振亮房开公司与吴吉祥房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法定代表人匡振亮，负责人。
被上诉人（原审被告）吴吉祥，男，1964年2月28日出生，汉族。
上诉人振亮房开公司为与被上诉人吴吉祥房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服松桃苗族自治县人民法院（2014）松民初字第111号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，2007年11月17日，振亮房开公司、吴吉祥签订《松桃苗族自治县杨芳路片区旧城改造房屋拆迁补偿安置合同》（以下简称《房屋拆迁补偿安置合同》），合同约定吴吉祥原有房屋84.54㎡，拆除以后以产权调换的方式返还其住房一套。振亮房开公司返还吴吉祥的住房建筑面积为140.25㎡，并在合同备注栏约定：1、振亮房开公司同意吴吉祥超返还面积55.71㎡在回迁时均按优惠价780元/㎡计算；2、吴吉祥原有房屋面积84.54㎡，在回迁结算时不再承担任何公摊；3、振亮房开公司为吴吉祥办理回迁房屋一切手续后，吴吉祥付清超住宅面积房款。吴吉祥在振亮房开公司取得《商品房预售许可证》时，交付50%超购住房、门面款，余款在交房时一次性付清。协议还对空置空地的补偿、搬家补助、装饰装修补偿、临时安置过渡费补偿、停产补偿等做出了约定。
另查明，2012年8月，合同约定的项目工程完工后，振亮房开公司将项目工程建设情况上报县政府，松桃县县政府召开专题会议，会议以松府办议【2012】96号《专题会议纪要》向社会及吴吉祥等所有回迁户公布，并议定由城建发出交房通知，交房时间延长至10月底，回迁部分面积依据评估报告，按2280元/㎡进行结算。2012年10月松桃县城规委向吴吉祥等所有回迁户发布交房公告。至今吴吉祥未与振亮房开公司办理接房结算，已于2013年4月实际入住回迁房屋。经过松桃永华房地产交易中心的测绘，吴吉祥回迁入住的住房B组团4单元3层D号房建筑面积为152.73㎡，套内面积松135.15㎡，公摊面积17.58㎡，公摊系数0.130065。
原审法院认为：振亮房开公司与吴吉祥签订的《房屋拆迁补偿安置合同》双方当事人无异议，予以确认。合同签订后，振亮房开公司没有按照约定将房屋与门面返还给吴吉祥属于违约行为，应承担违约责任，吴吉祥实际入住房屋和门面后，应按照合同约定的价格和实际的超面积部分，向振亮房开公司支付购房款，故对振亮房开公司要求吴吉祥支付超面积购房款的诉讼请求予以支持。
1、对于公摊面积及住房超面积问题，双方在《房屋拆迁补偿安置合同》第八条约定，吴吉祥原有住房面积84.54㎡，回迁的房屋面积140.25㎡，超面积55.71㎡，在回迁时均按优惠价780元/㎡计补给振亮房开公司。同时，振亮房开公司、吴吉祥双方还在《房屋拆迁补偿安置合同》备注栏中约定：1、振亮房开公司同意吴吉祥超面积55.71㎡在回迁时均按优惠价780元/㎡计算；2、吴吉祥房原有房屋面积84.54㎡，在回迁时不再承担任何公摊； 3、振亮房开公司为吴吉祥办理回迁房屋一切手续后，吴吉祥付清超面积房款。本案中，吴吉祥回迁入住的住房B组团4单元3层D号房的建筑面积为152.73㎡，套内面积为135.15㎡，公摊面积17.58㎡，公摊系数0.130065。其实际入住的住房面积超出原合同约定的回迁面积，所以，吴吉祥原有的84.54㎡住房不应计算公摊面积，超出84.54㎡的面积应按照实际公摊系数计算公摊。吴吉祥超面积部分的房屋面积应为57.19㎡｛(套内面积135.15㎡-实际返还且不计算公摊的面积84.54㎡)+ (套内面积135.15㎡-实际返还且不计算公摊的面积84.54㎡)×公摊系数0.130065}。
2、对于住房超面积部分价款计算问题，由于双方在拆迁补偿安置合同中约定，振亮房开公司同意乙方超面积55.71㎡在回迁时均按优惠价780元/㎡计算，吴吉祥房原有房屋面积84.54㎡在回迁时不再承担任何公摊。而且双方在《房屋拆迁补偿安置合同》第十三条第四项约定吴吉祥在振亮房开公司取得《商品房预售许可证》时，交付50%超购住房、门面款，余款在交房时一次性付清。本案中，振亮房开公司于2011年6月16日取得《商品房预售许可证》，所以，超出55.71㎡之后的超面积房款应按照振亮房开公司取得《商品房预售许可证》当年的市场价结算。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，双方关于超面积部分房款优惠价以外按照市场价结算的约定，属于约定不明的情形，而且双方也未达成补充协议，故而，取得《商品房预售许可证》当年的市场价应参照，2011年杨芳路步行街B组团其他商品房的市场均价来计算为宜。