罗成英、冯赓、冯晓兰与冯克正、冯克举房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）冯赓。

上诉人（原审原告）冯晓兰。

三上诉人的委托代理人林跃文、田力（助理），贵州施仁律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）冯克正（又名冯克证）。

委托代理人喻吉敏。

被上诉人（原审被告）冯克举。

上诉人罗成英、冯赓、冯晓兰与被上诉人冯克正、冯克举房屋买卖合同纠纷一案，罗成英、冯赓、冯晓兰不服织金县人民法院于2014年9月22日作出的（2014）黔织民初字第944号民事判决，向本院提出上诉，本院于2015年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

原审原告诉称: 位于织金县双堰街道办事处桂花村上寨组小地名为沙地的三间六格砖木结构瓦房、畜圈、厕所各1个系原告罗成英与被告冯克举共有的合法财产，该房北面有一围墙，围墙外系我们的自留地。 1988年，被告冯克举未经我们知晓私自将与罗成英共有的房屋、畜圈、厕所及我们三原告享有使用权的自留地出卖给被告冯克正。2013年，被告冯克正装修前述房屋时，将我们的自留地硬化及占用部分土地修建临时房屋，此时我们知道权利被侵犯才向被告冯克正提出异议。由于二被告的行为侵犯了我们的合法权益，请求二被告停止侵害，恢复原状；确认二被告签订的房屋买卖协议无效。

原审查明：原告罗成英与被告冯克举系夫妻关系，原告冯赓、冯晓兰与被告冯克举系父子女关系，被告冯克举与被告冯克正系兄弟关系。原告罗成英与被告冯克举有位于织金县双堰街道办事处桂花村上寨组小地名为“沙地”的三间六格砖木结构房屋及畜圈、厕所各1个。该房的北面有一围墙，围墙以北的土地系三原告分得管理使用的自留地，该自留地四至为：东抵冯克三自留地（现为冯广龙使用），南抵争议的院前围墙，西抵冯广应自留地，北抵沟坎（现为公用小路）。1986年，罗成英与被告冯克举率两个子女搬到织金县城居住，无人管理该房产，被告冯克举遂于1988年3月6日将前述房屋及附属的院坝、圈厕及围墙外的自留地（统称为园圃）以4，800.00元的价格出卖给被告冯克正所有使用，双方签订了房屋买卖协议，协议内容为：“契约「字据」立出卖房产‘字据’人冯克举、罗成英。皆因我们迁居县城，自愿将我俩耗费资力营建的砖木结构盖水泥瓦住房一栋三间六格‘非经木匠装上的木料除外’石砌盖草猪圈房一间出卖给冯克证管业，其房屋周围四至分明，前抵沟坎、后抵冯广顺牛圈、左抵冯广应自留地、右抵冯克三自留地为界，属冯克举家园圃非经政策性调整，归冯克证永远管业使用，其园圃上的竹、木，除留伍柯大的白杨树，经监证人在场指定明确属冯克举保留到一九九八年十二月前，其余的一草一木也同时归冯克证所有。本着双方平等互惠、买卖自愿之前提，于一九八八年二月六日在俩弟兄之父冯士光家中议定冯克举房屋周围竹、木，价款人民币肆仟捌佰元整，由冯克证当众交给冯克举。四至分明、分文不欠、钱产两清，俟后双方不得反悔，恐后无凭，立字为据。圆合人刘文仲，立据人冯克举、罗成英、冯赓，凭中人冯士道、冯士礼、冯克金、王国雄、邓廷昌、冯克远，代笔人冯士熙。一九八八年三月六日立”。契约签订后，买卖双方均按契约履行了义务。2000年，被告冯克正向织金县国土局申请办理了《集体土地使用证》，该证载明“东抵冯克山土，南抵冯广顺土，西抵冯广应土，北抵公用小路”。所买之房至今未办理房屋产权证明。2013年，被告冯克正将买受之房进行装修时，未经批准即在前述房屋东面的畜圈、厕所位置建成砖混结构瓦房三间三格及厨房一格，在西面的自留地上修建砖混结构瓦房三间三格及厕所一个，其余土地已做硬化处理。原告罗成英知道后向被告冯克正提出异议，双方发生纠纷。诉讼中，三原告要求本院对其主张的由二被告停止侵害、恢复土地原状的诉讼请求在本案中不作处理，自愿表示另案主张权利。

