杨峰与邹礼顺房屋租赁合同纠纷二审判决书
委托代理人王心广，安徽省淮北市人，住安徽省淮北市。
被上诉人（原审原告，反诉被告）邹礼顺，贵州省贵阳市人，住贵州省龙里县，个体工商户。
委托代理人赖成文，贵州驰援律师事务所律师。
上诉人杨峰与被上诉人邹礼顺房屋租赁合同纠纷一案，龙里县人民法院于2015年6月25日作出（2015）龙民初字第824号民事判决后，杨峰不服，向本院提出上诉。本院于2015年8月25日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
一审审理查明：2012年8月，被告（反诉原告）杨峰因经营住宿、餐饮需要，须租赁原告邹礼顺位于龙里县三林路的房屋一幢使用。双方经协商于2012年8月19日签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋为毛坯房（毛坯地面，墙壁水泥清光），共六层半40间，建筑面积1500平方米；房屋租金为每年15万元，一年一付，第一次先付两年租金，三年租金不涨，三年后按20%递增，租金于每年8月19日前支付；原告（反诉被告）保证对租赁房屋与配套附属设施等享有所有权及合法处分权，应提供经原告（反诉被告）签章确认的房屋产权证明等相关复印件交被告（反诉原告）存档备查；原告（反诉被告）“保证租赁房屋可用于住宿、餐饮等商业用途，提供水电等基础设施（即安装独立电表、照明电）（水表：生活用水），如因房屋本身的原因及甲方（即本诉原告邹礼顺）原因导致乙方（即本诉被告杨峰）无法办理相关证照和营业手续，如迟延办理，则因此延误的租期免费顺延。如最终根本无法办理，则乙方有权解除本合同，并不承担任何违约责任，甲方退还乙方已支付的房屋租金”。租赁期限为15年，自2012年8月19日至2027年8月19日止，且约定三个月的免租金装修期（2012年8月19日至2013年11月19日）；若被告（反诉原告）违约，合同自然终止，被告（反诉原告）装修或添置的物品属于原告（反诉被告），且被告（反诉原告）另支付三个月的房屋租金作为违约金；租赁期内除房屋主体结构之外的附属设计，水电、楼梯等被告（反诉原告）自行维修；因被告（反诉原告）装修、改造等原因改变房屋原来主体结构的，由被告（反诉原告）承担修复及相关责任；原告（反诉被告）应于2012年8月19日将房屋按约定交付被告（反诉原告）使用；被告（反诉原告）违约超过一个月支付租金的，原告（反诉被告）可单方解除合同，以书面通知送达被告（反诉原告）即可。合同签订后，邹礼顺交房给杨峰，杨峰于2012年11月8日支付了15万元租金。杨峰于2012年9月开始组织装修，于2012年9月19日以“利都商务酒店”的名义与贵州西尼电梯有限公司签订《电梯销售安装合同》，于2012年9月19日以“利都商务酒店”的名义与贵阳林峰消防工程有限公司（杨忠）签订《工程施工合同》，于2012年9月26日与宋聚昌签订《三林路酒店电梯井施工协议书》，于2013年4月18日以“仟億酒店”名义与贵州恒创装饰工程有限公司签订《建筑装修工程合同》，于2013年4月29日以“仟億酒店”名义与龙里县丰凯电器格力空调专卖店签订《格力空调工程机销售合同》。2013年8月15日杨峰将拟建酒店名称确定为贵州雅迪斯酒店有限公司并报龙里县工商行政管理局预先核准。遂后，杨峰以“雅迪斯酒店”名义于2013年9月28日与贵阳伟业家具厂（王光伟）签订《供货合同》，于2013年9月28日与贵阳卓美酒店用品有限公司签订《购销合同》，于2013年11月7日向贵阳市白云区开立地毯销售部订购地毯和墙纸。杨峰为租赁房屋装修、改造，向贵阳市白云区开立地毯销售部付“定金”35 000元，向龙里县丰凯电器格力空调专卖店付“订金”300元，向贵阳市伟业家具厂付“订金”47 560元，向贵阳卓美酒店用品有限公司付“定金（订金）”36 650元，水电安装费3399元，水电费2769.7元，向杨忠支付消防工程款111 000元，向贵州洋美物资有限公司支付消防设施配件7600元，向贵州恒创装饰工程有限公司支付装修款150 000元，向贵州居君家装饰工程有限公司付墙纸及地毯订金21 000元，向陈锐付铝合金款4000元，向装修工吴学志付46 000元，向田兴松付脚手架款2000元，向宋聚昌等支付电梯井施工费3400元，以上合计 470 678.7元。