现房销售，买受方已对房屋状况进行了认真察看，一切以现状为准，合同规定是按套计价，即使发生差异，也不会发生多退少补的情况；5、根据《商品房销售管理办法》第十九条第一款规定：“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。”买受人对现售商品房进行了实地勘察，约定总价款，买受人认为商品房的价格大体相当，才签订合同，本案是现房销售，排除了被告故意改动设计图纸减少房屋面积的情况；6、原告与被告签订的《合同补充协议》第一条第三款约定了水电初装费2000元和房屋维修基金由买受人承担，我国合同法实行当事人意思自治原则，只要法律未强制性规定，当事人都可以在合同中自行约定。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。

经审理查明：2011年原告潘仁多到被告天柱县锦绣房地产开发有限责任公司（2011年11月变更为贵州锦绣房地产开发有限公司）已建成的现房选购商品房，被告的员工向原告作了介绍，原告也实地查看了商品房。2011年3月27日原、被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的锦绣花园A3座2单元802号商品房，其中房屋建筑面积约135.5㎡，套内建筑面积约125.9㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积约9.6㎡，以上面积仅供参考；计价方式与价款，按套（单元）计算，该房屋总价款为231050，首付款71050元，按揭贷款160000元。同日原告与被告还签订了《合同补充协议》，合同约定：水电入户初装费2000元及税费（含购房契税、房屋维修基金等其它费用）由房屋买受人承担。合同签订后，原告向被告交付了首付款并办理了按揭贷款手续和交纳了房屋维修基金。随后被告交付了商品房。2013年10月24日原告为购买的上述商品房办理产权登记，产权证上登记该商品房的建筑面积为130.31㎡，套内建筑面积118.22㎡。该房屋总面积比合同约定的总面积少5.19㎡。2015年7月10日原告以被告的行为是商业欺诈，违反了经济活动中的公平公正、等价有偿、诚实信用原则为由向本院起诉，请求本院判决被告多收取原告的购房款8849、房屋维修基金177元、水电初装费2000元、利息2812元，合计13838返还给原告。在庭审中，原告已明确表示自愿放弃要求被告返还水电初装费2000元的诉讼请求。

上述事实有原、被告陈述、商品房买卖合同、收款收据房产证等证据在卷佐证，本院予以认定。

本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》以及合同附件四即《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同属有效合同。有效的合同对双方当事人均有约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定，按照约定处理”。原、被告在《商品房买卖合同》中约定商品房计价方式是按套计价，并非按房屋建筑面积或套内建筑面积计价，因此房屋面积出现误差即实际交付的房屋面积比合同约定的面积少，被告并未构成违约。故对原告以被告交付的商品房的建筑面积比合同约定的面积少被告构成违约为由，要求被告返还多收的购房款和房屋维修基金及利息的请求，本院不予支持。庭审中，原告自愿放弃要求被告返还水电初装费的诉讼请求，系其真实意思表示，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：

驳回原告潘仁多的诉讼请求。

案件受理费145元，减半收取72.5元，由原告潘仁多负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于贵州省黔东南州苗族侗族自治州中级人民法院。

审判员　　杨冠华

二0一五年八月 四 日

书记员　　蒲慧琼