2011年9月18日杨芳路步行街B组团2幢6层A4号房的市场售价为1480元/㎡，2011年8月23日B组团5幢7层B5号房的售价为市场售价为1500元/㎡。综合其平均的市场售价2011年当年杨芳路步行街B组团的市场售价应为（1480元/㎡+1500元/㎡）/2=1490元/㎡。综上，吴吉祥应支付振亮房开公司B组团4单元3层D号房住房的购房款为[55.71㎡优惠价×780元/㎡）=43453.8元+（57.19㎡超面积-55.71㎡优惠价=1.48㎡）×1490元/㎡=2205.2元=45658.2元]45659.00元。振亮房开公司关于以松府办议[2012]96号《专题会议纪要》决议，按2280元/㎡进行结算超面积住房房款的主张，由于吴吉祥与振亮房开公司签订的合同是自愿、合法、有效的民事行为，且没有违反法律规定，应是合法有效的民事行为，双方应按合同约定承担责任，对于约定不明的合同价款，应参照合同条款和交易习惯为宜。
3、对于吴吉祥关于合同先履行抗辩权的辩称，由于振亮房开公司、吴吉祥在《房屋拆迁补偿安置合同》第十三条第四项中明确约定：“吴吉祥在振亮房开公司取得《商品房预售许可证》时，交付50%超购住房款，余款在交房时一次性付清”。虽然，双方在备注栏中约定，振亮房开公司为吴吉祥办理回迁房屋一切手续后，吴吉祥付清超面积房款，但是双方在争议发生后，吴吉祥并未履行振亮房开公司在取得商品房预售许可证后，支付50%超购房款的义务，振亮房开公司已于2011年6月26日取得了杨芳路步行街旧城改造工程B组团的《商品房预售许可证》，于2012年8月10日履行了通知吴吉祥交房的义务，吴吉祥也于2013年4月实际入住杨芳路步行街B组团4单元3层D号房，因此吴吉祥支付50%的超购房款的义务，应先于振亮房开公司为吴吉祥办理回迁房屋一切手续的义务。同时，双方因超面积房款和过渡费等问题发生争议后，振亮房开公司、吴吉祥不能按约进行结算，导致振亮房开公司不能为吴吉祥办理回迁房屋手续，故而本案超面积房款的结算应是办理回迁房屋手续的前提条件。对本案争议的发生，振亮房开公司、吴吉祥双方都存在过错，现振亮房开公司将双方结算超面积房款的争议诉至法院后，双方应根据合同约定互相履行各自的义务，按照本院判决先行结算，由吴吉祥支付振亮房开公司超面积房款之后，振亮房开公司在合理期限内积极为吴吉祥办理回迁房屋手续。因此，吴吉祥要求振亮房开公司给其办理回迁房屋手续后再支付超面积部分房款于法、于理无据，吴吉祥关于先履行抗辩权的辩称不能对抗振亮房开公司的起诉。另外，双方在拆迁安置合同中也未约定振亮房开公司支付吴吉祥过渡费之后，吴吉祥才支付振亮房开公司超面积部分房款的内容。故而，对吴吉祥关于振亮房开公司应足额支付其过渡费和为其办理好回迁房屋相关手续后才能向振亮房开公司支付超面积部分房款的辩称，没有事实和法律依据，不予支持。
4、对于吴吉祥关于按照《商品房销售管理办法》第二十三条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定计算超面积部分房款的主张，由于房屋拆迁安置补偿合同与商品房买卖合同属于不同性质的合同，其签订的主体、合同内容及性质不相同，吴吉祥主张按照《商品房销售管理办法》及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的条款计算拆迁安置房的超面积部分房款，没有事实和法律依据，不予支持。
5、对于吴吉祥关于按照《中华人民共和国合同法》第六十三条之规定，逾期交付标的物，遇价格上涨时，按照原价格执行；遇价格下降时，按照新价格执行，现在杨芳路步行街地段的商品房价格已经上涨，吴吉祥应按照原价格780元每平方米的价格支付振亮房开公司超面积房款的辩称，由于振亮房开公司、吴吉祥双方在拆迁协议中只是约定超面积房款按照市场价结算，其结算价格并不明确，关于780元/㎡的价格只是拆迁安置协议中约定的优惠价，并不是超面积部分的结算价。而且根据商品房销售管理办法的相关规定，销售商品房必须在取得商品房预售许可证后才能销售，才具备交付的条件。所以，对于超面积部分房款的支付应按照取得商品房预售许可证时的市场售价计算为宜。
6、关于振亮房开公司逾期支付超面积房款利息的主张。本案中，2013年4月，吴吉祥实际占用使用回迁房屋后，并未及时办理回迁手续，支付超面积房款，其违约行为导致振亮房开公司房款的利息损失是实际发生且完全可以预见的，故对振亮房开公司利息损失之主张，予以支持，但振亮房开公司主张按银行四倍贷款利率计算无依据，可按中国人民银行同期贷款利率计算利息，吴吉祥实际入住的时间为利息期间的起点。对于住房款，由吴吉祥承担自2013年4月1日起至本判决生效之日止的利息损失。综上，一审判决：一、吴吉祥于判决生效后15日内支付铜仁市振亮房地开发有限公司松桃分公司(杨芳路步行街B组团4单元3层D号房)超面积购房款人民币45659.00元，并对该房款按中国人民银行公布的同期贷款利率承担自2013年4月1日起至本判决生效之日止的利息。二、驳回铜仁市振亮房地开发有限公司松桃分公司的其余诉讼请求。案件受理费1598.00元（已预收）由吴吉祥承担914.00元，铜仁市振亮房地开发有限公司松桃分公司承担684.00元。