杨峰订购装修材料，除去7张贵州长泰源节能建材有限公司、贵州中材环保建材有限公司发货单未显示金额外，恒辉室内套装门订单上金额因为门未装不作计算，其他材料销货清单、材料调拨单、销售计划单金额共计4103元。杨峰因租赁房屋装修、改造，尚欠宋聚昌电梯井施工费10 600元，尚欠吴学志装修款51 500元，尚欠贵州恒创装饰工程有限公司装修款285 000元，以上欠债共计347 100元。本案涉及租赁房屋至今尚未装修完毕，装修过程中杨峰已经组织装修人员在租赁房屋内开挖电梯井并改变了部分墙体结构。
另查明：本案所涉房屋的土地于2007年5月21日由政府通过拆迁安置划拨给邹礼顺使用并颁发《建设用地批准书》，土地用途为住宅。2009年7月31日经龙里县建设局批准，邹礼顺取得《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》，用地项目名称为商住楼。本案所涉房屋于2012年建设完工。2014年5月14日，邹礼顺取得租赁房屋《建设工程竣工规划认可证》，竣工建筑面积为1578.18平方米,总层数为七层。2014年6月13日邹礼顺取得租赁房屋的土地使用权证，地类（用途）为住宅用地。2014年6月26日邹礼顺取得租赁房屋的产权证（共有人为其配偶李继辉）。
原审原告、反诉被告邹礼顺一审诉称：2012年8月，被告杨峰因经营需要，决定租赁原告位于龙里县三林路的房屋一幢使用。双方经协商于2012年8月19日签订《房屋租赁合同》，约定房屋租金为每年15万元，第一次先付两年租金，以后租金一年一付、先付后用，支付时间为每年8月19日前；租赁期限为2012年8月19日至2027年8月19日止，且约定被告杨峰享有三个月的免租金装修期（2012年8月19日至2012年11月19日）；若被告违约，合同自然终止，被告装修或添置的物品属于原告，且被告另支付三个月的房屋租金；因被告装修、改造等原因改变房屋原来主体结构的，由被告承担修复责任；被告违约超过一个月支付租金的，原告可单方解除合同，以书面通知送达被告即可。合同签订后，原告即交房给被告，被告仅支付了一年租金，没有兑现第一次先付两年租金及一年一付、先付后用的合同约定。鉴于被告已违约，加之房屋的装修至今仍处于停工状态，为减少损失，原告多次通知电话联系被告未果，且被告已搬离原住处。原告认为，双方之间的合同已无继续履行的必要，为维护自己权益，遂诉至法院请求：1、依法解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告支付原告租金15万元及违约金（3个月）37 500元；3、请求人民法院依法判令被告修复原告房屋；4、请求人民法院依法判令被告拆除和搬离现存于原告房屋内的设施和物品；5、本案诉讼费由被告承担。
原审被告、反诉原告杨峰一审辩称：2012年8月19日原、被告双方签订租赁合同是事实，原告起诉解除合同，被告也反诉要求解除合同。本案审理的焦点应该是到底是哪方违约，被告方认为是本案原告签订合同的时候隐瞒该房屋未经验收的事实，且该房屋未办理产权证，原告也没有积极配合被告办理相关手续，导致双方现在都要求解除合同。原、被告签订合同之后，本诉被告开始组织施工和购买相应设施，花费一百多万元，被告向消防机关递交申请办理相关手续的时候才知道该房屋没有办理产权证，导致被告不能办理消防手续，进一步导致被告不能办理营业执照，酒店不能开业，被告要求原告配合办理相关证件，但是从2012年8月份到2014年6月份，原告根本不可能办理房产证、消防手续等，致使被告的投入一无所获。按照法律规定原告要提供相应独立的水电，但是原告无法提供，导致被告的装修也无法进行下去。根据合同签订的背景和现在的背景来看，原、被告双方于2012年签订的租赁合同，被告当年经营酒店是有利可图的，但是因为原告欺诈的行为致使本案被告在2012年酒店未办成，造成了巨大的经济损失。综上，由于原告的根本违约，导致合同不能实现，过错方应当赔偿损失。