原审认为：被告冯克举将与原告罗成英共有的房屋出卖给被告冯克正至今已二十六年之久，出卖时有凭中人、圆合人、代笔人参与并按当时的合理价格买卖，且办理了《集体土地使用证》，原告罗成英虽未在房屋买卖契约上签名、捺印，但被告冯克正有理由相信原告罗成英同意出卖房屋，且已实际管理使用买受房屋二十多年，原告罗成英诉称不知道被告冯克举将前述房屋出卖给被告冯克正不符常理，应视为其默认，其诉称理由不能成立，故二被告签订的房屋买卖协议中涉及房屋买卖的内容合法有效，受法律保护；涉及买卖三原告自留地的问题，该争议不属人民法院受案范围，本院不予处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第一条、第三条之规定，判决如下：驳回原告罗成英、冯赓、冯晓兰的诉讼请求。案件受理费100元，由原告罗成英、冯赓、冯晓兰负担。

罗成英、冯赓、冯晓兰不服上述判决，向本院提出上诉，请求撤销原判决改判，本案诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、一审判决认定事实不清。一审判决推定罗成英默认涉案房屋买卖协议错误，损害了上诉人罗成英的利益，涉案房屋买卖协议一开始就是无效协议。一审法院采信的证人证词均是与二被上诉人有血缘关系的亲戚，且他们的证词相互矛盾。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第九条、第五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，本案中二被上诉人恶意串通，损害了上诉人的合法利益，以买卖房屋名义掩盖其非法占有上诉人自留地和宅基地的目的，且被上诉人改变了土地用途，违反了法律、行政法规的强制性规定，涉案房屋买卖协议应为无效协议。二、一审法院程序违法，一审法院称涉及到三上诉人的自留地问题不属于法院受案范围错误。本案不是土地权属纠纷，而是土地侵权纠纷，属于法院受理范围。本案中二被上诉人认可涉案宅基地系上诉人罗成英使用，自留地系上诉人三人分得。同时，村委会证明、街道办事处的答复意见认可了这一事实。故诉争土地属于上诉人所有，权属明确。

被上诉人在答辩期内未提交答辩状。

经二审审理查明，原判查明事实无误，本院依法予以确认。

二审另查明：罗成英与冯克举未办理结婚登记于1970年10月21日以夫妻名义同居生活形成事实婚姻关系，于2014年11月24日经法院调解后离婚。

二审争议的焦点：涉案房屋买卖协议效力如何。

本院认为：关于涉案房屋买卖协议效力如何。一审判决认为涉案协议中涉及买卖的自留地的问题，该争议不属人民法院受案范围，一审法院不予处理。根据上诉人提交的织金县双堰街道办事处桂花村村民委员会于2013年11月20日出具的证明，织金县双堰街道办事处出具的《双堰街道办事处关于罗成英反映问题的答复意见书》，结合一审法院调取的织金县双堰街道办事处桂花村村民委员会于2014年9月17日出具的证明，织金县双堰街道办事处桂花村村主任冯广应的询问笔录，可以确认诉争的自留地系桂花大队上寨生产队于1978年、1979年左右分给罗成英家（指罗成英等三上诉人，冯克举为城镇户籍不享有自留地使用权）的自留地（未发放承包合同书），诉争的自留地权属分明，属于法院审理范围。一审法院认为诉争自留地不属于法律受案范围错误，本院予以纠正。

1988年，冯克举与冯克正签订了房屋买卖协议，约定冯克举将诉争房屋及附属的院坝、圈厕及围墙外的自留地（统称为园圃）以4，800.00元的价格出卖给冯克正。涉案房屋买卖协议系双方真实意思表示且不违反法律行政法规的强制性规定应为有效合同，上诉人诉称两被上诉人恶意串通买卖诉争房屋及周边土地使用权侵害其合法利益，但上诉人对此未予举证证明，本院不予采纳。其次，诉争房屋系罗成英、冯克举夫妻关系存续期间的共同财产，罗成英、冯克举从1970年10月21日至2014年11月24日离婚时一直以夫妻名义同居，从1988年涉案协议签订后，冯克正管理使用涉案房屋及周边土地直到本案起诉时，多年内罗成英均未提出异议，视为其默认涉案协议。再次，虽然诉争房屋周边自留地使用权属于罗成英等三上诉人，但是冯克举作为上诉人冯赓、冯晓兰的法定代表人（涉案协议签订时冯赓、冯晓兰尚未成年）有权代理冯赓、冯晓兰对诉争土地中冯赓、冯晓兰的份额进行处理，冯克举作为罗成英的丈夫，在罗成英多年未提出异议视为对冯克举的买卖行为默认的前提下，冯克举代理罗成英处分诉争土地中罗成英部分的行为应为有效。综上，涉案房屋买卖协议系有效合同。如罗成英、冯赓、冯晓兰认为冯克举的代理行为不当给其造成损失，其可另案解决。

综上，一审判决认定事实和适用法律虽有不当，但不影响判决结果，本院予以维持。上诉人的二审诉请无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人罗成英、冯赓、冯晓兰负担。

本判决为终审判决。

审判长　　陈红梅

审判员　　薛跃年

审判员　　唐　琳

　　         二О一五年四月十日

书记员　　王　露