宣判后，振亮房开公司不服提起上诉，其上诉理由是：1、一审认定被上诉人住房超面积房款计算依据为市场价售价1489元/㎡错误。一审依据上诉人2011年6月16日取得的《商品房预售许可证》载明预售价格，及2011年8月两套房的综合售价1489元/㎡作为市场价格错误。因为，预售预售许可证载明的预售价不是市场价。杨芳路2010年至2012年的市场价分别为2300元/㎡至2800元/㎡。一审认定 1489元/㎡属交易习惯。2、一审判决被上诉人承担2013年4月1日起逾期支付超面积房款利息错误。上诉人以于2010年10月初以书面通知、公告、新闻媒体电视滚动通知多种形式通知被上诉人接房，利息损失应从2010年11月起计算至款付清之日止。3、对超住房面积应以松府专议[2012]96号会议纪要明确的2280元/㎡进行回迁结算。
吴吉祥未作答辩。
二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本案的争议焦点是：1、认定被上诉人住房超面积房款计算依据为市场价售价1489元/㎡是否错误，是否应以松府专议[2012]96号会议纪要明确的2280元/㎡进行回迁结算；2、被上诉人承担2013年4月1日起逾期支付超面积房款利息是否错误。
本院认为，一、关于认定被上诉人住房超面积房款计算依据为市场价售价1489元/㎡是否正确，是否应以松府专议[2012]96号会议纪要明确的2280元/㎡进行回迁结算的问题。根据上诉人与被上诉人在《房屋拆迁补偿安置合同》备注栏中约定，被上诉人超返还面积55.71㎡在回迁时均按优惠价780元/㎡计算，被上诉人原有房屋面积84.54㎡，在回迁结算时，不再承担冉任何公摊面积。被上诉人原有住宅建筑面积84.54㎡，而被上诉人回迁的住房面积未152.73㎡，除84.54㎡不计算公摊面积外，实际回迁面积已超57.19㎡，按照《房屋拆迁补偿安置合同》约定55.71㎡以内按照780元/㎡计算，超出55.71㎡以外的1.48㎡应按市场价计算补给上诉人。因合同中对市场价的参照时间约定不明，一审法院根据《合同法》六十一条的规定，按照合同有关条款和交易习惯对该市场价予以确定。因合同约定被上诉人交付超面积房款的时间为振亮房开公司取得《商品房屋预售许可证》时，一审法院以振亮房开公司取得《商品房预售许可证》当年同地段商品房的市场销售综合价，作为回迁房超面积的市场价格，既符合合同的约定，也符合法律的规定。上诉人主张超面积房款应以松府专议[2012]96号会议纪要明确的2280元/㎡进行回迁结算不能成立。上诉人与被上诉人对超面积房款的计算在《房屋拆迁补偿安置合同》中已作了约定，按市场价结算，只是市场价的参照时间约定不明，因此，一审按合同约定取得《商品房预售许可证》的时间来确定市场价是正确的。
二、关于被上诉人承担2013年4月1日起逾期支付超面积房款利息是否错误的问题。振亮房开公司商品房竣工时间为2012年4月，交房日期为2012年5月，回迁交房时间延至2012年8月10日至2012年10月31日已公告通知。被上诉人虽然入住其回迁房屋的时间是2013年4月，但其交付回迁房的时间应认定为2012年10月31日，并且《房屋拆迁补偿安置合同》已约定超购住房、门面款余款在交房时一次性付清，被上诉人支付超面积购房款应在2012年10月31日止，即被上诉人支付超面积购房款45659.00元的利息应从2012年11月1日起计算至款付清止。一审计算利息起止时间错误，二审应予更正。
综上所述，上诉人所持的上诉理由不能成立，一时对损失起止时间计算错误，二审应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
维持松桃苗族自治县人民法院（2014）松民初字第112号民事判决主文第二项；
变更松桃苗族自治县人民法院（2014）松民初字第111号民事判决主文第一项为：吴吉祥于判决生效后15日内支付铜仁市振亮房地产开发有限公司松桃分公司（杨芳路步行街B组团4单元3层D房）超面积购房款人民币45659.00元，并对该房款按中国人民银行公布的同期贷款利率承担自2012年11月1日起至款付清之日止。
一审案件受理费1598.00元，二审案件受理费456.00元，共计2054.00元，由铜仁市振亮房地产开发有限公司松桃分公司承担1020.00元，吴吉祥承担1034.00元。
本判决为终审判决。
审判长 张 全
审判员 柳文辉
审判员 熊亚飞
二0一五年三月二日
书记员 李正雷
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