原审被告、反诉原告杨峰一审诉称：2012年龙里县时值全民招商年，在此大好背景下，反诉原告杨峰到龙里实地考察，通过权威机构论证，高额融资于龙里县投资酒店经营，预期三个月开业。2012年8月19日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定反诉原告杨峰租赁反诉被告邹礼顺位于龙里县三林路楼房一幢（六层半）用于酒店经营，租金为每年15万元；反诉被告提供其签章确认的房屋产权证明等相关复印件交反诉原告存档备查，如最终无法办理相关证照和营业手续，则反诉原告有权解除合同，并不承担违约责任，反诉被告退还已支付的房屋租金。合同签订后，反诉原告杨峰已支付了一年租金，并开始对楼房进行装修，同时申办消防验收许可证以及营业执照。由于反诉被告无法按合同约定提供房屋产权证明，导致反诉原告无法办理营业执照及相关证件，致使合同目的无法实现。反诉原告请求：1、判决解除双方于2012年8月19日签订的《房屋租赁合同》；2、判令反诉被告向反诉原告返还租金15万元；3、判令反诉被告赔偿反诉原告装修等损失共计143万元；4、判令反诉被告向反诉原告赔偿两年零四个月的酒店营业损失约60万元；5、判令本案诉讼费用及其他费用由反诉被告承担。
原审原告（原审反诉被告）邹礼顺一审辩称：双方现均同意解除于2012年8月19日签订的房屋租赁合同。反诉原告要求反诉被告返还租金是没有事实和法律依据的，双方签订的合同中约定反诉原告开始就应该支付两年的租金，但是反诉原告只支付了一年的租金15万元。反诉原告要求反诉被告支付高额融资利息是没有法律和事实依据的。反诉被告没有参与到反诉原告的酒店装修，反诉原告要求反诉被告支付装修的费用没有事实依据。该酒店现在尚未装修结束，根本无法开业，反诉原告要求反诉被告支付其酒店营业损失是没有事实依据。租赁房屋不是问题房屋，没有瑕疵。
一审法院认为：原、被告之间所签订的《房屋租赁合同》成立并生效，双方应当按照合同约定履行各自义务。被告（反诉原告）在诉讼中所提出的合同标的物为“问题出租屋”的主张不能成立，按照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，凡取得建设工程规划许可证或在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的房屋，均可作为出租房。
本案双方均同意解除合同，但对谁违约，谁应对合同的解除承担责任存在分歧。原告（反诉被告）邹礼顺主张对方因如约按期缴纳房屋租金，已构成违约。被告（反诉原告）杨峰辩称，被告之所以未缴纳2013至2014年的租金，是因为原告（反诉被告）违约行为在先：出租方未将房屋产权证明相关复印件交承租方存档查，出租方2014年6月才取得房产证，也未将产权证复印件交承租方；租赁房屋性质为住宅楼，不可用于住宿、餐饮等商业用途，出租方于2014年6月才取得房产证，在合同签订后两年内租赁房屋证件不齐全且不具备商用条件；出租方未按照约定提供水电等基础设施。
一审法院认为，签订合同时虽未取得房产证，但已取得规划许可等报批手续，具备出租条件，被告（反诉原告）杨峰在签订合同时应当核实相关产权情况，且被告提交的证据中有《建设工程规划许可证》，可以基本证实产权情况；即使原告（反诉被告）未提供相关产权证件复印件，不影响租赁房屋的使用，不构成根本违约，不应作为被告（反诉原告）拒付租金的抗辩理由。依照《中华人民共和国企业法人登记管理条例》第十五条及《中华人民共和国公司登记管理条例》第二十条规定，经营者在经营注册登记时应提交住所或经营场所的使用证明，但未明确要求提供场所的产权证等具体要求，而实际生产生活中房屋符合使用条件、未办理产权证而实际经营使用不违反法律规定，使用者只须提供所使用的房屋满足合法使用条件即可。本案中租赁房屋2012年即完工，当时已办理相关土地使用批准、规划许可及建设工程许可，可以证实产权的基本情况，满足租赁条件，被告（反诉原告）因租赁合同取得合法使用权，能够满足工商登记的需要，被告（反诉原告）称因出租房屋的证照不齐而不能办理酒店经营手续的诉讼主张不能成立。被告（反诉原告）以政府相关指导性规范文件主张本案租赁房屋为住宅楼，不能作为经营场所使用。首先，从政府指导性文件内容上看，限制性允许住宅楼作为经营场所使用，并未全面限制住宅楼作为经营场所的使用；其次，政府指导性规范文件不是强制性法律规范；再次，租赁房屋的《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》中“商住楼”性质与房屋产权证等住宅性质登记存在矛盾之处，但从规划上看本案租赁房屋存在商用可能；最后，依照《中华人民共和国物权法》第七十七条之规定，原告（反诉被告）可依法将住宅楼性质的租用房屋改为经营性商业用房。故，被告（反诉原告）以租赁房屋不具备商用条件为由，主张原告（反诉被告）构成违约的诉讼意见不成立。从被告（反诉原告）提交的水电费收据来看，原告（反诉被告）实际提供了装修用水用电方便，且供水设施安装也已经完工，不应作为被告（反诉原告）拒付租金的抗辩理由。因被告（反诉原告）未能如期支付租金，已构成根本违约，依照双方合同约定，原告（反诉被告）请求解除房屋租赁合同的诉讼请求依法应予以支持，且被告（反诉原告）反诉也请求解除房屋租赁合同。自2012年8月19日签订合同之日至法院开庭审理之日止，已近两年半之久；被告（反诉原告）已支付一年的租金，扣除双方约定的三个月装修期，被告（反诉原告）还应支付一年两个月零二十天的租金，现原告（反诉被告）主张一年租金15万元，依法应予以支持。被告（反诉原告）已构成违约，根据双方合同约定，被告（反诉原告）应另支付原告（反诉被告）三个月租金37 500元作为违约金，原告（反诉被告）的该项诉讼请求应予以支持。被告（反诉原告）在组织装修过程中，已经开挖了电梯井并改变了部分墙体结构，已经改变了房屋主体结构，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）依约修复租赁房屋的诉讼请求合法有有据，予以支持。根据原、被告双方合同，被告（反诉原告）违约的，装修或添置的物品归原告（反诉被告）所有，现原告邹礼顺诉请由被告（反诉原告）拆除和搬离现存于租赁房屋内的设施及物品，从其所愿，予以支持。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）返还租金15万元、赔偿装修损失143万元及酒店营业损失60万元的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告（反诉原告）杨峰自本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）邹礼顺一年租金15万元；二、被告（反诉原告）杨峰自本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）邹礼顺违约金37 500元；三、被告（反诉原告）杨峰自本判决生效之日起十五日内自行拆除租赁房屋内装修装饰物品，并恢复出租屋原状后将出租房屋返还原告（反诉被告）邹礼顺；装修装饰物品不能拆除或逾期未拆除的由原告（反诉被告）邹礼顺自行处理，被告（反诉原告）杨峰逾期未能修复租赁房屋原状的，可由原告（反诉被告）邹礼顺自行修复，相应修复费用依凭证由被告（反诉原告）杨峰承担；四、驳回反诉原告（本诉被告）杨峰的全部诉讼请求。未按本判决指定的履行期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4025元、反诉受理费12 120元，由被告（反诉原告）杨峰承担。
一审判决宣判后，杨峰不服，向本院提出上诉，请求：1、依法撤销（2014）龙民初字第824号民事判决；2、依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求并支持上诉人一审反诉请求，或将该案发回重审；3、依法判决本案诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：1、一审法院认为“被上诉人出租给上诉人的房屋已经取得规划许可证等报批手续非问题出租屋”系对事实认定与法律适用的严重错误。根据《城市房地产管理法》、《消防法》等相关法律法规的规定，被上诉人未能在出租该房屋之时向上诉人提供房屋经过验收合格，消防安全检查合格，取得竣工验收备案表，因此该房屋为“问题租物”。2、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条是对出租时无产权证合同效力的认定，而非对出租时出租对象是否为“问题租物”的认定。一审法院偷换引用合同效力认定的法律条款来认定何为“问题租物”是法律适用错误。3、本案房屋为住宅用途，不能作为商业用途。合同约定的是提供房产证，而后来提供的是规划证，被上诉人违背诚信原则，隐瞒出租房屋产权瑕疵，致使合同目的不能实现，给上诉人造成巨大经济损失。4、本案上诉人没有违约。2012年11月8日上诉人已经支付一年租金15万元，按合同约定一年一付的原则并没有违约。反而是被上诉人连房产证都不能提供，导致上诉人无法办理相关证照和营业手续，租期免费顺延应顺理成章。被上诉人也违反了合同关于保证房屋可用于住宿、餐饮等商业用途。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请二审法院判决支持上诉人的请求。
被上诉人邹礼顺二审辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。
经本院审理，二审查明的事实与一审一致。
本院认为：因被上诉人所出租的房屋在双方签订合同前已取得《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，在本案起诉前取得《建设工程竣工规划认可证》、房屋产权证，故此出租房屋为被上诉人所有的、依法可以出租的租赁物。因双方当事人签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应属合法有效的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应按约定履行各自的义务。
根据上诉人的上诉请求，其争议的主要是在合同履行中谁违约以及承担违约责任的问题。上诉人认为被上诉人未能提供《房屋产权证》构成违约，应承担违约责任的理由，首先，双方虽然在合同中约定“甲方（被上诉人）应提供经其确认的房屋产权证明等相关复印件交乙方（上诉人）存档备查”，但在签订合同时，被上诉人提供了租赁房屋的《建设工程规划许可证》，上诉人亦接收该规划许可证且未提出任何异议，后上诉人即开始对房屋进行施工、装修等，表明上诉人认可《建设工程规划许可证》能够证明房屋的产权状况、其知晓租赁房屋的建设状况，因此上诉人未提交房屋产权证不应承担违约责任；其次，根据《中华人民共和国企业法人登记管理条例》以及《中华人民共和国公司登记管理条例》的规定，经营者在经营注册登记时并未要求提供经营场所的产权证明，只须提供满足合法使用的条件即可，上诉人已经依照房屋租赁合同取得房屋的使用权，因此房屋产权证亦未对上诉人办理工商登记造成影响，故对于在签订合同时未提供房屋产权证，被上诉人亦不应承担违约责任。
对于上诉人主张的争议房屋未经消防验收的问题。首先，双方在合同中并未消防问题对此进行约定；其次，本案争议房屋能够满足上诉人经营酒店的需求，对于经营酒店需要申报的消防许可，应由上诉人对此进行申报，故被上诉人对此不构成违约。对于上诉人主张争议房屋为住宅用途，不能用于商业用途的问题。法律并未一律禁止住宅楼作为经营场所，因此，该房屋的性质不影响其出租的用途，可以满足被上诉人用于经营酒店的要求，对此，被上诉人亦不构成违约。
上诉人没有按照合同的约定支付房屋租金，构成违约，应承担违约责任。一审对违约责任计算的事实以及法律依据正确，本院予以维持。
综上，上诉人杨峰的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16 145元，由上诉人杨峰承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 军
审 判 员 武文峰
代理审判员 陆良艳
二〇一五年十月三十日
书 记 员 刘翔瑞
")